De Wro heeft in afdeling 6.4 een paragraaf over grondexploitatie opgenomen. Deze artikelen geven de gemeenten instrumenten om afspraken te maken over de verdeling van de kosten. Het gaat hier om kosten van algemene voorzieningen, nutsvoorzieningen, de inrichting van de openbare ruimte en de mogelijkheid om eisen te stellen bij het bouwrijp maken van een locatie. Al deze kosten kunnen op basis van de Wro verhaald worden op de ontwikkelaar. De Wro bevat:
Duidelijke wettelijke inkadering privaatrechtelijk kostenverhaal (overeenkomsten);
Verbetering publiekrechtelijk kostenverhaal (exploitatieplan);
Wettelijke basis voor het stellen van locatie-eisen aan de openbare voorzieningen;
De mogelijkheid tot het stellen van locatie-eisen aan sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap.
Kostenverhaal en locatie-eisen zijn niet vrijblijvend: het niet verhalen of opleggen ervan kan leiden tot “staatssteun” aan de eigenaar.
De Wro onderscheidt een tweetal sporen ten aanzien van het kostenverhaal bij ruimtelijke ontwikkelingen:
3.1.2.1Privaatrechtelijke spoor (anterieure overeenkomst)
Het sluiten van een anterieure overeenkomst heeft met artikel 6.24 Wro een wettelijke grondslag gekregen en is het uitgangspunt van de Wro. Een anterieure overeenkomst is een overeenkomst tussen gemeente en particuliere eigenaar gesloten vóór de vaststelling van de planologische maatregel. Deze overeenkomst wordt gesloten in de beginfase van het project, waarbij er veel onderhandelingsruimte is en partijen niet gebonden zijn aan het publiekrechtelijke kader van de grondexploitatiewet. De overheid sluit met de particuliere partij een anterieure overeenkomst waarin het kostenverhaal is verzekerd en maakt afspraken over locatie-eisen, woningbouwprogramma, fasering en dergelijke. Het privaatrechtelijk spoor geeft de gemeente meer vrijheid in het maken van afspraken dan het publiekrechtelijk spoor.
3.1.2.2Publiekrechtelijke spoor (posterieure overeenkomst)
Indien de gemeente niet tot een overeenkomst is gekomen of kan komen met een private partij heeft de gemeente met de Wro een instrument voor handen, te weten het exploitatieplan. Met toepassing van het exploitatieplan is het kostenverhaal (ook zonder een overeenkomst) verzekerd voor de gemeente en is het tevens mogelijk om locatie- eisen te stellen aan een ruimtelijke ontwikkeling. Nadien is het nog mogelijk om met in achtneming van het exploitatieplan, een zogenaamde posterieure overeenkomst te sluiten. Een posterieure overeenkomst is een overeenkomst die tussen de gemeente en een particuliere grondeigenaar wordt gesloten nadat het exploitatieplan is vastgesteld. Bij deze overeenkomst is de bewegingsruimte kleiner en mag er niet afgeweken worden van de uitgangspunten in het exploitatieplan.
Elke aanvraag om een omgevingsvergunning in een bestemmingsplan waarvoor ook een exploitatieplan is opgesteld, moet aan het exploitatieplan worden getoetst. Bij het verlenen van de vergunning wordt de exploitatiebijdrage gevorderd. Niet, of achterblijvende betalingen schorten de vergunning op. Dit is voor de gemeente de belangrijkste ‘stok achter de deur’ om in onderhandeling met een grondeigenaar tot een vergelijk te komen.
Hoofdstuk 3 › Paragraaf 3.1
Artikel 3.1.2
Grondexploitatiewet
Onderdeel van Nota Grondbeleid 2020-2024