Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan in het zogenaamde ‘Didam’-arrest (ECLI:NL:HR:2021:1778). In dit arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een overheidslichaam dat een onroerende zaak wil verkopen, gelegenheid moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak, indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Dit houdt in dat het overheidslichaam de koper moet selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Deze verplichting vloeit voort uit het gelijkheidsbeginsel, dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen (overweging 3.1.4 van het arrest). Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te creëren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot:
de beschikbaarheid van de onroerende zaak;
de selectieprocedure;
het tijdschema; en
de toe te passen selectiecriteria.
Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken en wel op een zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen (overweging 3.1.5 van het arrest).
De mededingingsruimte hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam voorafgaand aan de verkoop zijn voornemen daartoe op een dusdanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen. Ook moet het overheidslichaam in dat geval motiveren waarom er naar zijn oordeel slechts één gegadigde in aanmerking komt (overweging 3.1.6 van het arrest).
Gevolgen Didam-arrest voor de praktijk
Het arrest van de Hoge Raad heeft consequenties voor de wijze waarop en voorwaarden waaronder overheidslichamen onroerende zaken kunnen verkopen. Een overheidslichaam kan niet langer onroerende zaken (gebouwd of ongebouwd) exclusief aan één partij te koop aanbieden zonder dit vooraf kenbaar te maken.
Er dient rekening mee gehouden te worden dat het arrest ook van belang kan zijn voor andere vormen van gronduitgifte, zoals erfpacht- en opstalrechten, maar ook persoonlijke gebruiksrechten zoals huur, ruil, bruikleen, pacht en andere (aan de ontwikkeling en realisatie van) vastgoed gerelateerde overeenkomsten zoals publiek-private samenwerkingsovereenkomsten waarin dergelijke rechten worden vergeven. De precieze reikwijdte van het arrest zal zich uiteindelijk moeten uitkristalliseren in de jurisprudentie.
Welke selectiecriteria kan een gemeente hanteren?
Bij het opstellen van de criteria zullen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht moeten worden genomen. De criteria zullen redelijk en proportioneel moeten zijn. De te stellen criteria kunnen in de eerste plaats betrekking hebben op de persoon of hoedanigheid van (potentiële) gegadigden. Daarbij kan gedacht worden aan geschiktheidseisen waaraan de gegadigde moet voldoen, zoals eisen die betrekking hebben op een vereiste van (minimale) financiële daadkracht – bijvoorbeeld solvabiliteit van de koper – en aantoonbare kennis van en ervaring met bepaalde ontwikkelactiviteiten. Verder zouden (deels geïnspireerd op aanbestedingsregelgeving) bepaalde uitsluitingsgronden kunnen worden geformuleerd die op voorhand aan deelname in de weg staan. Denk bijvoorbeeld aan het verkeren in staat van faillissement of liquidatie. Een Bibob-toets behoort ook tot de mogelijkheden (zie ook de ‘Beleidsregel Wet Bibob 2022 gemeente Land van Cuijk).2Beleidsregel Wet Bibob 2022 gemeente Land van Cuijk..
Daarnaast zullen er (objectieve, toetsbare en redelijke) criteria moeten worden geformuleerd om ‘de winnende aanbieding’ te kunnen selecteren. Een belangrijk voorbeeld daarvan is de hoogte van de geboden (koop)prijs. Eventueel in combinatie met de hoogste prijs kunnen criteria worden gesteld om ‘de beste’ aanbieding te selecteren; deze kunnen betrekking hebben op de aard en/of de kwaliteit van de beoogde (her)ontwikkeling van de onroerende zaak. Daarbij kan worden gedacht aan de kwaliteit van het (ontwikkel)plan, of de mate waarin het plan inpasbaar is in de omgeving en aldus kan voldoen aan de beoogde beleidsdoelstellingen.
Het ligt voor de hand dat een overheidslichamen ook kan verlangen dat de koper zich conformeert aan het vigerende publiekrechtelijke kader of de ruimtelijke plannen van het overheidslichaam voor de te verkopen locatie. Denk daarbij bijvoorbeeld aan woningbouwcategorieën, zoals percentages sociale huur, sociale koop of middenhuur. Ook is het denkbaar dat het overheidslichaam ruimtelijke eisen stelt die niet of nog niet publiekrechtelijk zijn vastgesteld. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de eis een minimaal percentage aan sociale woningbouw te realiseren of de eis dat de kopende partij zich conformeert aan een stedenbouwkundige- of beeldkwaliteitsplan. Het stellen van dergelijke criteria kan tot gevolg hebben dat de kring van potentiële gegadigden die kunnen meedoen aan de selectieprocedure op voorhand wordt beperkt.
Een belangrijke voorwaarde is dat het met het stellen van privaatrechtelijke criteria de publiekrechtelijke kaders niet worden doorkruist. Ten slotte is van belang dat overheidslichamen telkens aan de hand van alle rechten en plichten die voortvloeien uit een voorgenomen koopovereenkomst moeten bezien of sprake is van een overheidsopdracht in de zin van de Aanbestedingswet.3Zie ook Hof van Justitie EU, C-451/08, 25 maart 2010 (Müller-arrest).
Woningcorporaties
De positie van woningcorporaties wordt in vergaande mate gereguleerd door de Woningwet. Woningcorporaties moeten een verzoek doen om te worden aangemerkt als toegelaten instelling. De wet bepaalt vervolgens dat de corporaties uitsluitend werkzaam zijn op het gebied van volkshuisvesting. Met het oog daarop hebben zij onder meer tot taak om woningen te bouwen en daarvoor gronden te verwerven. Zij hebben ook tot taak om maatschappelijk vastgoed te ontwikkelen.
Daarnaast verrichten woningcorporaties diensten van algemeen economisch belang. De bouw en verhuur van sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed zijn door de Europese Commissie als diensten van algemeen economisch belang goedgekeurd. Woningcorporaties mogen sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed daarom realiseren aan de hand van steuninstrumenten. Het gaat dan om geoorloofde vormen van staatssteun. Gemeenten mogen woningcorporaties onder meer steunen door overheidsgrond onder de marktwaarde te verkopen. De Woningwet bepaalt ook dat gemeenten alleen zelf woongelegenheden mogen bouwen als aannemelijk is dat door het bouwen van woongelegenheden door corporaties niet voldoende in de woningbehoefte zal worden voorzien.
Van belang is verder dat de Woningwet bepaalt op welke wijze woningcorporaties hun woningen moeten toewijzen. Bovendien moeten zij voldoen aan informatieverplichtingen en staan zij onder toezicht van de Autoriteit woningcorporaties.
Verder maken de corporaties (in overleg met de huurdersorganisatie) prestatieafspraken met de gemeente. Deze prestatieafspraken kunnen (onder meer) betrekking hebben op de verkoop van bepaalde gronden aan de woningcorporatie.
Een gemeente die van plan is om gemeentegronden te verkopen, moet in beginsel ruimte bieden aan (potentiële) gegadigden om naar de aankoop daarvan mee te dingen. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de gemeente, met inachtneming van de haar toekomende beleidsvrijheid, criteria moet opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Die criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Gemeenten hebben een grote mate van beleidsruimte om te bepalen aan welke eisen de koper en het grondgebruik moeten voldoen.
Gezien de wettelijke taak van de corporaties en hun expertise op het gebied van volkshuisvesting acht de gemeente Land van Cuijk het van belang dat de gronden ten behoeve van realisatie van sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed alleen aan woningcorporaties worden verkocht. De wettelijke positie van woningcorporaties biedt een voldoende objectieve, toetsbare en redelijke grond om te bepalen dat gemeentegronden (die zien op DAEB-activiteiten) alleen worden verkocht aan woningcorporaties. Het nu vast te stellen grondbeleid kan dan worden aangehaald om te beargumenteren dat de woningcorporatie de enige serieuze gegadigde is. Het is dan niet verplicht om andere potentiële gegadigden ruimte te bieden om mee te dingen naar de betreffende grondposities. Wel moet het voornemen tot verkoop worden gepubliceerd.
Toepassing Land van Cuijk
De gemeente richt een werkproces met werkbare selectiecriteria in naar aanleiding van de gevolgen van het Didam-arrest. Daarbij houdt de gemeente rekening met het kader zoals hiervoor is beschreven.
De nota pachtbeleid (bijlage 2) en de nota groenstroken (bijlage 3) sluiten hierbij aan.
In de nota uitgifte groenstroken (bijlage 3) wordt richting gegeven aan de kaders van de uitzonderingen (overweging 3.1.6 van het arrest).
De gemeente verkoopt de gronden voor realisatie van sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed alleen aan woningcorporaties die zijn aangemerkt als toegelaten instelling met daarbij de voorwaarde dat de verkopen zijn vastgelegd in de prestatieafspraken.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies