Schaarste op de woningmarkt in Haaglanden
Regionale schaarste
De Huisvestingswet 2014 biedt de gemeenteraad uitsluitend de mogelijkheid om gebruik te maken van zijn bevoegdheden om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden met een verordening als dat noodzakelijk en geschikt is. In deze huisvestingsverordening kunnen regels worden gegeven tot het in gebruik nemen of geven van woonruimte en wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad. Het uitgangspunt van de Huisvestingswet 2014 is het recht van vrije vestiging voor alle inwoners van Nederland. Het opnemen van regels in de huisvestingsverordening met beperkende voorwaarden met betrekking tot verdeling, zoals leefbaarheid van en in de wijk, niet toegestaan. De verordening staat niet op zichzelf maar maakt nadrukkelijk onderdeel uit van een breder stelsel samen met de Woonvisie, Woonagenda en prestatieafspraken.
De gemeenteraad Den Haag acht deze verordening noodzakelijk en geschikt om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimten te bestrijden. De huisvestingsverordening is in samenwerking en in afstemming met de acht andere Haaglandse regiogemeenten, de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) en de Samenwerkende Huurdersorganisaties Haaglanden (SHH) opgesteld.
Woonvisie
De basis voor de gemeentelijke invulling van zowel de verordening als de prestatieafspraken met de woningcorporaties ligt in de lokale woonvisie en de provinciale visie op Ruimte en Mobiliteit. Hierin wordt uitgestippeld wat het woonbeleid is voor de langere termijn en wordt benoemd of en waar het knelt op de woningmarkt, welke groepen effecten van schaarste ondervinden en hoe de gemeente wil sturen op het verminderen van de schaarste. Daarbij worden uitspraken gedaan over de gewenste ontwikkeling in de beschikbaarheid van devoorraad, wat betreft de sociale voorraad als basis voor nadere prestatieafspraken. Op grond van de Woningwet is de gemeentelijke woonvisie sinds 1 januari 2022 verplicht.
Woonagenda
De Woonagenda is het uitvoeringsprogramma van de Woonvisie. In de Woonagenda zijn maatregelen getroffen om de grote druk op de woningmarkt te verlichten. De Woonagenda is het actuele woonbeleid van de gemeente en geldt hierbij als basis voor bijvoorbeeld prestatieafspraken met corporaties en privaatrechtelijke afspraken met ontwikkelaars bij particuliere ontwikkelingen.
Prestatieafspraken
In de prestatieafspraken worden tussen de gemeenten, belanghebbende huurders- en bewonersvertegenwoordigers en de woningcorporaties afspraken gemaakt over de uitvoering van het woonbeleid. Dit gebeurt zowel op lokaal als op regionaal niveau. De prestatieafspraken zijn daarmee dé plek waar gemeente en woningcorporatie(s) met elkaar vaststellen wie er specifiek tot de doelgroep van het woonbeleid behoort, welke groepen door schaarste in de knel komen en welke inspanningen gemeente en woningcorporatie(s) leveren om dit aan te pakken.
Schaarste
De Huisvestingswet 2014 verplicht de gemeente aan te tonen dat er sprake is van schaarste in de woningvoorraad, voordat het instrument van de huisvestingsverordening in het schaars bevonden deel van de woningvoorraad mag worden ingezet (Uitspraak 201106290/1/H3 en 2011060290/2/H3). Hieronder wordt aangetoond dat sprake is van schaarste. In de woningmarktregio Haaglanden is sprake van grote schaarste, woningen in de sociale huurvoorraad van met een huur tot de huurprijsgrens en middenhuur woonruimten zijn uitzonderlijk schaars. In Den Haag is de druk in alle segmenten van de woningmarkt al jaren hoog en blijft deze toenemen. Met de druk op de woningmarkt komt ook de leefbaarheid in wijken onder druk te staan. Hoewel leefbaarheid zonder de toepassing van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (WBMGP) geen onderdeel uitmaakt van de verdeling, vormt leefbaarheid wel een belangrijke belangafweging bij regulering van de samenstelling van de woonruimtevoorraad (Uitspraak 201502455/1/A3). Een doelmatige, rechtvaardige en evenwichtige verdeling van de woningvoorraad staat onder druk en overheidsingrijpen is daarmee vereist.
