Sturing met planologische instrumenten
Bestemming van grond
De kern van het facilitaire grondbeleid is dat gemeente Maashorst vanuit haar publiekrechtelijke rol kan sturen op de ruimtelijke ordening van grond: gemeente Maashorst stuurt met de bestemming. De gemeente heeft de bevoegdheid om de bestemming van grond te veranderen en vast te leggen. Als gemeente Maashorst planologische medewerking verleent, kan zij kwalitatieve (bijvoorbeeld programmering en duurzaamheid van een plan) en financiële (kostenverhaal) voorwaarden verbinden aan deze medewerking. Als het ruimtelijk initiatief past binnen haar ambities en beleidskaders en daarbij het kostenverhaal vooraf verzekerd is, dan staat niets in de weg om medewerking te verlenen aan de planologische wijziging.
Voorbereidingsbesluit
Gemeente Maashorst kan een voorbereidingsbesluit strategisch inzetten. Het voorbereidingsbesluit zorgt ervoor dat een aanhoudingsplicht voor bouwen aanlegactiviteiten ontstaat. Hierdoor zorgt de gemeente ervoor dat binnen de geldigheidsduur van het voorbereidingsbesluit niet rechtstreeks omgevingsvergunningen worden verleend, die binnen het vigerende omgevingsplan passen. Dit kan gemeente Maashorst helpen met het bereiken van haar toekomstige doelstellingen en voorkomt hogere kosten van bijvoorbeeld verwerving en schadeloosstelling. Het voorbereidingsbesluit anticipeert vanuit een ruimtelijk planologisch perspectief op de gewenste ontwikkelingen van de gemeente voor een bepaald gebied.
De voorbeschermingsregels worden opgenomen in het omgevingsplan. De bescherming van het voorbereidingsbesluit geldt voor één jaar en zes maanden tenzij de wijziging van het omgevingsplan is bekendgemaakt of in werking treedt.
Kostenverhaal
De gemeente is verplicht om de kosten, die zij voor een aangewezen bouwplan3Hieronder wordt verstaan: bouw- en verbouwactiviteiten als bedoeld in artikel 8.13 Ow maakt, te verhalen op de initiatiefnemer. Het is wettelijk verplicht om de hoogte van de exploitatiebijdrage vast te stellen conform de Ow en het kostenverhaal te verzekeren. Het kostenverhaal omvat de grondexploitatiekosten conform de kostensoortenlijst (artikel 8.15 (tabel A en B van bijlage IV) Ob). In de Ow is uitgangspunt dat het kostenverhaal door middel van een overeenkomst privaatrechtelijk wordt verhaald. Als dit niet mogelijk is, dan wordt het kostenverhaal publiekrechtelijk verankerd in het omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.
Anterieure overeenkomst
De anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst, waarin de gemeente en een private partij afspraken over het ruimtelijk initiatief vastleggen. In de anterieure overeenkomst leggen de gemeente en de private partij de verdeling van taken, verantwoordelijkheden en risico’s vast. Bovendien biedt de anterieure overeenkomst de mogelijkheid om voorwaarden te stellen waaraan de ontwikkeling moet voldoen. Een gemeente stuurt hiermee privaatrechtelijk op locatie-eisen, programmering en planning. Hoewel de anterieure overeenkomst wordt beheerst door het privaatrecht met veel contractsvrijheid, zitten er voor de gemeente wel grenzen aan hetgeen zij van een private partij mag verlangen. De anterieure overeenkomst mag niet strijdig zijn met geldende wet- en regelgeving, de redelijkheid en de billijkheid wordt gerespecteerd en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur worden nageleefd. De gemeente mag van deze overeenkomst geen misbruik maken door een private partij te dwingen onredelijk hoge bijdragen te betalen en/of andere buitensporige verplichtingen aan te gaan. Zo mag de gemeente de medewerking aan een ontwikkeling, die past in een goede ruimtelijke ordening niet weigeren, omdat de private partij niet bereid is een overeenkomst te sluiten over het kostenverhaal. De gemeente kan dan altijd terugvallen op de verhaalsmogelijkheden via het publiekrechtelijk spoor. Vooral in de situatie dat het ruimtelijk initiatief ook bijdraagt aan gemeentelijke ambities, is het noodzaak om haalbare afspraken te maken vanuit een gelijkwaardige positie van partijen. De betaling van het kostenverhaal kan in termijnen geschieden. Dit is afhankelijk van de complexiteit en omvang van het ruimtelijk initiatief. Het bepalen van de hoogte van de bijdrage en het aantal termijnen is dus maat- werk. De initiatiefnemer overlegt na het ondertekenen van de anterieure overeenkomst een bankgarantie of vergelijkbaar, zodat de gemeente verzekerd is van betaling.
Intentieovereenkomst
Bij kleine ontwikkelingen sluit de gemeente direct een anterieure overeenkomst om het kostenverhaal te verzekeren. Voor grotere en complexere projecten sluit de gemeente voorafgaand aan de anterieure overeenkomst een intentieovereenkomst met de initiatiefnemer. In de intentieovereenkomst leggen partijen de kaders en de afspraken voor de haalbaarheidsfase vast. In deze overeenkomst legt de gemeente vast dat de initiatiefnemer de gemeentelijke inzet van deze fase vergoedt. Daarnaast wordt in deze overeenkomst opgenomen onder welke voorwaarden gemeente Maashorst meewerkt en wanneer ze haar medewerking beëindigt. De overeenkomst bepaalt welke risico’s elk van de partijen op zich neemt en welke inspanning van elkaar wordt verwacht, gekoppeld aan een planning. De intentieovereenkomst wordt, als het plan haalbaar is gebleken, opgevolgd door de anterieure overeenkomst.
Uitblijven van overeenstemming
Indien de gemeente en de initiatiefnemer anterieur geen overeenstemming bereiken, heeft de gemeente de keuze om het kostenverhaal publiekrechtelijk te verankeren in het omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of om niet mee te werken aan het initiatief. De gemeente kan besluiten om niet mee te werken aan het ruimtelijk initiatief als het economisch niet uitvoerbaar is en de initiatiefnemer niet wil voldoen aan het kostenverhaal. De gemeente dient dit goed te motiveren dat zij niet aan betaalplanologie doet.
Publiekrechtelijke verankering van het kostenverhaal
De Ow biedt gemeente Maashorst een publiekrechtelijke grondslag om de kosten van de grondexploitatie op de initiatiefnemer te verhalen en om eisen en regels te stellen aan de ontwikkeling van de locatie. Dit instrument is voor de gemeente een middel om het ruimtelijk initiatief mogelijk te maken als er met een marktpartij geen overeenstemming kan worden bereikt over het sluiten van een anterieure overeenkomst.
Daarnaast kan de schaduwberekening van het publiekrechtelijk kostenverhaal helpen om het kostenverhaal via het anterieure spoor vorm te geven. Deze berekening geeft aan wat de gemeente wettelijk aan kosten moet verhalen.
De kosten van de grondexploitatie bepaalt de gemeente aan de hand van de kostensoortenlijst en betreffen de plankosten (o.b.v. de Ministeriële regeling plankosten), eventueel de kosten voor aanleg of wijziging van openbare ruimte, nadeelcompensatie (inclusief procedure) en bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen. Het verhaal van de bovenwijkse kosten wordt getoetst aan de criteria van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Daarnaast kan de gemeente een financiële bijdrage voor de fysieke leefomgeving publiekrechtelijk verhalen. Artikel 8.21 Omgevingsbesluit geeft de categorieën aan waarvoor deze financiële bijdrage is bedoeld. Hieronder vallen ook de aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaar vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang. Deze werken hebben een functionele samenhang met de groei van de gemeente of de regio.
In de nota kostenverhaal en financiële bijdragen wordt dit nader beschreven.
Stedelijke kavelruil
De Ow heeft een nieuw privaatrechtelijk instrument voor stedelijke kavelruil. Dit instrument is vooral toepasbaar voor stedelijke locaties waar het eigendom versnipperd is en de huidige kavelstructuur een belemmering vormt om de gebiedsontwikkeling uit te voeren. Daarnaast biedt de stedelijke kavelruil ook een uitkomst bij de herstructurering van oudere gebieden, waarbij de ruil van gebouwen een nieuwe kans voor het gebied kan betekenen. Ook op het snijvlak van het stedelijk en landelijk gebied is de stedelijke kavelruil denkbaar. Dit instrument kan worden ingezet om leegstand van agrarische bedrijfsbebouwing te voorkomen.
Stedelijke kavelruil is een privaatrechtelijk instrument en niet publiekrechtelijk afdwingbaar. De eigenaren nemen vrijwillig deel aan de kavelruil en sluiten gezamenlijk een kavelruilovereenkomst. De gemeente kan bij dit proces faciliteren. De stedelijke kavelruil is een dan ook sprekend voorbeeld hoe de gemeente haar proactieve faciliterende rol kan pakken.
Kavelruil in het landelijk gebied
Dit instrument is vrijwillig en een goed alternatief voor de verplichte herverkaveling van het landelijk gebied. Agrarische ondernemers kunnen samen met de gemeente onderzoeken hoe de agrarische bedrijfsomstandigheden kunnen verbeteren. De gemeente kan dit instrument inzetten om te komen tot grondposities om de recreatie- en natuuropgave te verstevigen. Hierdoor streven partijen naar een win-winsituatie. De gemeente kan dit proces proactief faciliteren door de notariële kosten en kadastrale kosten te subsidiëren en een leidende rol in het proces te hebben.
Als partijen een kavelruilovereenkomst sluiten, kan de kavelruil in aanmerking komen voor een vrijstelling van de overdrachtsbelasting overeenkomstig de voorwaarden van artikel 12.47 van Ow.
Kostenverhaal onder Wro
Het kostenverhaal is tot de inwerkingtreding van de Ow in de Wro en Besluit ruimtelijke ordening (Bro) verankerd. De gemeente is verplicht om kosten te verhalen. Als de gemeente het kostenverhaal niet anderszins heeft verzekerd, is zij verplicht om op grond van artikel 6.12 Wro een exploitatieplan op te stellen. De gemeenteraad is bevoegd om een exploitatieplan vast te stellen behorend bij bepaalde planologische besluiten, waarin gronden zijn aangewezen waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. De gemeenteraad stelt het exploitatieplan gelijktijdig vast met het planologisch besluit (bijvoorbeeld een bestemmingsplan), waarop het exploitatieplan betrekking heeft.
In publiekrechtelijke zin kan de gemeente de gebiedseigen kosten, waaronder plankosten (o.b.v. de Ministeriële regeling plankosten), eventueel de kosten voor aanleg of wijziging van openbare ruimte en een bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen verhalen. Het verhaal van de bovenwijkse kosten dient te voldoen aan de criteria van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit.
In privaatrechtelijke zin kan de gemeente met de initiatiefnemer in een anteri- eure overeenkomst overeenkomen dat de initiatiefnemer naast het wettelijke kostenverhaal een vrijwillige financiële bijdrage voor de ruimtelijke ontwikkeling betaalt. Dit zijn kosten die in beginsel los staan van de grondexploitatie.
Gemeenten zijn verplicht om de bijdrage voor de ruimtelijke ontwikkeling te verankeren in een structuurvisie en het bouwplan moet een koppeling hebben met de te financieren ruimtelijke ontwikkeling.
Stedelijke en kavelruil
De stedelijke kavelruil is niet verankerd in de Wro. In aanloop naar de Ow was het Stimuleringsprogramma Stedelijke Kavelruil in het leven geroepen.
Kavelruil landelijk gebied
De kavelruil landelijk gebied is verankerd in de Wet inrichting landelijk gebied. Dit instrument kent geen inhoudelijk verschil ten opzichte van de Ow.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies