Bijlage III Criteria bij realisatie van nieuwe woningen, gemeente Alkmaar

Om te voldoen aan toewijzingseisen, een instandhoudingstermijn, een eis tot zelfbewoning en/of een anti-speculatiebeding, dienen de volgende bepalingen te worden opgenomen in de op te stellen koopovereenkomsten grond.

Artikel XSelectie kandidaten woningen en instandhouding prijscategorie.

• - De ko(o)p(st)er c.q. zijn/haar rechtverkrijgenden wijzen de kandidaten voor de op grond van het bepaalde in deze overeenkomst gerealiseerde huurwoningen in de categorie 1 en 2 toe met inachtneming van het bepaalde in de Huisvestingsverordening en de op grond daarvan vastgestelde beleidsregels.
• - De ko(o)p(st)er c.q. zijn/haar rechtverkrijgenden zijn verplicht de te realiseren huurwoningen in categorie 1 en in categorie 2 gedurende 25 jaar na de datum van ingebruikname door de eerste huurder daarvan, als huurwoning in die categorie in stand en voor verhuur beschikbaar te houden.
• - De ko(o)p(st)er c.q. zijn/haar rechtverkrijgenden zijn verplicht de te realiseren middenhuurwoningen gedurende 15 jaar na de datum van ingebruikname door de eerste huurder daarvan, als huurwoning in die categorie in stand en voor verhuur beschikbaar te houden.

Hieronder staat de tekst voor artikel XX als er wel sprake is van gemeentelijke gronduitgifte.

Dan is het anti-speculatiebeding van toepassing. Dit is opgenomen in lid 6.

Artikel XXVerplichting tot zelfbewoning en anti-speculatiebeding.

• - De ko(o)p(st)er verbindt zich jegens de verkoper om aan de kopers van op het gekochte te realiseren c.q. gerealiseerde categorie 1 en 2 koopwoningen de navolgende verplichtingen op te leggen.

-

• - De kopers van de op het gekochte te realiseren prijscategorie 1 en 2 koopwoningen zijn niet bevoegd deze door anderen dan henzelf (met eventuele gezinsleden) te laten bewonen en die woning met de daartoe behorende grond te vervreemden, een en ander behoudens het bepaalde in de hierna volgende leden. Onder vervreemden wordt verstaan overdracht in eigendom, vestiging van erfpacht of een ander beperkt genotsrecht, inbreng in mede-eigendom of andere constructies waardoor de onroerende zaak uit de feitelijke c.q. de beschikkingsmacht van de koper geraakt.
• - Indien de woning is gekocht door ouders voor bewoning door (een van) hun kind(eren), is dit kind niet bevoegd de woning door anderen dan hemzelf (met eventuele gezinsleden) te laten bewonen en zijn de ouders niet bevoegd de woning met de daartoe behorende grond te vervreemden, een en ander behoudens het bepaalde in de volgende leden. Voor deze situatie geldt dezelfde omschrijving van vervreemden als in lid a.

• - Het bepaalde in het vorige lid is niet van toepassing in geval van:
  • - verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 van het Burgerlijk wetboek;
  • - executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers;
  • - schriftelijke ontheffing door het college van burgemeester en wethouders als bedoeld in lid 5 van dit artikel.
• - Het bepaalde in dit artikel vervalt nadat een koper als in lid 2a bedoeld, danwel het kind in lid 2b bedoeld, de desbetreffende woning gedurende vijf achtereenvolgende jaren heeft bewoond. Als maatstaf geldt hierbij de datum waarop en de tijd gedurende welke de koper cq. het kind van de koper als bewoner van het desbetreffende adres is ingeschreven in de gemeentelijke BRP (Basis Registratie Personen). Bij vervreemding binnen de termijn van vijf jaren (op grond van een ontheffing bedoeld in lid 5 van dit artikel) start voor de nieuwe koper de termijn van 5 jaar niet opnieuw. De termijn loopt door vanaf de datum waarop de eerste koper cq. het kind van de eerste koper op het adres is ingeschreven in de BRP.
• - Het college van burgemeester en wethouders kan schriftelijk ontheffing verlenen van het vervreemdingsverbod in lid 2 van dit artikel. Hij is hiertoe verplicht ingeval van:
  • - verandering van werkkring van de koper of diens echtgeno(o)t(e) die een verhuizing redelijkerwijs noodzakelijk maakt;
  • - overlijden van de koper of diens echtgeno(o)t(e);
  • - ontbinding van het huwelijk van de koper door echtscheiding;
  • - verhuizing welke noodzakelijk is als gevolg van de gezondheid van de koper of een van diens gezinsleden.
• - Voor de toepassing van deze bepaling wordt met echtgeno(o)t(e) gelijkgesteld degene met wie de koper een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert.
• - Bij aankoop van de woning als bedoeld in lid 2b (ouders kopen voor kind) geldt dit lid voor situaties die zich voordoen voor het kind van de koper.
• - Het college van burgemeester en wethouders zal aan een ontheffing als in het vorige lid bedoeld de voorwaarde verbinden dat uiterlijk bij het verlijden van de desbetreffende akte van overdracht c.q. vestiging aan de gemeente een als volgt berekend bedrag moet worden afgedragen:

  Bij overdracht binnen een jaar na de datum van de aanvang van de eerste bewoning het volledige verschil tussen;

  • - de opbrengst;
  • - de kosten van de oorspronkelijk verkrijging van de eigendom verbonden, vermenigvuldigd met een breuk waarvan de teller aangeeft het consumentenprijsindexcijfer laatstelijk bekend op het tijdstip van eigendomsoverdracht en waarvan de noemer aangeeft het indexcijfer over de maand waarin de datum van de aanvang van de eerste bewoning valt, dit laatste bedrag te verhogen met de aantoonbaar gemaakte kosten van wezenlijke verbeteringen aan de woning (zie bijlage overzicht kosten die worden verrekend bij de waardebepaling van de woning ten behoeve van het anti-speculatiebeding).
• - Bij overdracht in het tweede of latere jaren na de aanvang van de eerste bewoning moet aan de gemeente worden betaald respectievelijk 80% van vorenbedoeld verschil in het tweede jaar, 60% in het derde jaar, 40% in het vierde jaar en 20% in het vijfde jaar.
• - Onder consumentenprijsindexcijfer wordt verstaan het consumentenprijsindexcijfer, reeks “alle huishoudens”, normale index zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek. Indien voor de berekening van overdrachtsbelasting een hogere grondslag wordt aangehouden dan de in de overdrachtsakte genoemde koopprijs, wordt voor de toepassing van deze bepaling het hogere bedrag als opbrengst beschouwd.
• - Een verzoek om ontheffing dient tenminste zes weken voor de notariële overdracht schriftelijk te worden ingediend bij het college van burgemeester en wethouders en vergezeld te gaan van een afschrift van dit volledige artikel, een opgave van de (verwachte) datum van notariële overdracht, een opgave van de datum en notaris van de oorspronkelijke eigendomsoverdracht en zo mogelijk van een afschrift van de akte van oorspronkelijke eigendomsverkrijging.

Hieronder staat de tekst voor artikel XX als er geen sprake is van gemeentelijke gronduitgifte

Dan is het anti-speculatiebeding niet van toepassing. Lid 6 is daarom vervallen. Lid 7 is vernummerd tot lid 6.

Artikel XXVerplichting tot zelfbewoning.

• - De ko(o)p(st)er verbindt zich jegens de verkoper om aan de kopers van op het gekochte te realiseren c.q. gerealiseerde categorie 1 en 2 koopwoningen de navolgende verplichtingen op te leggen.

-

• - De kopers van de op het gekochte te realiseren prijscategorie 1 en 2 koopwoningen zijn niet bevoegd deze door anderen dan henzelf (met eventuele gezinsleden) te laten bewonen en die woning met de daartoe behorende grond te vervreemden, een en ander behoudens het bepaalde in de hierna volgende leden. Onder vervreemden wordt verstaan overdracht in eigendom, vestiging van erfpacht of een ander beperkt genotsrecht, inbreng in mede-eigendom of andere constructies waardoor de onroerende zaak uit de feitelijke c.q. de beschikkingsmacht van de koper geraakt.
• - Indien de woning is gekocht door ouders voor bewoning door (een van) hun kind(eren), is dit kind niet bevoegd de woning door anderen dan hemzelf (met eventuele gezinsleden) te laten bewonen en zijn de ouders niet bevoegd de woning met de daartoe behorende grond te vervreemden, een en ander behoudens het bepaalde in de volgende leden. Voor deze situatie geldt dezelfde omschrijving van vervreemden als in lid a.

• - Het bepaalde in het vorige lid is niet van toepassing in geval van:
  • - verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 van het Burgerlijk wetboek;
  • - executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers;
  • - schriftelijke ontheffing door het college van burgemeester en wethouders als bedoeld in lid 5 van dit artikel.
• - Het bepaalde in dit artikel vervalt nadat een koper als in lid 2a bedoeld, danwel het kind in lid 2b bedoeld, de desbetreffende woning gedurende vijf achtereenvolgende jaren heeft bewoond. Als maatstaf geldt hierbij de datum waarop en de tijd gedurende welke de koper cq. het kind van de koper als bewoner van het desbetreffende adres is ingeschreven in de gemeentelijke BRP (Basis Registratie Personen). Bij vervreemding binnen de termijn van vijf jaren (op grond van een ontheffing bedoeld in lid 5 van dit artikel) start voor de nieuwe koper de termijn van 5 jaar niet opnieuw. De termijn loopt door vanaf de datum waarop de eerste koper cq. het kind van de eerste koper op het adres is ingeschreven in de BRP.
• - Het college van burgemeester en wethouders kan schriftelijk ontheffing verlenen van het vervreemdingsverbod in lid 2 van dit artikel. Hij is hiertoe verplicht ingeval van:
  • - verandering van werkkring van de koper of diens echtgeno(o)t(e) die een verhuizing redelijkerwijs noodzakelijk maakt;
  • - overlijden van de koper of diens echtgeno(o)t(e);
  • - ontbinding van het huwelijk van de koper door echtscheiding;
  • - verhuizing welke noodzakelijk is als gevolg van de gezondheid van de koper of een van diens gezinsleden.
• - Voor de toepassing van deze bepaling wordt met echtgeno(o)t(e) gelijkgesteld degene met wie de koper een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert.
• - Bij aankoop van de woning als bedoeld in lid 2b (ouders kopen voor kind) geldt dit lid voor situaties die zich voordoen voor het kind van de koper.
• - Een verzoek om ontheffing dient tenminste zes weken voor de notariële overdracht schriftelijk te worden ingediend bij het college van burgemeester en wethouders en vergezeld te gaan van een afschrift van dit volledige artikel, een opgave van de (verwachte) datum van notariële overdracht, een opgave van de datum en notaris van de oorspronkelijke eigendomsoverdracht en zo mogelijk van een afschrift van de akte van oorspronkelijke eigendomsverkrijging.

Artikel XXX Kettingbeding.

Het bepaalde in artikel X.1 (Selectie kandidaten huurwoningen), in artikel X.2 (instandhouding prijscategorie sociale-huur), in artikel X.3 (instandhoudingstermijn middenhuur) en in artikel XX (Verplichting tot zelfbewoning, indien van toepassing met antispeculatiebeding) dienen bij elke (overeenkomst tot) gehele of gedeeltelijke vervreemding of toekenning van een zakelijk recht op het gekochte aan de opvolgende eigenaren of anderszins zakelijk gerechtigden te worden opgelegd en te worden bedongen ten behoeve van de gemeente. Na ommekomst van de vijf jaar als genoemd in artikel XX.4 vervalt het kettingbeding voor artikel XX (Verplichting tot zelfbewoning en verbod op doorverkoop).

Artikel XXXXBoetebeding

• - De gemeente kan bij niet-nakoming of overtreding van een van de bepalingen uit deze bijlage, de daaruit voortvloeiende notariële akten(n) en/of inschrijvingen, de navolgende sancties, respectievelijk direct opeisbare boete(n) te harer behoeve opleggen.
• - Bij niet-nakoming of overtreding van:
  • - De bepaling onder artikel XXX (Kettingbeding), door het enkele feit der niet-nakoming, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist, een boete van € 55.000 per woning en/of parkeerplaats per geval van niet-nakoming;
  • - Een boete van € 100.000 per woning voor het niet of onvoldoende realiseren van Sociale huurwoningen als bedoeld in de (anterieure) overeenkomst tussen de ontwikkelaar/initiatiefnemer en de gemeente over de realisatie van het project.
  • - De overige bepalingen: een boete van € 7.500 voor elke overtreding of niet-nakoming en van € 750 voor elke dag of gedeelte van de dag dat de overtreding of niet-nakoming voortduurt, een en ander na behoorlijke ingebrekestelling, tenzij de ingebrekestelling zich niet met de aard van de overtreding verdraagt.
• - Het bepaalde in lid 1 geldt onverminderd het recht van de gemeente op vergoeding van kosten, schaden en interesten.