Inzicht (informatie) op objectniveau en op niveau van de (deel)portefeuille is nodig om te kunnen bepalen of het betreffende object al dan niet tot de kernportefeuille behoort en om het toekomstperspectief van dat object te kunnen bepalen. In dat toekomstperspectief komen vraag en aanbod samen en wordt de objectstrategie voor de komende jaren bepaald. Het toekomstperspectief is ook van belang om de passende verduurzamingsmaatregelen te treffen. Het bepalen van het toekomstperspectief is een periodiek terugkerend proces met een aantal processtappen: inventariseren, analyseren, concluderen, uitvoeren en evalueren.
Afbeelding: Het beoordelen van de samenstelling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille is een cyclisch proces (bron: Metafoor Vastgoed).
Inventariseren
Het inventariseren van de vraag betekent dat de behoefte aan vastgoed in beeld wordt gebracht. De gemeentelijke beleidsdoelstellingen, taken en werkzaamheden leiden tot huisvestingsvragen en geven een te kwantificeren behoefte aan vastgoed met specifieke geografische of technische eigenschappen. Een voorbeeld hiervan is het periodiek vast te stellen Onderwijshuisvestingsplan (IHP).
De inventarisatie van het aanbod is feitelijk een inventarisatie van het beschikbare vastgoed. Hierbij is sprake van tenminste drie invalshoeken:
gebouwtechnische aspecten;
financiële informatie;
maatschappelijke score.
Ad a:
Het object zelf geeft waardevolle informatie, ook om de hiernavolgende invalshoeken te kunnen interpreteren. Het betreft dan elementaire gegevens als bouwjaar, (verhuurbare) oppervlakte, onderhoudstoestand en dergelijke.
Ad b:
De kosten en opbrengsten van een object bepalen het financiële rendement. Aan de kostenkant betreft het kapitaalslasten en exploitatielasten (waaronder onderhoud, belastingen, verzekeringen en energielasten voor zover voor rekening eigenaar). De opbrengstenkant wordt bepaald door de huuropbrengsten en eventuele servicekosten. Naast het jaarlijkse financiële resultaat is de waarde van het object relevant omdat deze meeweegt in beslissingen voor de toekomst van het object.
Overigens kan de financiële waarde van vastgoedobjecten vanuit meerdere invalshoeken beschouwd worden. Zo bedraagt de herbouwwaarde van de huidige portefeuille, een indicatie van het bedrag dat benodigd is voor volledige vervanging, ongeveer 207 miljoen euro.1Prijspeil 2023, inclusief onderwijshuisvesting, funderingskosten en BTW.
Ad c:
Het maatschappelijk nut of rendement van vastgoed speelt een steeds nadrukkelijker rol bij keuzes over omvang en samenstelling van de portefeuille. Het gaat er niet meer alleen om of een vastgoedobject in financieel opzicht rendabel is of technisch in orde is maar steeds meer over wat het object en het gebruik daarvan in niet-financiële zin betekent: voor het bereiken van de gemeentelijke beleidsdoelen, voor zaken als toegankelijkheid en bruikbaarheid, maar ook voor omgevingskwaliteiten als sociale cohesie en woongenot. Als bijlage 2 is een mogelijk te hanteren model opgenomen.
Analyseren en concluderen
Na het inventariseren van vraag (de huisvestingsbehoefte) en aanbod (het beschikbare gemeentelijke vastgoed met alle daarbij behorende kenmerken) worden deze met elkaar geconfronteerd. In deze analysefase wordt helder of en op welk vlak vraag en aanbod overeenstemmen. De confrontatie tussen vraag en aanbod leidt tot de conclusie of en hoe een object kan bijdragen aan de beleidsdoelstellingen en benoemt voor elk object het toekomstperspectief. Daarbij zijn verschillende uitkomsten mogelijk:
consolideren (in stand en in exploitatie houden – niet ingrijpen dus);
investeren (verbeteren van technische staat of bijvoorbeeld huurderstevredenheid);
herontwikkelen (naar een andere functie, ander gebruik);
afstoten (naar de markt);
sloop.
De toekomstperspectieven per object worden gebundeld in het portefeuilleplan. Het portefeuilleplan beschrijft de uitkomsten van de vraag- en aanbodinventarisatie en dus ook de financiële staat van de portefeuille en de maatschappelijke score. Het gewenste toekomstbeeld voor de vastgoedportefeuille voor de langere termijn wordt beschreven en de concrete acties per object voor de kortere termijn.
Uitvoeren en evalueren
Na vaststelling van het portefeuilleplan door het college wordt dit uitgevoerd overeenkomstig de vastgestelde planning. Deze uitvoering wordt tussentijds gemonitord en achteraf geëvalueerd.
Periodieke actualisatie, vooralsnog elke vier jaar, van het portefeuilleplan is wenselijk zodat beleidswijzigingen, veranderende omstandigheden en een hernieuwde analyse van de portefeuille plek krijgen in keuzes over de toekomst van die portefeuille.
Uitgangspunt 2: In het portefeuilleplan komen vraag naar huisvesting en aanbod van gemeentelijk vastgoed samen. Per object wordt, mede op basis van financieel resultaat en maatschappelijke score, een toekomstperspectief benoemd. Het portefeuilleplan kan zich beperken tot een groep van objecten of deelportefeuille of gefaseerd worden opgesteld, afhankelijk van prioritering en capaciteit.
Afbeelding: Diverse objecten uit de huidige gemeentelijke vastgoedportefeuille (bron: Gemeente Medemblik).
Hoofdstuk 1.
Artikel 1.3
Vraag en aanbod, toekomstperspectief en portefeuilleplan
Onderdeel van Nota Vastgoedbeleid 2023