Art. 4.2 Nota pachtbeleid 2023 — Keuze rechtsfiguur

Afhankelijk van de beheersdoelstelling kan worden gekozen voor een juridische constructie. In het ene geval zal de gemeente Land van Cuijk voldoende flexibiliteit willen hebben ten behoeve van de inrichting of het beheer van gronden zonder dat blijvende verplichtingen tegenover derden worden aangegaan (bijvoorbeeld bij strategisch gelegen gronden voor woningbouw op korte termijn). Het kan ook mogelijk zijn dat de gemeente Land van Cuijk ernaar streeft bepaalde gronden voor een langere termijn in gebruik te geven, waarbij over en weer - langlopende - verplichtingen ontstaan (bijvoorbeeld om duurzaam bodembeheer te stimuleren). Om duurzaam bodembeheer te bevorderen, kun je ervoor kiezen om geliberaliseerde gronden langer te verpachten dan 2 of 3 jaar. Continuïteit in het gebruik wordt dan belangrijk geacht. Een overweging om toch tot uitgifte in erfpacht over te gaan, is er een van financiële aard. Namelijk als de verwachting bestaat dat de grond in waarde zal stijgen. De waardestijging komt dan na afloop van de erfpachtovereenkomst toe aan de gemeenschap. Teneinde te kunnen beoordelen welke contractsvorm het beste bij een bepaalde vorm van juridisch beheer past, wordt hierna elk rechtsfiguur beoordeeld aan de hand van de volgende selectiecriteria: Continuïteit (duur, verlenging). Flexibele beëindiging. Tegenprestatie (bijvoorbeeld: huursom, om niet, administratiekosten, canon, pachtprijs). Vrijheid om voorwaarden te stellen (BW, Pachtrecht: hoe groot is de vrijheid van partijen binnen de wettelijke kaders om de inhoud van de overeenkomst te bepalen?). Bijzondere bepalingen (kunnen bijzondere bepalingen voor de ingebruikgeving van gronden worden opgenomen?). Uitvoerbaarheid (jaarlijkse administratieve lasten ten behoeve van het onderhoud van het contract. Hierbij kan worden gedacht aan het opstellen van een huurovereenkomst, de kosten van de Grondkamer (pachtovereenkomst) of bijvoorbeeld de kosten van de notaris (erfpacht). Uitwerking selectiecriteria Hierna zijn een aantal juridische constructies beoordeeld op voornoemde selectiecriteria: -- = slecht - = matig 0 = neutraal + = positief ++ = goed Tabel 1: keuze rechtsfiguur. Continuïteit Flexibelebeëindiging Tegen - prestatie Vrijheidvanvoorwaarden Bijzonderebepalingen Uitvoer-baarheid Huur 0 0 ++ + ++ + Bruikleen (ingebruikgeving om niet) 0 0 - + ++ + Erfpacht ++ -- ++ + ++ - Reguliere pacht ++ -- ++ -- -- - Teeltpacht + - ++ - -- 0 Kortdurende pacht 0 0 ++ + + 0 Pacht los land < ha 0 0 + + + + * daarbij is erfpacht geen optie voor de uitgifte van landbouwgrond. ** bij de keuze voor welke pachtvorm c.q. gebruik van de grond de gemeente bij uitgifte de voorkeur geeft zijn flexibiliteit, financieel belang en een gewenst duurzaam grondgebruik (zoals natuur inclusieve landbouw) doorslaggevende selectiecriteria. Hierna volgt een korte toelichting per selectiecriterium: Continuïteit -- betekent een minimale continuïteit door directe opzegbaarheid. Dit heeft geen enkele gebruiksvorm. Reguliere pacht heeft de grootste continuïteit ++, aangezien ook na afloop van de overeenkomst deze van rechtswege wordt verlengd. Flexibele beëindiging -- betekent dat de overeenkomst zeer moeilijk kan worden beëindigd. Reguliere pacht is slechts in bijzonder omschreven situaties te beëindigen, vaak ook nog tegen kosten van pachtontbinding. ++ betekent dat beëindiging zeer eenvoudig is. Dit heeft echter geen enkel criterium, aangezien minimaal de contractperiode in acht moet worden genomen. Tegenprestatie ++ betekent dat er tegenover de overeenkomst een vaste inkomstenbron staat, zoals bij huur, pacht en erfpacht. Indien er nadere voorwaarden zijn gesteld, zijn de inkomsten minder (een + in de tabel). Vrijheid van voorwaarden De vrijheid om voorwaarden te stellen is het minst bij reguliere pacht, --. De Grondkamer kan zelfs bepalingen schrappen of toevoegen. Bij geliberaliseerde pacht is het stellen van voorwaarden wel mogelijk. Bij ingebruikgeving met bijbetaling is geen wettelijke regeling van toepassing en bestaat de grootste vrijheid, ++. Bijzondere bepalingen In het verlengde van het vorige punt bestaan bij reguliere pacht nauwelijks mogelijkheden om bijzondere bepalingen ten aanzien van het beheer op te nemen, --. Bij de niet door het pachtrecht geregelde gebruiksvormen is de mogelijkheid om bijzondere bepalingen op te nemen veel groter, + en ++. Uitvoerbaarheid Er moeten uit het oogpunt van uitvoerbaarheid voor pacht en erfpacht de nodige procedures worden doorlopen, zoals de Grondkamer voor goedkeuring, respectievelijk de notaris voor het passeren van de akte. Bij andere vormen van ingebruikgeving volstaat een overeenkomst tussen partijen die eenvoudig is op te stellen, +. Er zullen echter altijd administratieve lasten en toezicht blijven, reden waarom geen enkele gebruiksvorm ++ scoort. Huur in relatie tot ingebruikgeving (bruikleen) en pacht Het gebruik van los land voor niet agrarische doeleinden tegen een bepaalde prijs, wordt gekwalificeerd als huur. Ontbreekt een prijs dan kan er sprake zijn van een bruikleenovereenkomst. Betreft het verhuur van onroerende zaken ter uitoefening van de landbouw dan wordt in beginsel aangenomen dat sprake is van een pachtovereenkomst. Huur heeft dus betrekking op niet agrarisch gebruik van de gronden tegen een bepaalde prijs. De pachtovereenkomst heeft alleen betrekking op agrarisch gebruik waartegenover de pachter een prestatie is verschuldigd. Erfpacht in relatie tot huur en pacht Huur is een persoonlijk recht dat, anders dan erfpacht, behalve met betrekking tot onroerende, ook ten aanzien van roerende zaken kan worden overeengekomen. Erfpacht heeft veel gemeen met huur en is ook wel gekwalificeerd als zakelijke huur. Niettemin wordt erfpacht in de praktijk daarmee nauwelijks vergeleken; meer vindt de vergelijking plaats met eigendom. Erfpacht geeft in het algemeen aan de rechthebbende ook veel meer bevoegdheden dan die voortvloeien uit een huurovereenkomst. Vergelijk ook artikel 5:85 en 89 BW met artikel 7:201 BW. Daar staat tegenover dat in een aantal belangrijke gevallen de rechten van de huurder op voortgezet genot bij het einde van het eigendomsrecht veel sterker zijn dan die van de erfpachter. Pacht, de huur van een onroerende zaak ter uitoefening van de landbouw, is aan zeer strengere regels onderworpen. Pacht in relatie tot huur en ingebruikgeving (bruikleen) Zoals hiervoor reeds is beschreven, heeft het rechtsfiguur huur betrekking op niet agrarisch gebruik van gronden tegen een bepaalde prijs. De pachtovereenkomst heeft alleen betrekking op agrarisch gebruik waartegenover de pachter een prestatie is verschuldigd. De bruikleenovereenkomst kan worden aangegaan door de ingebruikgeving van gronden die zowel agrarisch als niet agrarisch in gebruik worden genomen. De ingebruikgeving vindt plaats om niet. Bij het rechtsfiguur pacht worden de gronden in gebruik gegeven aan een gebruiker die hierbij enig economisch oogmerk heeft. Het onderscheid tussen pacht en bruikleen is gelegen in het feit dat bij de pacht de pachter verplicht is tot een tegenprestatie. Dit is de pachtprijs of een andere verplichting. De bruiklener heeft alleen de verplichting tot zorg en bewaring van de zaak. Dit is geen tegenprestatie in de zin van het pachtrecht. Bij bruikleen geschiedt de ingebruikgeving om niet en kunnen slechts administratiekosten in rekening worden gebracht. Huur De algemene regels betreffende huur en verhuur zijn opgenomen in titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Deze regels zijn van regelend recht. Dit houdt in dat deze regels een kader vormen voor de te sluiten huurovereenkomst, maar dat partijen bij overeenkomst hiervan kunnen afwijken. Het kan daarbij gaat om verhuur van onroerende dan wel roerende zaken gedurende bepaalde tijd. Deze nota richt zich slechts op het pachtbeleid van de gemeente Land van Cuijk, een toelichting op de bepalingen wat betreft huur en verhuur is daarom buiten beschouwing gelaten.

Keuze rechtsfiguur

Verwijzingen

Rechtspraak bij dit artikel