Het uitgangspunt van zowel de Huisvestingswet 2014 als deze verordening is de vrijheid van vestiging van woningzoekenden en een open regionale woningmarkt. Niettemin legitimeren de aanwezigheid van groepen in de knel en de aanwezigheid van specifieke groepen woningzoekenden dat er door de gemeente Den Haag en de andere gemeenten in de regio Haaglanden tijdelijk wordt (bij-)gestuurd. Dit alles met het besef dat de meer structurele oplossing van het vraagstuk in de ontwikkeling van de woningvoorraad (zowel kwantitatief als kwalitatief) in brede zin ligt en niet in de verdeling ervan.
Met het oog op het voorgaande is er tevens noodzaak om via een vergunningstelsel voor splitsing, samenvoeging, vorming en onttrekking van woningen grip te houden op aanpassingen of wijzigingen in de gehele woningvoorraad.
Met deze verordening wordt geborgd dat het aanbieden en toewijzen van woningen op een evenwichtige, rechtvaardige en op een transparante wijze gebeurt en dat wijzigingen in de woningvoorraad weloverwogen plaatsvinden. Doordat de verordening een publiekrechtelijke basis kent en bestuurlijk wordt vastgesteld, is bovendien geborgd dat de bepalingen over het sturingsinstrumentarium en ook het vergunningstelsel democratisch gelegitimeerd zijn.
In de regio Haaglanden zijn veel cijfers voor handen: gemeenten, woningcorporaties en Provincie monitoren de verschillende aspecten van de markt en zijn daarover continu in gesprek. Veel factoren zijn van invloed op het functioneren van een woningmarkt. De segmenten op de woningmarkt (huur, koop, goedkoop, middelduur, duur) vormen een samenhangend geheel. Verschillende fasen in het leven leiden op een aantal momenten tot verhuiswensen. En allerlei factoren dragen bij dat woonwensen van woningzoekenden veranderen. Inzicht in woonwensen naar woningtypen, prijs- en eigendomsklasse en woonmilieus en inzicht in verhuisbewegingen en – gedrag op de totale woningmarkt dragen bij aan een goede woningbouwprogrammering en/of transformatie van gebieden. Deze notitie bevat echter geen uitvoerige woningmarktanalyse: het voeren van een huisvestingsverordening vergt dat schaarste wordt aangetoond. In de regio Haaglanden is dit kwantitatief te onderbouwen.
In onderstaande worden de kerncijfers waarlangs het gesprek over de druk op de woningmarkt wordt gevoerd op een rij gezet. Uitvoerigere analyses zijn onder andere te vinden in de Jaarmonitor (effecten regels huisvestingsverordening), Aanbodrapportages (ontwikkeling regionale woningmarkt sociale huur) en Aanbodrapportages per gemeente op de website van de Sociale Verhuurders Haaglanden en op de website Staat van Zuid-Holland van de Provincie Zuid-Holland.
Huishoudens en bestaande woningvoorraad
Het Centraal Bureau voor de Statistiek geeft voor zowel de woningvoorraad als het aantal ingeschreven huishoudens in een gemeente per jaar de stand van zaken weer. De regio Haaglanden – bestaande uit de Corop gebieden ‘Agglomeratie ’s-Gravenhage’ en ‘Delft en Westland - heeft per 1 januari 2022 minder woningen dan ingeschreven huishoudens.
| Regio Haaglanden | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
| Totale woningvoorraad | 515.169 | 520.428 | 526.056 | 530.439 |
| Totaal aantal huishoudens | 526.968 | 533.824 | 536.606 | 544.775 |
Bron: CBS, Statline
Bevolkingsprognoses
Belangrijk sturingsinstrument bij het woningbouwprogramma zijn de bevolkingsprognoses van de Provincie Zuid-Holland. Prognoses laten zien dat het aantal huishoudens in de regio het komende decennium nog substantieel zal toenemen. Dit wordt verder toegelicht in paragraaf 3.
Inkomensgroepen in de regio
Om inzicht te geven in de opbouw van inkomensgroepen in de regio wordt niet vooruit maar teruggekeken. De Staat van Zuid-Holland van de Provincie Zuid-Holland geeft voor de regio Haaglanden weer dat in 2019 van alle huishoudens in de regio circa 36% viel onder de DAEB-inkomensgrens; dat waren ruim 190.000 huishoudens.
Figuur 1 Bron: PZH, staat van Zuid-Holland
Ingeschreven en actief woningzoekenden in de sociale huursector
Los van prognoses, vormt de database van de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) een belangrijke bron om de vraag te monitoren. Woningzoekenden die op zoek zijn naar een sociale huurwoning van een woningcorporatie, kunnen zich in Haaglanden bij één loket inschrijven: Woonnet Haaglanden. De afgelopen jaren is een stijging te zien in het aantal woningzoekenden dat zich inschrijft voor een corporatiewoning tot bijna 170.000 per 31 december 2021.
Woningzoekenden die zich inschrijven bij Woonnet Haaglanden zijn niet per definitie direct op zoek naar een woning. Het aantal actief woningzoekenden laat zien hoeveel woningzoekenden in een jaar tenminste een keer op een woning hebben gereageerd. Ook deze groep is sinds 2019 toegenomen. In 2021 was het aantal woningzoekenden dat actief op zoek was naar een sociale huurwoning via Woonnet Haaglanden ongeveer 8 keer zo groot als het aantal woningen dat voor verhuur vrijkwam.
| 2019 | 2020 | 2021 | |
| Ingeschreven woningzoekenden (einde periode) | 150.746 | 159.359 | 169.457 |
| Reagerende woningzoekenden (goede reactie) | 64.054 | 70.261 | 77.191 |
| Verhuringen | 8.168 | 8.030 | 9.698 |
| Waarvan nieuwbouw | 514 | 612 | 927 |
Bron: Aanbodrapportage 2021, Explica
Actief woningzoekenden naar inkomen
In 2021 behoorde 96% van de actief woningzoekenden op basis van inkomen tot de corporatie doelgroep. Tussen 2019 en 2021 is het aandeel woningzoekenden dat tot de primaire doelgroep behoort iets afgenomen.
| 2019 | 2020 | 2021 | |
| Primaire doelgroep | 78% | 76% | 73% |
| Secundaire doelgroep | 20% | 21% | 23% |
| Hoger inkomen | 2% | 3% | 4% |
| Totaal | 100% | 100% | 100% |
Bron: SVH, maart 2023; bewerking: absolute aantallen uitgedrukt in percentages.
Actief woningzoekenden naar huishoudsamenstelling
Ruim driekwart van alle actief woningzoekenden is een één- of tweepersoonshuishouden. Dit percentage is de afgelopen drie jaar stabiel.
| 2019 | 2020 | 2021 | |
| 1 persoon | 57% | 57,5% | 57,5% |
| 2 personen | 20% | 19% | 19% |
| 3 personen | 12% | 12,5% | 12,5% |
| 4 personen | 7% | 7% | 7% |
| 5 of meer personen | 4% | 4% | 4% |
| Totaal | 100% | 100% | 100% |
Bron: SVH, maart 2023; bewerking: absolute aantallen uitgedrukt in percentages.
Actief woningzoekenden: starters en doorstromers
Meer dan de helft van alle actief woningzoekenden is een starter. Het aandeel starters in de groep woningzoekenden is tussen 2019 en 2021 toegenomen. Dit kan mede verklaard worden doordat in de huisvestingsverordening van 2019 de definitie van een doorstromer is aangescherpt: voor juli 2019 werden bijvoorbeeld ook woningzoekenden die buiten de regio een woning achterlieten tot de doorstromers gerekend. De overgangsregeling die bij de aanscherping is ingevoerd, liep juli 2021 af.
| 2019 | 2020 | 2021 | |
| Starter volgens geldende definitie | 51% | 54,5% | 59% |
| Doorstromer uit huurwoning in de regio | 37,5% | 38% | 37,5% |
| Overige doorstromers volgens geldende definitie | 11,5% | 7,5% | 3,5% |
| Totaal | 100% | 100% | 100% |
Bron: SVH, maart 2023; bewerking: absolute aantallen uitgedrukt in percentages.
Mutatiegraad
De grootste woningen kennen de laagste mutatiegraad: 2,5%. Eengezinswoningen hebben een lage mutatiegraad; met name de grotere woningen met een woonoppervlak van 80m en groter.
Figuur 2 Bron: SVH, Aanbodrapportage 2021, Explica
Wachttijden, zoektijden en slaagkansen in de sociale huursector
Wachttijden, zoektijden en inzicht in slaagkansen van woningzoekenden zijn indicatoren om de druk op de woningmarkt inzichtelijk te maken. In de regio Haaglanden worden wachttijden en zoektijden met twee cijfers gemonitord: het gemiddelde en de mediaan. Bij de berekening van een gemiddelde kunnen uitschieters naar boven of beneden grote impact hebben op de uitkomst; daarom wordt ook de mediaan – het middelste cijfer – meegenomen in de analyses.
Wachttijden
In onderstaande tabel is voor de verschillende gemeenten de gemiddelde wachttijd weergegeven. De wachttijd is hierbij gedefinieerd als de tijd tussen het moment van inschrijven en het toegewezen hebben gekregen van een woning. De gemiddelde wachttijd is berekend aan de hand van alle sociale huurwoningen van de woningcorporaties die op basis van inschrijfduur en exclusief voorrangsregels zijn verhuurd. In 2021 zijn ten opzichte van 2021 de wachttijden in alle gemeenten met uitzondering van de gemeente Westland opgelopen. In 2021 varieerden de gemiddelde wachttijd in de regio Haaglanden tussen de gemeenten van 5,1 jaar tot 7,4 jaar
| Gemiddelde wachttijd (zuivere inschrijfduur) in maanden.* | 2019 | 2020 | 2021 |
| Delft | 56,1 | 63,6 | 65,3 |
| Den Haag | 63,3 | 70,7 | 72,4 |
| Leidschendam-Voorburg | 61,5 | 71,1 | 71,2 |
| Midden-Delfland | 62,2 | 91,3 | 89,4 |
| Pijnacker-Nootdorp | 73,1 | 81,2 | 81,2 |
| Rijswijk | 71,3 | 82,7 | 79,8 |
| Wassenaar | 54,2 | 70,8 | 61,7 |
| Westland | 67,9 | 71,5 | 67,1 |
| Zoetermeer | 67,5 | 85,1 | 83,4 |
| Gemiddelde wachttijd regio Haaglanden | 63,3 | 72,5 | 72,7 |
Bron: SVH, maart 2023
* De wachttijd wordt alleen weergegeven als de berekening op minimaal 5 verhuringen gebaseerd is.
De mediane wachttijd voor de regio laat een vergelijkbaar beeld zien.
| In maanden | 2019 | 2020 | 2021 |
| Mediane wachttijd regio Haaglanden | 62,0 | 72,4 | 73,4 |
Bron: SVH, maart 2023
Zoekduur
Een woningzoekende die zich inschrijft bij Woonnet Haaglanden start na inschrijving niet altijd met reageren op woningen. Daarom wordt ook de zoekduur naar een woning gemonitord. Zoekduur is de tijd tussen de eerste keer dat een woningzoekende op een woning reageert en het moment dat men een woning krijgt toegewezen. In onderstaande tabel is voor alle verhuringen die op basis van inschrijfduur en exclusief voorrangsregels zijn verhuurd, de gemiddelde zoekduur bij verhuring weergegeven. In alle gemeenten in de regio is de gemiddelde zoekduur tussen 2019 en 2021 toegenomen. Gemiddeld genomen was de zoekduur in 2021 in de gemeente Westland het laagst (2,9 jaar) en in Zoetermeer het hoogst (4,6 jaar). Gemiddeld genomen zochten woningzoekenden in 2021 een jaar langer naar een woning dan in 2019.
| Gemiddelde zoekduur in maanden* | 2019 | 2020 | 2021 |
| Delft | 32 | 38,3 | 41,8 |
| Den Haag | 41 | 48,9 | 53,1 |
| Leidschendam-Voorburg | 33,1 | 43,3 | 48 |
| Midden-Delfland | 33,2 | 55,3 | 49,9 |
| Pijnacker-Nootdorp | 37,5 | 41,7 | 37,8 |
| Rijswijk | 46,9 | 52,5 | 58,1 |
| Wassenaar | 33,1 | 40 | 37,8 |
| Westland | 31,8 | 38,1 | 35,4 |
| Zoetermeer | 35,3 | 49,8 | 55,2 |
| Gemiddelde zoekduur regio Haaglanden | 38,2 | 46,3 | 50,1 |
Bron: SVH, maart 2023
* De zoekduur wordt alleen weergegeven als de berekening op minimaal 5 verhuringen gebaseerd is.
De zoektijd uitgedrukt in de mediaan, wijst tussen 2019 en 2021 op een toename in zoektijd van een jaar en 3 maanden.
| In maanden | 2019 | 2020 | 2021 |
| Mediane zoektijd regio Haaglanden | 32,4 | 42,8 | 47,5 |
Bron: SVH, maart 2023
Slaagkansen
De slaagkans is berekend voor alle verhuringen onder de vrijesectorgrens. Op regionaal niveau is de vraag naar woningen in 2021 circa 8 keer zo groot als het aanbod. Alhoewel slaagkansen per gemeente verschillen is de vraag in de gemeente met de gemiddeld beste slaagkans nog steeds 6 keer groter dan het aanbod.
| Slaagkans woningzoekenden | 2019 | 2020 | 2021 |
| Delft | 14,60% | 13,40% | 15,30% |
| Den Haag | 12,10% | 11,50% | 13,30% |
| Leidschendam-Voorburg | 9,80% | 8,30% | 8,80% |
| Midden-Delfland | 11,40% | 7,00% | 5,60% |
| Pijnacker-Nootdorp | 12,90% | 8,30% | 11,40% |
| Rijswijk | 11,10% | 8,50% | 9,90% |
| Wassenaar | 17,20% | 18,50% | 16,40% |
| Westland | 10,90% | 10,90% | 11,90% |
| Zoetermeer | 12,40% | 10,20% | 11,40% |
| Slaagkans regio Haaglanden | 12,10% | 10,80% | 12,30% |
Bron: SVH, maart 2023
* De slaagkans wordt alleen weergegeven als er minimaal 20 zoekers zijn.
Onderstaande figuur laat zien dat een groot deel van de woningzoekenden een woning vindt in de eigen gemeente. Daarnaast komen nieuwe huurders voornamelijk uit de regiogemeenten; circa 15% van de nieuwe huurders komt van buiten de regio Haaglanden.
Figuur Bron: SVH, Aanbodrapportage 2021, Explica
De regio in cijfers:
1. CBS-cijfers laten zien dat op basis van het huidige aantal huishoudens in de regio en de huidige omvang van de woningvoorraad er een kwantitatief tekort aan woningen is in de regio Haaglanden.
2. Op basis van de bevolkingsprognoses kan geconcludeerd worden dat gedurende de looptijd van de huisvestingsverordening 2023-2027 er nog steeds sprake zal zijn van schaarste op de woningmarkt.
3. Op basis van de inschrijvingen bij Woonnet Haaglanden kan geconcludeerd worden dat zowel het aantal ingeschreven woningzoekenden als het aantal actief woningzoekenden de afgelopen jaren is toegenomen. Het aantal actief woningzoekenden is op regionaal niveau circa 8 groter dan het vrijkomende aanbod.
4. Op basis van de cijfers van SVH over de woonruimteverdeling kan geconcludeerd worden dat in alle gemeenten wacht- en zoektijden de afgelopen jaren zijn toegenomen en dat de gemiddelde slaagkans in elke gemeente laat zien dat de vraag meerdere malen groter is dan het aanbod.
Schaarste in Den Haag
De Huisvestingswet 2014 verplicht de gemeente om aan te tonen dat er sprake is van schaarste in de woningvoorraad, voordat het instrument huisvestingsverordening in het schaars bevonden deel van de woningvoorraad mag worden ingezet.
Ten aanzien van lokale schaarste van alle woonruimte in Den Haag wordt verwezen naar de Woonvisie Den Haag 2022 (RIS 313365). De conclusie is dat de druk op de hele Haagse woningmarkt al jaren hoog is en blijft toenemen, gelet op het algemene tekort aan woningen en de (verwachte) toename van huishoudens. Dit geldt zowel voor het goedkope, middenhuur als dure segment. Onder andere een grotere (verwachte) vraag dan aanbod aan woningen, een verminderd aanbod van woonruimten en nieuwbouw die de grote vraag naar woningen niet kan opvangen zijn factoren die duiden op schaarste in alle prijssegmenten (goedkoop, middenhuur en duur) en sectoren (koop en huur). Die schaarste heeft geleid tot zeer forse prijsstijgingen in zowel de koop- als de huursector, minder doorstroommogelijkheden en een verminderde toegankelijkheid van de woningmarkt. Dit zijn de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste die tot uiting komen in alle sectoren en prijssegmenten in de Haagse woningvoorraad. Ook werken de negatieve effecten die zich voordoen in een sector of prijssegment door in alle andere prijssegmenten en sectoren. De sectoren (koop en huur) en prijssegmenten (goedkoop, middenhuur en duur) in Den Haag kunnen niet los van elkaar gezien worden. De woningmarkt functioneert als één geheel en de negatieve effecten van schaarste hebben invloed de hele woningmarkt.
Het instellen van een vergunningplicht voor woningomzetting, woningvorming en woningonttrekking voor alle woningen op grond van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 was en is een noodzakelijk en geschikt instrument om de samenstelling van de bestaande woningvoorraad te reguleren en de onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste in de hele woningvoorraad te bestrijden. Woningomzetting, woningvorming en woningonttrekking zorgen er immers voor dat reguliere bestaande woonruimten anders worden gebruikt en de samenstelling van de woningvoorraad verandert. Daardoor ontstaat er een prijsopdrijvend effect doordat enerzijds investeerders gericht dit soort woningen opkopen en anderzijds woningzoekenden kunnen putten uit een kleiner aanbod van zelfstandige reguliere bestaande woningen. Dit vermindert uiteindelijk de doorstroommogelijkheden binnen de woningmarkt van alle woningzoekenden om vanuit een goedkope, middenhuur of dure woning door te stromen naar een woning in hetzelfde of een ander prijssegment en vermindert ook de toegankelijkheid tot de woningmarkt voor onder andere starters. Juist daarom is het noodzakelijk dat de gemeente Den Haag grip kan houden op veranderingen in de hele woningvoorraad door middel van een vergunningplicht. De regulering was en is ook in het duurdere segment noodzakelijk om de negatieve effecten van (potentiële) schaarste in dit segment te bestrijden én was daarnaast noodzakelijk om de negatieve effecten van schaarste in het goedkope en middenhuur deel van de woonruimtevoorraad te bestrijden. Ingrijpen in het duurdere segment van de woonruimtevoorraad is namelijk ook mogelijk om schaarste in het goedkopere deel van de woonruimtevoorraad te voorkomen. Daarvoor is overigens niet noodzakelijk dat wordt gewacht tot de dreiging van de schaarste zich heeft verwezenlijkt alvorens wordt ingegrepen. Zie hiervoor AbRvS 16 december 2020 ECLI:NL:RVS:2020:3008, r.o. 4.6.
Schaarste in de corporatievoorraad
In het Tabellenboek 2022 Den Haag van Explica is de lokale schaarste van Den Haag in kaart gebracht. Daaruit blijkt dat er in 2022 in Den Haag 4.289 corporatiewoningen vrij kwamen voor verhuur. Op het woningaanbod in Den Haag in 2022 reageerden 56.682 woningzoekenden. Dit waren gemiddeld 344 woningzoekenden per woningadvertentie.
De slaagkans geeft weer welk percentage van de woningzoekenden is geslaagd voor een woning. Dit bedraagt 12,8% in Den Haag in 2022. De kans op een woning is lager, namelijk 7,6% in 2022 in Den Haag. De kans op een woning wordt berekend door het aantal geslaagde woningzoekenden binnen het geadverteerde woningaanbod te delen door het aantal reagerende woningzoekenden op het geadverteerde woningaanbod. De kans op een woning lijkt sterk op de slaagkans, maar hier wordt alleen het geadverteerde aanbod in de berekening meegenomen. Op dit aanbod kunnen regulier woningzoekenden reageren. Doordat de directe bemiddelingen hierin niet worden meegenomen en er minder verhuringen meegeteld worden, is de kans op een woning iets lager dan de slaagkans.
Bron: Tabellenboek 2022 Den Haag, Explica.
Gezien de gedeelde woningmarkt in het sociale segment is de druk in de regio ook van grote invloed op de kansen van woningzoekenden in Den Haag. In de woningmarktregio Haaglanden zijn grote woningen over het algemeen schaarser dan kleine woningen. Door grotere woningen ook voor grotere huishoudens in te zetten, komen verhuisketens op gang. Kleinere woningen komen vrij en kunnen weer worden verhuurd aan passende huishoudens. Om dit te bereiken zijn er normen voor het minimumaantal leden dat een huishouden moet tellen om bepaalde grotere woningen te mogen betrekken.
Regionaal maatwerk
In de regio Haaglanden doet zich schaarste voor, waardoor er verdringing van woningzoekenden met een maatschappelijke of economische binding aan de gemeente door woningzoekenden van buitenaf plaatsvindt. De algehele schaarste, en de beschikbaarheid van bepaalde woningtypes en ook de uitbreidingsmogelijkheden in de gehele woningmarktregio, waartoe een gemeente behoort, zijn relevant. Op regionaal niveau vindt verdringing van regionale woningzoekenden met grote huishoudens plaats. Uit het Tabellenboek 2022 Den Haag van Explica blijkt dat de regionale mutatiegraad voor woonruimten vanaf 80 m² maar 2,2% bedroeg, ten opzichte van een regionale mutatiegraad van 8% voor woonruimten tot 50 m². Nieuwbouwverhuringen zijn in deze percentages niet meegeteld als mutatie. Het aandeel van deze grotere woonruimten bedroeg in 2022 5% van het totale verhuurde regionale aanbod. Daarnaast blijkt uit de Aanbodrapportage 2022 van Explica dat de gemiddelde wachttijd voor woonruimten vanaf 80 m² regionaal 89 maanden is (mediane inschrijfduur). De uitbreidingsmogelijkheden om deze verdringing op korte termijn op regionaal niveau te verlichten zijn zeer beperkt. Dit noodzaakt de inzet van regionaal maatwerk voor woningzoekenden met economische en maatschappelijke binding. Aan de omschrijving van deze economische en maatschappelijke binding is door de regio nadere invulling gegeven.
Lokaal maatwerk
In het woonruimteverdeelsysteem is het opnemen van lokale voorrangsregels mogelijk. Het gaat daarbij om het wettelijke maximaal toegestane percentage van het totaal aantal verhuringen. Door inzet van lokaal maatwerk kan voorrang worden gegeven op basis van maatschappelijke of economische binding, wanneer sprake is van schaarste aan categorieën goedkope woonruimte met onrechtvaardige of onevenwichtige effecten tot gevolg.
Gezien de grote schaarste binnen de regio Haaglanden wordt met de Huisvestingsverordening 2023 in de rangorde wat betreft lokaal en regionaal maatwerk aangepast, zodat de maatregels die zich in het bijzonder richten op terugdringen van schaarste (bijvoorbeeld door het bevorderen van doorstroming) voorgaan op maatregels die in mindere mate dat effect hebben. De volgorde wordt binnen de regio bepaald aan de hand van de dan bestaande regionale en lokaal maatwerkregels.