Actieve rol gemeente vanuit maatschappelijke opgaven
De gemeente Veere voerde de laatste jaren vooral een facilitair grondbeleid met daarnaast een terughoudend actief beleid. De keuze voor actief of faciliterend grondbeleid is afhankelijk van een aantal factoren. Uiteraard is het al dan niet (willen) hebben van gemeentelijke grondposities een belangrijk criterium, maar dat is zeker niet de enige afweging. Wij kijken naar de gewenste richting, maatschappelijke neveneffecten en overige strategische aspecten (vanuit het oogpunt van de gemeente).
KERNPUNT 1:
We bepalen onze rol als gemeente per situatie, wat leidt tot maatwerk per project en locatie, het situationele grondbeleid.
Met deze nieuwe nota grondbeleid, steekt Veere in op een situationeel grondbeleid, dat actief of (actief) faciliterend kan zijn. Dat betekent dat gemeente Veere in meer situaties op de voorgrond gaat treden en naar verwachting zelf ook meer (voor eigen rekening en risico) grondexploitaties gaat voeren.
Deze keuze heeft ook een financiële impact voor de gemeente die zowel positief als negatief uit kan vallen en risico’s met zich mee brengt. Op basis van een aantal criteria kiest de gemeente Veere per situatie welke rol zij het meest geschikt vindt om toe te passen. Dit hangt af van bestuurlijke ambities, het strategische belang van de locatie (al dan niet als ruilmiddel/sturingsmodel) en de meerwaarde voor Veere.
Rol bepalen op basis van de criteria in het afwegingskader
Binnen de gebiedsontwikkeling kan de gemeente verschillende rollen op zich nemen. Per project/gebied wordt bepaald welke rol de gemeente Veere aanneemt. De gemeente maakt op basis van gemeentelijke speerpunten, de eigen grondpositie, maatschappelijke effecten en overige strategische afwegingen een keuze voor de aan te nemen rol: actieve of faciliterende regievoering. Dit wordt per project bestuurlijk vastgelegd. Deze nota grondbeleid helpt om voor iedere situatie een juiste afweging te maken en een bijpassende grondstrategie te voeren.
Belangrijke redenen voor het voeren van een actief grondbeleid zijn bijvoorbeeld wanneer de gemeente als grondproducent een directe sturing wil geven aan een ruimtelijke ontwikkeling of bij het ontbreken van interesse van marktpartijen voor de aanpak/herontwikkeling van locaties. Op dit type locatie kan de opgave kostentechnisch te groot zijn, tegenover de (op kortere termijn) verwachte opbrengsten (verkoopwaardes en bouwprijzen van vastgoed), zodat marktpartijen afhaken.
Bij cruciale of strategische locaties heeft de gemeente Veere door middel van actief grondbeleid meer invloed dan alleen via de instrumenten die zij vanuit haar publieke taak kan hanteren. Ook kan de gemeente Veere door middel van een actief grondbeleid grondspeculatie tegengaan en prijsopdrijving voorkomen: grond is immers in bezit van de gemeente zelf. Zij kan, wanneer dit binnen de programmering past ervoor kiezen om grond in productie te brengen of tot ontwikkeling over te gaan.
Ook zien we dat de opgaven in de huidige en bestaande vastgoed- en grondmarkt zeer groot zijn. Dit komt enerzijds door demografische veranderingen (vergrijzing, ontgroening, kleinere huishoudens, vestiging van tijdelijke inwoners/vluchtelingen en veranderende bedrijfshuisvesting) en door de grote nieuwe opgaven in de energietransitie en het bevorderen van biodiversiteit/aanpak en behoud van het buitengebied. Dit vraagt ook om een meer betrokken (en soms zelfs actief) grondbeleid van gemeente Veere. Tegelijkertijd zien we de druk op de arbeidsmarkt toenemen en is de markt vaak in staat ontwikkelingen snel op te pakken.
Doordat de gemeente Veere een expliciet situationeel grondbeleid hanteert, kan zij beter inspelen op ontwikkelingen en veranderingen in de markt. Zo kan ze kansen grijpen en/of juist risico’s voorkomen.
Hoe kiezen we onze rol?
Een afwegingskader is altijd een vereenvoudiging van de werkelijkheid. Het is een gegeven, zeker bij gebiedsontwikkeling, dat die werkelijkheid complex en weerbarstig is. Toch moeten we een strategie kiezen en onze keuzes verantwoorden. Aan de hand van onderstaand afwegingskader komen daarbij de belangrijkste aspecten in ieder geval aan de orde en bij iedere ontwikkeling op een eenduidige manier. We hanteren dit kader dan ook bij het maken van een dergelijke keuze. Na het afwegingskader volgt, in de volgende paragraaf, een toelichting op de verschillende afwegingsfactoren. Als de gemeente al eigenaar is van de gronden binnen een plangebied, dan voert de gemeente uiteraard voor deze locatie al een actief grondbeleid en hoeft het afwegingskader niet meer te worden doorlopen.
Figuur 1: Afwegingskader rol gemeente
Uitleg criteria afwegingskader
In het afwegingskader is een aantal factoren benoemd die leiden tot de keuze van de rol die de gemeente aanneemt.
(Maatschappelijk) belang van de ontwikkeling:
De eerste afweging die plaatsvindt is of een ruimtelijk initiatief bijdraagt aan de beleidsdoelen die wij als gemeente hebben en die vastliggen in de Omgevingsvisie Veere 2047. Overigens kan uit deze eerste analyse uiteraard ook volgen dat een initiatief van een derde op geen enkele wijze bijdraagt aan het halen van gemeentelijke doelen of daaraan misschien zelfs tegengesteld is. Het voeren van actief of zelfs faciliterend grondbeleid is dan niet aan de orde; we wijzen het initiatief gemotiveerd af en verlenen dan verder geen medewerking.
Bereidheid markt:
Als een gewenste ontwikkeling actief door de markt wordt opgepakt dan is er geen reden om als gemeente een actieve rol aan te nemen en dan faciliteren wij het initiatief waar nodig, tenzij de markt het niet oppakt of er een risico is op marktfalen. Pakt de markt de ontwikkeling niet op dan kan dit een reden zijn om zelf een actieve(re) rol aan te nemen. Dit kan door de markt uit te nodigen ontwikkelingen op te pakken (actief faciliterend grondbeleid) dan wel door zelf in een volledig actieve rol ontwikkelingen op te pakken (actief grondbeleid).
Financiële impact en risico’s (economische haalbaarheid):
Bij een vorm van actief grondbeleid draagt de gemeente zelf de bijbehorende (financiële) risico’s en kansen. Bij een faciliterende rol wordt dit door de markt gedragen. Het is dus van belang inzicht te hebben in de financiële impact van een gebiedsontwikkeling en hoe groot de bijbehorende risico’s en kansen zijn. Om een goed financieel beeld te krijgen van de ontwikkeling van een locatie inventariseren we welke effecten direct en indirect verband houden met die ruimtelijke ontwikkeling. In de financiële business case wordt daarbij niet alleen de grondexploitatie in ogenschouw genomen, maar wordt ook gekeken naar andere geldstromen in de gemeentebegroting die beïnvloed worden door de gebiedsontwikkeling in kwestie. Vervolgens vindt de afweging plaats of deze financiële effecten acceptabel zijn. Lijken de financiële risico’s te groot in verhouding tot de te behalen doelen, dan kan dit een reden zijn om in die situatie te kiezen voor een meer faciliterende rol.
Beschikbare capaciteit:
Om goed actief grondbeleid te kunnen voeren is het noodzakelijk dat er voldoende (ambtelijke) capaciteit, kennis en kunde aanwezig is en blijft. Ook deze afweging kan een reden zijn om in bepaalde situaties te kiezen voor een meer faciliterende rol.
Eigendomssituatie:
Tot slot is de eigendomssituatie bij een beoogde ontwikkeling van belang. Daarbij kunnen verschillende “startsituaties” gelden. Sommige ontwikkelingen vinden plaats op bestaande eigendomsposities van de gemeente. Daarmee heeft de gemeente automatisch een meer actieve rol. De tegenhangers hiervan zijn de beoogde ontwikkelingen waarbij het eigendom volledig in handen is van een professioneel ontwikkelende partij die bereid en in staat is de door de gemeente gewenste ontwikkeling te realiseren. In die situaties heeft de gemeente automatisch een faciliterende rol. Diverse tussenvormen zijn mogelijk waarbij gemengde eigendomssituaties zich kunnen voordoen inclusief een gemeentelijke positie. Ook het type eigenaar kan verschillen. Van professioneel ontwikkelende partijen met een wens de grond te ontwikkelen en bereidheid om mee te denken hoe de ontwikkeling zo goed mogelijk kan bijdragen aan het behalen van gemeentelijke beleidsdoelen, tot private partijen die hun eigendom het liefst niet ontwikkeld zien worden. Als er in die laatste situatie toch een sterke wens is een gebied tot ontwikkeling te brengen kan het onvermijdelijk zijn op enige manier, in een actieve rol, het eigendom van de locatie te verkrijgen.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies