Kostenverhaal binnen gebiedsontwikkeling biedt de mogelijkheid tot het verrekenen van zogenaamde grondexploitatiekosten (aanleg van voorzieningen zoals straten, riolering, groen etc.) binnen een bepaald ruimtelijk plan. Gemeenten zijn wettelijk verplicht tot het verhalen van deze kosten op de grondeigenaren en de initiatiefnemers van ontwikkelingen. Er moet dan wel sprake zijn van een “aangewezen categorie ontwikkeling” (zie artikel 8.13 Omgevingsbesluit).
Het gaat om de volgende bouwactiviteiten:
bouw van een of meer woningen of andere hoofdgebouwen;
uitbreiding van een gebouw met meer dan 1.000 m²;
bouw van een ander gebouw dan een hoofdgebouw van meer dan 1.000 m²;
verbouwing van andere gebouwen tot woningen, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; en
verbouwing van gebouwen voor kantoor, winkel of horeca, mits het totaal voor deze functies ten minste 1.500 m² is.
Het verhalen van kosten kan bij voorkeur privaatrechtelijk (via anterieure overeenkomsten) of publiekrechtelijk (via exploitatieregels in het omgevingsplan en daarna posterieure overeenkomsten) worden geregeld.
Privaatrechtelijk
Het meest gebruikte spoor is kostenverhaal via privaatrechtelijke (vrijwillige) contractvorming. Afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. In een dergelijke overeenkomst legt de gemeente de afspraken met een marktpartij vast over het bouwrijp maken, het inrichten van de openbare ruimte, het uitvoeren van werken en het te realiseren woningbouwprogramma. Dit kan gaan om voorzieningen en rechtshandelingen die gemaakt worden binnen het plangebied, maar ook om voorzieningen buiten het plangebied. Kostenverhaal via het private spoor heeft de voorkeur, omdat partijen over de te regelen onderwerpen kunnen overleggen en onderhandelen. De gemeente heeft voor deze privaatrechtelijke overeenkomst volledige contractsvrijheid, mits de overeenkomst uiteraard niet strijdig is met geldende wet- en regelgeving, redelijkheid en billijkheid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
Publiekrechtelijk
Het publiekrechtelijke spoor wordt gevolgd als er geen vrijwillige afspraken gemaakt kunnen worden met de grondeigenaar of initiatiefnemer. De exploitatieregels in een omgevingsplan zijn dan de basis om de gemeentelijke (plan)kosten te verhalen op de grondeigenaren. Bij publiekrechtelijk kostenverhaal kan sprake zijn van kostenverhaal met of zonder tijdvak. In onderstaande tabel zijn de belangrijkste beide vormen uiteengezet.
Tabel 6: ‘vormen van kostenverhaal’.
Kostenverhaal met tijdvak
Kostenverhaal zonder tijdvak
Kostenverhaal in een omgevingsplan (omgevingsvergunning of projectbesluit) met tijdvak (vaste looptijd) (artikel 13.14 Omgevingswet).
Kostenverhaal in een omgevingsplan (omgevingsvergunning of projectbesluit) zonder tijdvak (artikel 13.15 Omgevingswet).
Past bij facilitair grondbeleid.
Past goed bij actief grondbeleid.
Uitgangspunt is dat het gehele gebied wordt ontwikkeld binnen een bepaald tijdvak.
Onzeker eindbeeld, onzeker tijdsverloop.
Wijze van rekenen:
In het omgevingsplan (omgevingsvergunning of projectbesluit) is een raming opgenomen van de kosten én de opbrengsten voor het gebied.
Inbrengwaarde is waarde van de grond en de te verwijderen opstallen, die een redelijk handelend koper zou betalen (artikel 8.17 Omgevingsbesluit).
Wijze van rekenen:
Het omgevingsplan (omgevingsvergunning of projectbesluit) vermeldt alleen het maximale kostenverhaal (kostenplafond) en de activiteiten voor het gebied.
Inbrengwaarde is alleen een kostenpost voor percelen die worden gebruikt voor de aanleg van publieke voorzieningen. De inbrengwaarde van percelen waarop bijvoorbeeld particuliere woningbouw plaatsvindt, is geen kostenpost.
De kosten die verhaald kunnen worden:
De kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen die nodig zijn voor de ontwikkeling van het gehele gebied (dus zowel op de uitgeefbare als de niet-uitgeefbare gronden).
Ook kostenverhaal voor de verwerving van de grond van particuliere eigenaren waarop de aangewezen activiteiten zijn toegestaan (inbrengwaarden).
De kosten die verhaald kunnen worden:
Alleen de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen die nodig zijn voor de ontwikkeling van de niet-uitgeefbare gronden (als er niets gebeurt, legt de gemeente dus ook geen voorzieningen aan).
Geen kostenverhaal voor verwerving van de grond van particuliere eigenaren waarop de aangewezen activiteiten zijn toegestaan.
De begrenzing van het kostenverhaal:
‘Macroaftopping’:
Vergelijking totale kosten met totale opbrengsten.
Er mogen niet meer kosten verhaald worden dan er opbrengsten zijn (bezien op niveau van het gehele gebied).
De begrenzing van het kostenverhaal:
‘Microaftopping’:
Toetsing van de waardevermeerdering van de activiteit van de aanvrager.
Er wordt niet meer verhaald dan die waardevermeerdering na aftrek van de kosten (inclusief de inbrengwaarde) op het eigen perceel.
Aanvrager hoeft dus nooit meer te betalen dan zijn eigen grond in waarde is gestegen.
Bij publiekrechtelijk kostenverhaal (bij zowel met als zonder tijdvak) wordt uitgegaan van de fictie dat de gemeente alle gronden in eigendom heeft. Hierbij moet worden gerekend met de inbrengwaarde van de gronden. Om de kosten van (onder andere) bovenwijkse voorzieningen te mogen verhalen dient te zijn voldaan aan drie criteria (de zogenoemde P-T-P criteria):
Profijt: het (plan)gebied moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen.
Toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder de ontwikkeling van het gebied niet gemaakt worden of de kosten worden mede ten behoeve van het plan gemaakt.
Proportionaliteit: als meer ontwikkelingen profijt hebben van de voorziening, dienen de kosten op basis van evenredigheid te worden verdeeld over de betrokken ontwikkelingen in de verschillende plangebieden.
De kern van het kostenverhaal is de exploitatieopzet. In deze opzet worden de totale kosten verdeeld over alle exploitanten in het plangebied, naar rato van de opbrengsten per ontwikkelaar. Kosten zijn slechts verhaalbaar voor zover ze zijn opgenomen in het Omgevingsbesluit, in de zogenaamde kostensoortenlijst (bijlage IV Omgevingsbesluit). In deze bijlage zijn de kostensoorten opgenomen voor ontwikkelingen met en zonder tijdvak.
Bovenwijkse voorzieningen
Bij bovenwijkse voorzieningen gaat het om kosten voor voorzieningen waarvan ook andere locaties buiten het exploitatiegebied profiteren, zoals de aanleg van verkeerswegen, riolering, groen, straatverlichting en dergelijke. Ook sportvoorzieningen kunnen hieronder vallen, zolang deze niet uitsluitend in gebruik zijn bij één vereniging en mits deze voorzieningen vrij toegankelijk zijn. Een voorbeeld van zo’n voorziening is een trapveld. Een maatschappelijke voorziening zoals een onderwijsgebouw valt hier niet onder. In het geval van exploitatieregels zijn op bijdragen aan de bovenwijkse voorzieningen de PTP-criteria van toepassing. Via een anterieure overeenkomst (zie het kopje ‘privaatrechtelijk’) worden de kosten ook toegerekend aan verschillende gebieden, met dien verstande dat de genoemde criteria niet van toepassing zijn. Hier geldt de contractvrijheid. Wel is het verstandig om ook hier te motiveren op grond van de PTP-criteria om te voorkomen dat er in een later stadium onverschuldigde betaling wordt ingeroepen4Een onverschuldigde betaling kan ontstaan wanneer gecontracteerd wordt over onderwerpen daar waar het niet toegestaan is.. Om deze toerekening inzichtelijk te maken is een separate nota kostenverhaal opgesteld (bijlage 1).
Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen
Op basis van afdeling 13.7 Omgevingswet bestaat de mogelijkheid om aan initiatiefnemers een ‘bijdrage ruimtelijke ontwikkeling’ te vragen. Een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling is een bijdrage in de kosten die niet op de wettelijke kostensoortenlijst staan en waarvoor de gemeente toch een bijdrage van een ontwikkelde partij vraagt. Deze bijdrage wordt uiteindelijk gebaseerd op de omgevingsvisie Land van Cuijk, voor een verdere uitwerking wordt verwezen naar de nota kostenverhaal (bijlage 1).
De financiële bijdrage is beperkt tot de aangewezen gevallen. Wanneer het kostenverhaal anderszins verzekerd is kan geen bijdrage gevraagd worden.
Er is onderscheid naar activiteiten waarover een overeenkomst gesloten kan worden en zaken die via het omgevingsplan kunnen worden geregeld. Dit is uitgewerkt in de artikelen 8.20 en 8.21 van het Omgevingsbesluit.
Daadwerkelijk kostenverhaal via beschikking bestuursrechtelijke geldschuld
Het daadwerkelijke kostenverhaal, het innen van kosten, loopt via een beschikking bestuursrechtelijke geldschuld. Met deze beschikking, vergelijkbaar met een besluit tot vaststelling van belasting of leges, wordt het bedrag de initiatiefnemer moet betalen vastgesteld en ontstaat een vordering van de overheid op de initiatiefnemer. Een initiatiefnemer vraagt deze beschikking bij het college van burgemeester en wethouders. Pas na betaling kan een initiatiefnemer met de activiteit starten. Dit kan anders zijn als de beschikking een ander tijdstip van betaling bepaalt.
Planschade
Een bijzondere kostenpost is planschade. Door een wijziging in het planologisch regime kunnen belanghebbenden schade lijden. In de Omgevingswet is planschade geregeld in artikel 15.1 onder de overkoepelende naam ‘nadeelcompensatie’. Planschade ontstaat door het wijzigen van het omgevingsplan of via de omgevingsvergunning. De schade is pas opeisbaar na vergunningverlening.
Planschade treedt niet alleen op bij faciliterend grondbeleid, maar is gekoppeld aan het bestuursrechtelijke besluit tot wijziging van het planologisch regime. Bij actieve grondpolitiek wordt de nadeelcompensatie over het algemeen verdisconteerd in de verkoopprijs. De nadeelcompensatie is een kostenpost in de GREX. Bij faciliterend grondbeleid en bij mengvormen bestaat de mogelijkheid de schade, net als het kostenverhaal, te verhalen op de initiatiefnemer. Dit is bepaald in artikel 13.3c Omgevingswet. Het verhalen van deze kosten moet contractueel zijn vastgelegd.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies