Zoals hiervoor aangegeven, is het gewenst criteria te bepalen, waaraan een bouwaanvraag voor een bedrijfswoning getoetst wordt, zodat voor potentiële aanvrager vooraf duidelijkheid bestaat, waaraan moet worden voldaan.
er moet sprake zijn van een volwaardig bedrijf
het bedrijf moet volwaardig zijn; geen neven- of hobbymatige activiteit;
het bedrijf moet ter plaatse een onafhankelijke eenheid vormen; de bedrijvigheid ter plaatse moet een bedrijfswoning rechtvaardigen;
er moet een duurzame relatie zijn tussen bedrijf en bedrijfswoning;
de woonfunctie moet qua aard en omvang ondergeschikt zijn aan de aard en omvang van het bedrijf.
Nadere toelichting
Ad a.
Volwaardig betekent, dat de bedrijfsactiviteiten ter plaatse structureel, gedurende vrijwel het gehele jaar, plaatsvinden en niet als hobbymatig of als nevenactiviteit zijn te kwalificeren. Tevens dient er bedrijfseconomisch sprake te zijn van een zelfstandig bedrijf, waarvan het hoofdinkomen van de bewoner van de bedrijfswoning afkomstig is van het bedrijf en de bedrijfsactiviteiten ter plaatse. Ook de afzonderlijke inschrijving bij de Kamer van Koophandel moet kunnen worden overlegd. De zelfstandigheid moet worden aangetoond in een door een bedrijfseconomisch deskundige opgesteld bedrijfsplan, waarbij zowel inhoudelijk als financieel de volwaardigheid wordt aangetoond en als uitgangspunt wordt genomen, dat het bedrijf minimaal gedurende één aaneengesloten jaar als volwaardig bedrijf bestaat. Indien nog niet kan worden aangetoond, dat er sprake is van een zelfstandig en duurzaam bestaand bedrijf, moet eerst de bedrijfsbebouwing- en voorzieningen worden gerealiseerd en op een later tijdstip, zodra er wel sprake is van een zelfstandig en duurzaam bestaand bedrijf, de bedrijfswoning.
Ad b.
De bedrijfsactiviteiten ter plaatse dienen de woning te rechtvaardigen. Activiteiten elders van de ondernemer c.q. toekomstige bewoner van de bedrijfswoning worden hierbij niet betrokken.
Ad c.
De noodzaak van een bedrijfswoning mag niet van tijdelijke aard zijn. Indien voorzienbaar is of er twijfels bestaan, dat deze relatie slechts tijdelijk is, is er geen sprake van een noodzaak voor een bedrijfswoning. Immers, bedrijf en bedrijfswoning zijn onlosmakelijk gekoppeld. Het bedrijf en de woning moet kadastraal één object vormen. Dit houdt ook in, dat, als een bedrijf om wat voor reden verplaatst of beëindigd wordt, ook de woning ontruimd moet worden en er slechts een bedrijf mag terugkomen, dat ook een bedrijfswoning rechtvaardigt. Wel mag de (voormalige) bedrijfswoning in gebruik worden genomen als bedrijfsruimte. Het is evident, dat de bedrijfswoning ook niet afzonderlijk verkocht en gebruikt kan gaan worden voor bewoning door een derde. Er ontstaat dan strijd met het bestemmingsplan en de gemeente is verplicht handhavend op te treden. Dit om te voorkomen, dat op oneigenlijke gronden een burgerwoning ontstaat. In de voorwaarden bij de omgevingsvergunning zal dit worden opgenomen.
Ad d.
Vanwege duurzaam ruimtegebruik moet voorkomen worden, dat het bedrijf een ondergeschikt deel of gebruik van het perceel uitmaakt. Immers, het is en moet een bedrijfsperceel blijven, waarop de bedrijfsuitoefening de primaire hoofdfunctie is. Wonen is ondergeschikt aan het bedrijf. Uitgegaan wordt van een verhouding tussen bedrijf en bedrijfswoning, waarvoor als globaal uitgangspunt wordt gehanteerd ¾ bedrijf ¼ bedrijfswoning. Het aantal m² bewoonbaar vloeroppervlak van de bedrijfswoning bedraagt ten hoogste 100 m² op de begane grond of de 1e woonlaag (indien gesitueerd op een verdieping) en het aantal m³ bedraagt ten hoogste 750 m³. Dit is overeenkomstig de regeling voor bedrijfswoningen in het bestemmingsplan Buitengebied. Een afwijking tot ten hoogste 10% van de uitkomst van de hiervoor omschreven verhouding kan gerechtvaardigd zijn, indien de concrete omstandigheden van het geval daartoe aanleiding geven.
Bedrijfswoningen in het stedelijk gebied mogen niet vrijstaand worden gebouwd en bedrijfswoningen buiten het stedelijk gebied mogen op ten hoogste 20 meter van de bedrijfsbebouwing worden gesitueerd. Van dat laatste punt kan in een concrete situatie worden afgeweken, indien de afstand van 20 meter feitelijk of om redenen van een doelmatige bedrijfsvoering niet mogelijk blijkt te zijn.
bedrijfswoning in verband met noodzakelijk toezicht
nagaan of toezicht noodzakelijk is vanwege het product of de dienst, dat het bedrijf aanbiedt;
nagaan of toezicht noodzakelijk is in verband met een verhoogd risico op calamiteiten;
Nadere toelichting
Ad a.
De bedrijfswoning moet noodzakelijk zijn voor het houden van toezicht op het bedrijf, waartoe de woning behoort of gaat behoren, gezien de aard van de bedrijfsactiviteiten. Het houden van toezicht moet niet alleen noodzakelijk zijn gedurende de reguliere openingstijden, maar vooral ook buiten die tijden. Dat kan zich voordoen, indien de aan- en afvoer van producten/diensten zodanig en zo frequent is, dat dit plaats moet vinden op ongeregelde tijden en niet op een andere wijze georganiseerd kan worden binnen datgene, dat binnen het maatschappelijk en zakelijk verkeer als redelijk wordt geacht.
Ad b.
Normale voorzieningen, gericht op beveiliging ter voorkoming van een calamiteit (inbraak, brandstichting etc.), worden geacht aanwezig te zijn. Er moet dus sprake zijn van een bedrijfssituatie, waar een verhoogd risico op calamiteiten bestaat en waarbij slechts door onmiddellijk ingrijpen een calamiteit kan worden voorkomen.
bedrijfswoning in verband met een doelmatige bedrijfsvoering
motiveren in hoeverre de aard van de bedrijfsactiviteit een doelmatige bedrijfsvoering bepaalt;
aantonen, dat de persoon, die de bedrijfswoning wil betrekken, daadwerkelijk en duurzaam bij de dagelijkse bedrijfsvoering is betrokken;
aannemelijk maken, dat met de bedrijfswoning een substantieel bedrijfseconomisch belang is gediend.
Nadere toelichting
Ad a.
De aard en omvang van de activiteit bepaalt in hoeverre deze reden van toepassing is. Vanwege het product of de dienst van het bedrijf moet de aanwezigheid van een persoon noodzakelijk zijn. Het product of de dienst en de klant van het bedrijf is, afzonderlijk en gezamenlijk, afwijkend van het gangbare, waarbij een ontkoppeling van wonen en werken een onevenredige belasting van de exploitant/bewoner met zich brengt, waardoor een doelmatige bedrijfsvoering nagenoeg en redelijkerwijs onmogelijk is.
Ad b.
Over het algemeen zal dit de eigenaar-exploitant van het bedrijf zijn. Mocht dit een andere persoon zijn, dan dient die betrokkenheid hard aangetoond te worden, bijv. een langjarig arbeidscontract of deelnemer in de bedrijfsvorm, waaruit de daadwerkelijke en duurzame betrokkenheid bij de dagelijkse bedrijfsvoering blijkt. Verondersteld wordt, dat dit slechts in spaarzame gevallen aantoonbaar zal zijn.
Ad c.
Het bijzondere verloop van het productieproces of de dienstverlening vergt zoveel tijd en aandacht van de exploitant van het bedrijf en / of de bewoner van de bedrijfswoning, dat op grond daarvan er een redelijk belang is om op het bedrijfsperceel te wonen.
Artikel 4.
Noodzaak bedrijfswoning
Onderdeel van Toetsingskader bouwaanvragen bedrijfswoningen gemeente Vlissingen