Gemeenten zijn verplicht om de grondexploitatiekosten die zij maken ten behoeve van een kostenverhaalsplichtig bouwactiviteiten te verhalen op de partij die het profijt ervan ondervindt. Dit is vastgelegd afdeling 13.6 van de Omgevingswet.
Waar een zogenaamde ‘aangewezen activiteit (bouwplan)’6De Omgevingswet en het Omgevingsbesluit maken het sluiten van een overeenkomst over kostenverhaal verplichtvoor de volgende activiteiten (bouwplannen): a. De bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie; b. De bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie; c. De uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie; d. De bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is met ten minste e. M² bruto-vloeroppervlakte; f. De verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft; g. De verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m² bedraagt. wordt gerealiseerd op gemeentelijk eigendom kan zij de kosten verhalen door de grondopbrengsten bij verkoop van dat eigendom. Dat kan niet wanneer de gemeente de gronden niet zelf in eigendom heeft, maar de aangewezen activiteit (bouwplan) wel faciliteert en daar kosten voor maakt (zoals bijvoorbeeld kosten met betrekking tot het wijzigen van de openbare ruimte). Dan moet het kostenverhaal via een andere route plaatsvinden. Hiervoor bestaan in hoofdzaak twee routes:
Minnelijke route via een anterieure overeenkomst:
De gemeente en private partij sluiten vóór het vaststellen van een wijziging van het Omgevingsplan, danwel voor het verlenen van een vergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA), een overeenkomst waarin het kostenverhaal is vastgelegd en verzekerd, de zogeheten anterieure overeenkomst. Een posterieure overeenkomst is ook mogelijk, maar die dient dan te voldoen aan de dan vastgestelde kostenverhaalsregels of kostenverhaalsvoorschriften (zie hierna). Anterieur bestaat er meer vrijheid. Uitgangspunt is dat, waar van toepassing en mogelijk, het kostenverhaal privaatrechtelijk wordt overeengekomen in een anterieure overeenkomst. Overigens kan bij het bepalen van de kostenbijdrage in een anterieure overeenkomst een kostenverhaalsberekening conform de publiekrechtelijke route dienen als schaduwberekening.
Dwingende route via kostenverhaalsregels of kostenverhaalsvoorschriften:
Hiervoor biedt de Omgevingswet in Afdeling 13.6 een regeling. Indien het kostenverhaal nog niet verzekerd is, is de gemeente verplicht bij het vaststellen van een ruimtelijk besluit, waarmee de activiteit (het bouwplan) planologisch mogelijk wordt gemaakt, het kostenverhaal te regelen. In dat geval stelt de gemeenteraad bij de wijziging kostenverhaalsregels vast voor de locatie waar het bouwplan mogelijk wordt gemaakt. Daarbij heeft de gemeenteraad bij het omgevingsplan de keuze uit twee soorten kostenverhaalsregels: voor integrale ontwikkeling en voor organische ontwikkeling. Organische ontwikkeling is aan de orde als er nog veel onzekerheden zijn over het tijdpad, programma en investeringen. Bij een integraal kostenverhaal (met tijdvak) is er al nader duidelijkheid over tijdpad, programma en investeringen. Bij integrale ontwikkeling worden alle kosten verrekend en wordt er binnenplans verevend. Dat wil zeggen dat het tekort van verliesgevende bouwplannen aangevuld wordt vanuit de winstgevende bouwplannen. Bij de organische ontwikkeling (zonder tijdvak) worden alleen de kosten van het openbaar gebied verrekend, en vindt er geen verevening plaats van een verlies.
Als het besluit waarin het bouwplan mogelijk wordt gemaakt een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is, nemen burgemeester en wethouders in de vergunning kostenverhaalsvoorschriften op. Voordat een initiatiefnemer mag gaan bouwen, moet hij een kostenverhaalsbeschikking aanvragen. In die beschikking leggen burgemeester en wethouders het bedrag vast dat de aanvrager moet betalen. Na betaling mag de bouw pas starten. De afdwingbare route kent minder vrijheden dan de anterieure overeenkomst.
Als er geen gemeentelijk investeringen of onderzoeken nodig zijn voor een initiatief, is toepassing van de afdeling kostenverhaal niet nodig. Dan kan volstaan worden met de leges, die verschuldigd zijn voor wijziging van het omgevingsplan of voor de omgevingsvergunning.
Hoofdstuk 6. › Paragraaf 6.2
Artikel 6.2.1
Kostenverhaal
Onderdeel van Nota Grondbeleid 2023 Gemeente Woudenberg