Grondverwerving
De gemeente neemt bewust een grondpositie in om de gemeentelijke ambities te realiseren en zelf de volledige regie van de ontwikkeling in de hand te houden. Het besluit om grond aan te kopen is een weloverwogen keuze., die volgt uit de keuze om actief grondbeleid te voeren.
Grondaankoop is niet zonder risico. Gemeente Maashorst maakt bij grondverwerving een onderbouwing met risicoanalyse om de risico’s in beeld te brengen. Onderstaande vier factoren komen in ieder geval in de onderbouwing voor verwerving aan bod.
Noodzaak van een sterke gemeentelijke sturing in het gebied Het toekomstige ruimtelijk initiatief behoeft een sterke sturing door gemeente. De gemeente wil actief regie voeren om het ruimtelijk initiatief binnen haar ambities en termijnen te realiseren. Dit wil zij bereiken met de grondverwerving;
Toegevoegde waarde en effect voor de gewenste ontwikkeling De aankoop dient het belang, de ambities en beleidsdoelstellingen van de gemeente. Met de verwerving stuurt de gemeente op impact en op dekking door waardecreatie op de lange termijn. Grondaankoop kan ook zorgen dat de prijsontwikkeling in het gebied niet verder oploopt. Zeker in combinatie met de toepassing van het voorkeursrecht kan dit een waardevol instrument zijn;
Prioriteit De gemeente wenst snel in te zetten op een ruimtelijk initiatief en daarbinnen het gewenste programma en een vertaling van de ambities en beleidsdoelstellingen te realiseren;
Financiële dekking
De grondverwerving wordt gedekt door de grondexploitatie of het budget dat de gemeenteraad ter beschikking heeft gesteld.
Een goede voorbereiding draagt bij aan een optimaal resultaat in het aankoopproces. Een verwervingsstrategie helpt daarbij. Afhankelijk van de mate van concreetheid van de toekomstige ruimtelijk initiatief kunnen twee vormen van aankoop onderscheiden worden, namelijk strategische aankopen en planmatige aankopen.
Strategische verwerving
Gemeente Maashorst kan een (strategische) positie innemen op de grondmarkt of in een toekomstige ontwikkeling voordat een planologische beslissing of ander ruimtelijk bestuurlijk besluit is genomen. De aankoop wordt voornamelijk gedaan in gebieden met een beoogd doel of eindresultaat, waarbij de gemeente de realisatie van de gemeentelijke ambities denkt te bereiken door middel van een actieve rol. De strategische verwerving heeft als voordeel dat de gemeente een concurrerende en marktconforme positie kan innemen. Door cruciale (grond)posities in te nemen, krijgt de gemeente een betere onderhandelingspositie om invloed te kunnen uitoefenen op de richting en uitkomst van de ontwikkeling in een gebied waar ook marktpartijen een positie hebben ingenomen of kunnen innemen.
Voor de strategische verwerving stelt de gemeenteraad jaarlijks in de programmabegroting een budget ter beschikking. Het college krijgt hiermee ruimte om met snelheid tot grondaankoop over te gaan als de situatie daarom vraagt. Wel wordt aan het besluit tot aankoop verbonden dat het college overeenkomstig artikel 169 lid 4 Gemw de gemeenteraad informeert door middel van een “wensen en bedenkingenprocedure”.
Planmatige verwerving
Op het moment dat de gemeenteraad een grondexploitatie vaststelt en er is in de grondexploitatie verwerving van gronden voorzien, is de grondverwerving planmatig. De grondverwerving geschiedt dan vaak in het kader van het algemeen belang. Bij planmatige grondverwerving is (de voorgenomen) planologische beslissing of het ruimtelijk bestuurlijk besluit bekend. De grondeigenaar is dus bekend met de nieuwe bestemming.
Om het aankoopproces effectief te laten zijn, mag een eventuele onteigening nooit uit het oog verloren worden. Het is daarom verstandig om in voorkomende gevallen al te handelen conform de in een onteigeningsprocedure voorgeschreven regels, zoals aankoop op basis van volledige schadeloosstelling. Op deze manier wordt geanticipeerd op een eventuele inzet van onteigening. Blijft overeenstemming uit, dan kan de gemeente zonder tijdverlies overschakelen naar de formele onteigeningsprocedure. Het onderhandelingsdossier is dan namelijk al op een onteigening afgestemd.
Een Verwervingsplan kan bijdragen aan het proces en de transparantie. De gemeente kan ook voor planmatige verwervingen voorkeursrecht vestigen.
Gronduitgifte
Gemeente Maashorst hanteert bij gronduitgifte marktconforme prijzen en voorwaarden conform het grondprijsbeleid. Gemeente Maashorst beschikt over een uitgifteprotocol, waarin de kaders staan hoe gemeente Maashorst haar gronden uitgeeft. Deze kaders voldoen aan de geldende jurisprudentie2arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam arrest): de gemeente handelt binnen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en moet dus bij gronduitgifte voldoen aan het gelijkheidsbeginsel. Daarnaast moet de gemeente mededingingsruimte bieden, omdat mag worden verwacht dat er meerdere gegadigden zullen zijn bij verkoop van gemeentelijke onroerende zaken. Dit betekent in hoofdlijnen dat de gronduitgifte gebeurt op de navolgende wijze.
Grondverkoop
Gemeente Maashorst geeft haar gronden uit met een (onderhandse) tenderprocedure. Deze procedure maakt zij openbaar, bijvoorbeeld via de gemeentelijke website of lokale krant. Hierdoor houdt de gemeente de gronduitgifte transparant en stelt zij private partijen in de positie dat zij onder de gestelde selectiecriteriavrij kunnen mededingen op de grondpositie. Voor elke gronduitgifte stelt de gemeente objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria op. Dit conform het Didam-arrest. Daarbij gelden marktconforme voorwaarden en prijzen conform het gemeentelijke grondprijsbeleid.
Het is denkbaar dat gemeente Maashorst op het tenderbeleid een uitzondering maakt. Dit zijn gronduitgiftes waarbij vaststaat dat op basis van de objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria er slechts één geschikte partij is. De keuze om een uitzondering te maken op het tenderbeleid, moet worden onderbouwd aan de hand van de objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria. De keuze om af te wijken van het tenderbeleid is een collegebevoegdheid. Het voornemen om gronden een-op-een uit te geven, gebeurt transparant, zodat iedereen hier van kennis kan nemen.
Denkbare uitzonderingen
1. Sociale huurwoningen
Gemeente wenst sociale huurwoningen te realiseren en duurzaam betaalbaar te houden voor de doelgroep. De gemeente maakt hiervoor concrete prestatie-afspraken met de woningbouwcorporatie
2. Particuliere bouwkavels of bedrijfskavels
Voor de bouwkavels die op de gemeentelijke website staan is transparant en voor iedereen kenbaar dat ze te koop zijn en onder welke voorwaarden. Daarmee zijn er gelijke kansen voor iedereen en is sprake van mededing. Als er een geïn- teresseerde is voor een bouwkavel dan kan de gemeente hier een-op-een mee in gesprek gaan om te komen tot een verkoop. In alle andere gevallen zal de gemeente de criteria van het Didam-arrest in acht nemen.
3. Reststroken
De verkoop van reststroken vormt een gemotiveerde afwijking om een-op-een te verkopen. De gemeente verkoopt deze namelijk alleen aan de eigenaar of eigenaren van een aangrenzende onroerende zaak. Daarmee wordt aangetoond dat er maar slechts een of een beperkt aantal geschikte partijen zijn.
Grondprijzen
In het Grondprijsbeleid stelt de gemeenteraad de kaders voor de grondprijzen en de grondprijzen vast. De grondprijzen zijn marktconform. De gemeente laat zich jaarlijks adviseren door een onafhankelijke taxatiecommissie. De gehanteerde taxatiemethodes zijn de comparatieve en residuele waardemethode. Daarnaast heeft het college de mogelijkheid om waar nodig maatwerk toe te passen. Bij maatwerk onderbouwt het college de grondprijs met een onafhankelijke taxatie, een onafhankelijke marktconformiteitstoets of is de grondprijs tot stand gekomen in concurrentie, bijvoorbeeld met de tenderprocedure.
Vestigen van zakelijk rechten
Uitgifte in volle juridische eigendom is het uitgangspunt van de gemeente. De gemeente kan in uitzonderlijke gevallen toch besluiten om te kiezen voor het vestigen van zakelijk rechten of de gronden in huur of bruikleen uit te geven. Dit is het geval als de gemeente regie wil houden op de grond en het gebruik hiervan. Dan vormt de uitgifte in erfpacht of het vestigen van een opstalrecht een goed alternatief.
Uitgifte in erfpacht en het vestigen van recht van opstal is maatwerk. De condities en vestigingsvoorwaarden zijn afgestemd op marktconforme en redelijke uitgangspunten. De canon of retributie bepaalt het college aan de hand van de uitgangspunten van het grondprijsbeleid.
Het vestigen van een recht van erfpacht ligt voor de gemeente niet voor de hand. Het kan derhalve in uitzonderlijke gevallen wel interessant zijn als de gemeente op de toekomstige bestemming wenst te sturen. Hierbij dient de gemeente een goede afweging te maken ten aanzien van de financiële risico’s en het imago dat erfpacht voor gemeente Maashorst met zich mee kan brengen.
Huur en bruikleen
De gemeente kan gronden, die zij in eigendom heeft, verhuren of in bruikleen geven. Dit is een passend instrument als de gemeente bijvoorbeeld relatief snel weer over de grond wil kunnen beschikken of als ze de grond tijdelijk in gebruik geeft vooruitlopend op een definitieve bestemming of ontwikkeling.
Indien de gemeente een huurovereenkomst sluit, moet zij wel opletten dat de huurder geen huurrechten krijgt, die een snelle opzegging belemmeren. Daarmee zou de toepassing van het instrument zijn doel voorbijschieten.
Ondersteunende instrumenten
De gemeente beschikt binnen de actieve grondpolitiek over ondersteunende instrumenten bij grondaan- koop, te weten: het gemeentelijk voorkeursrecht (hoofdstuk 9 Ow) en onteigening (hoofdstuk 11 Ow). Op het moment dat de gemeente voorziet dat private partijen de gronden om prijsopdrijvende redenen aan willen kopen dan wel dat de positie van de gemeente in het gebied wordt aangetast, kan gemeente Maashorst haar voorkeursrecht inzetten om een voorkeurspositie op de gronden te krijgen. De onteigening wordt als uiterst middel ingezet als bij een grondaankoop een minnelijk overeenstemming dreigt uit te blijven en voor de gemeente er een onteigeningsbelang aanwezig is. Daarbij moet de gemeente aantonen dat de onteigening urgent en noodzakelijk is.
Voorkeursrecht
Gemeente Maashorst kan om strategische redenen op grond van een gewenste/beoogde toekomstige ontwikkeling het voorkeursrecht inzetten om een voorkeurspositie in te nemen in de grondmarkt. Het voorkeursrecht is een passief verwervingsinstrument dat de gemeente kan helpen bij actief grondbeleid. Voorkeursrecht is passief, omdat zolang de grondeigenaar niet wenst te verkopen, er niets gebeurt. Het voorkeursrecht dwingt geen verkoop af. Het is dus geen verkoopverplichting voor de grondeigenaar.
Als de eigenaar, nadat het voorkeursrecht is gevestigd, zijn grond wil verkopen, dan moet de eigenaar als eerste deze grond aan de gemeente te koop aan te bieden. De enige uitzonderingen hierop zijn bij zelfrealisatie en verkoop aan een eigen kind. Dit helpt de gemeente Maashorst om de gronden marktconform en zonder prijsopdrijving door speculatie aan te kopen. Het voorkeursrecht is ook dan bedoeld om het prijsopdrijvend effect tegen te gaan dat wordt veroorzaakt door kopers die al dan niet vanwege speculatieve grondslagen, de betreffende grond opkopen.
De gemeente kan haar voorkeursrecht ook inzetten om een betere onderhandelingspositie te verkrijgen ten opzichte van de grondeigenaar. Dan gebruikt de gemeente haar voorkeursrecht niet om eigenaar van de grond te worden, maar een plek aan de onderhandelingstafel te krijgen op het moment dat de grondeigenaar met een derden zaken wil doen en hiervoor op basis van het voorkeursrecht toestemming nodig heeft van de gemeente. Zo stuurt de gemeente vanuit een passief verwervingsinstrument op het resultaat dat zij met de grond wil bereiken, zonder hiervoor eigenaar te worden en het (financiële) risico te dragen.
De duur van het voorkeursrecht is binnen de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) kan oplopen tot 16 jaar en 3 maanden. In de Ow kan de geldingsduur ook oplopen tot deze maximale duur, maar zijn er meer stappen voor nodig.
Geldingsduur maximaal Wvg en Ow
Wvg
Ow
Voorlopig voorkeursrecht (collegebesluit)
3 maanden
3 maanden
Zelfstandige voorkeursbeschikking (raadsbesluit)
3 jaar
Bestendiging voorkeursbeschikking (raadsbesluit)
3 jaar
Omgevingsvisie of Omgevingsprogramma
3 jaar
Structuurvisie
3 jaar
Omgevingsplan
5 jaar
Beschikking tot verlenging voorkeursrecht 5 jaar op grond van Omgevingsplan
5 jaar
Bestemmingsplan
10 jaar
Schema duur voorkeursrecht onder de Wvg en Ow
Inzet voorkeursrecht en onteigening bij proactief faciliterend grondbeleid
Bij proactief faciliterend grondbeleid kan gemeente Maashorst ook overwegen om de instrumenten voorkeursrecht en onteigening in te zetten. Een private partij realiseert het ruimtelijk initiatief, die in belangrijke mate bijdraagt aan de realisatie van gemeentelijke ambities op, en de gemeente zet haar instrumentarium in om te helpen om deze ruimtelijk initiatief te realiseren.
Het gebruik van het voorkeursrecht om een grondpositie of onderhandelingspositie in te nemen, is alleen te rechtvaardigen als de gemeente Maashorst vooraf een duidelijk doel heeft voor de gronden, een aankoopbudget beschikbaar stelt en er bestuurlijk draagvlak is om de grond aan te kopen als de grondeigenaar de grond aanbiedt. Een goede toepassing van het voorkeursrecht schept namelijk voor de gemeente verplichtingen om tot aankoop van de gronden over te gaan. Let wel: als de gemeente niet overgaat tot aankoop, dan is de grondeigenaar gedurende een periode van drie jaar vrij om zijn grond aan derden te verkopen. Dit kan leiden tot een schadeplicht als de gemeente op oneigenlijke gronden het voorkeursrecht heeft toegepast.
Daarnaast kan dat ook een stimulans zijn voor andere grondeigenaren om hun met voorkeursrecht belaste gronden aan te bieden aan de gemeente, waardoor het instrument zijn waarde verliest.
De toepassing van het voorkeursrecht kan er uiteindelijk toe leiden dat de grondeigenaar de gemeente via de rechter dwingt om de gronden aan te kopen conform de waardebepaling die de rechtbankdeskundigen afgeven.
In de Ow blijft het toepassingsbereik van het voorkeursrecht vergelijkbaar als onder de Wvg. Wel dient onder de Ow een concrete vestigingsgrondslag te bestaan. Deze grondslag geeft concreet inzicht in de voorziene functiewijziging van de grond. De functiewijziging is al toebedeeld in een omgevingsplan, omgevingsvisie of een omgevingsprogramma. Als dit nog niet het geval is, kan de gemeente door middel van een gemotiveerde voorkeursbeschikkking een functie toedenken aan een perceel grond.
Onteigening
De toepassing van het instrument onteigening geldt als laatste redmiddel. Bij grondverwerving streeft de gemeente Maashorst naar een minnelijke oplossing. Het is daarom niet zonder meer de ambitie van de gemeente Maashorst om dit instrument in te zetten. Echter, in uitzonderingsgevallen kan een onteigening uitkomst bieden voor de gemeente om de ontwikkeling van de grond te krijgen. Dit speelt in de gevallen als de gemeente tot het uiterste is gegaan om de grond op minnelijke wijze te krijgen, maar de grondeigenaar niet wil verkopen of aan de verkoop objectief toetsbare onredelijke voorwaarden blijft stellen. Zijn er geen alternatieven denkbaar en dreigt de ontwikkeling hiermee te vertragen dan wel niet realiseerbaar te zijn, dan kan onteigening als instrument een oplossing bieden.
Onder de Ow verandert de onteigeningsprocedure. Er wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen het bestuursrechtelijke spoor en het privaatrechtelijke spoor. Het bestuursrechtelijke spoor regelt de eigendomsovergang. Het privaatrechtelijke spoor behandelt de hoogte van de schadeloosstelling. De de gemeenteraad krijgt in het publiekrechtelijke spoor een meer prominente rol. Zij neemt de onteigeningsbeschikking die door de bestuursrechter bekrachtigd dient te worden.
Voorkeursrecht onder de Wvg en Onteigeningswet
De invoering van de Ow is op 1 januari 2023 voorzien. Tot die tijd geldt de huidige regelgeving. Voor de grondbeleidsinstrumenten heeft dit met name betrekking op de Wvg en Onteigeningswet. Mocht de invoering van de Ow uitgesteld worden, dan kan de gemeente haar grondbeleidsinstrumenten inzetten op grond van de Wvg en Onteigeningswet.
Voorkeursrecht
De reikwijdte van het voorkeursrecht wijzigt met de komst van de Ow niet wezenlijk. Om haar positie op de grondmarkt veilig te stellen en te voorkomen dat een prijsopdrijvend effect ontstaat door grondspeculatie kan de gemeente het voorkeursrecht conform de Wvg. In de Wvg wordt geen zwaarwegende vestigingsgrondslag verlangd. De gronden mogen in de toekomstige bestemming niet voor agrarische doeleinden worden bestemd. Daarnaast moet de toekomstige bestemming wel redelijkerwijs voorzienbaar zijn. Hoewel de bestuursrechter de rechtmatigheid van de vestiging van het voorkeursrecht marginaal toetst, is wel een ontwikkeling gaande dat de gemeente de vestiging van het voorkeursrecht deugdelijk motiveert.
Onteigening
De onteigening vloeit voort uit de Onteigeningswet. De onteigeningsprocedure wordt geken- merkt door een administratieve en gerechtelijke procedure. In de administratie procedure wordt de noodzaak, urgentie en publiek belang vastgesteld. De gemeente krijgt in deze procedure de onteigeningstitel. Dit is een “toegangsbewijs” om de gerechtelijke procedure te mogen voeren. De Kroon kan de onteigeningstitel afgeven op verzoek van de gemeente. De meest voorkomende onteigeningstitel zijn titel IV: bestemmingsplanonteigening (art 78 lid 1 Ow) en titel IIa: onteigening ten behoeve van infrastructuur (artikel 72a Ow). De gerechtelijke procedure is gericht op het onteigeningsvonnis en het schadeloosstellingsdebat. In de gerechtelijke onteigening buigt de civiele rechter zich over de eigendomsontneming en de schade die de rechthebbende als gevolg hiervan lijdt.
Voor de gemeente is met name de bestemmingsplanonteigening van belang. De gerechtelijke onteigening kan pas plaatsvinden als het bestemmingsplan is vastgesteld. Pas als het bestemmingsplan onherroepelijk is, kan de eigendomsontneming plaatsvinden. De rol van de gemeenteraad in de onteigening is beperkt tot het verzoeken van de Kroon om tot onteigening over te gaan. Of de gemeente aan alle vereisten heeft voldaan, wordt door de corporate dienst
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies