De beleidsregels zijn onderverdeeld in drie thema’s:
Leefbaarheid (paragraaf 2.1);
Kwaliteit van de woonruimte (paragraaf 2.2); en
Goed verhuurderschap (paragraaf 2.3).
De bepalingen die invulling geven aan deze drie thema’s zijn in onderstaand overzicht schematisch weergegeven:
Omgevingsvergunning
Voorraad- of splitsings-
vergunning
Paragraaf
2.1
Leefbaarheid
Artikel
2.1.1
Tegengaan van concentratie
Bij omzetting, woningvorming en/of splitsing van woonruimte worden de volgende criteria aangehouden om een te hoge concentratie van vergunningen in een gebied tegen te gaan.
⬇
⬇
Artikel
2.1.1.1
/ voldoende afstand
Bij een aanvraag voor omzetting, woningvorming en/of splitsing van grondgebonden woningen of beneden-bovenwoningen dient de afstand van de betreffende woning tot een andere woning waar reeds sprake is van omzetting, woningvorming en/of splitsing meer dan 25 meter te bedragen, gemeten op basis van de kortst mogelijke afstand tussen de woningen.
X
X
Artikel
2.1.1.2
/ tegengaan van insluiting
Een aanvraag voor omzetting, woningvorming en/of splitsing van woonruimte in complexen met 3 (drie) of meer woonlagen leidt niet tot het insluiten van een naast–, onder– en/of bovengelegen zelfstandige woonruimte door aangrenzende middels omzetting, woningvorming of splitsing gewijzigde woonruimte;
X
X
Artikel
2.1.1.3
/ tegengaan van meervoudige directe nabijheid
Een aanvraag voor omzetting, woningvorming en/of splitsing van woonruimte in complexen met 3 (drie) of meer woonlagen leidt niet tot meer dan 2 (twee) direct naast–, onder– en/of bovengelegen door omzetting, woningvorming of splitsing gewijzigde woonruimten.
X
X
Artikel
2.1.2
Beperken parkeeroverlast
Omzetting, woningvorming en/of splitsing van woonruimte moet voldoen aan het vigerend parkeerbeleid.
X
X
Artikel 2.1.3
Goedkeuring Vereniging van Eigenaren
Bij de aanvraag van een vergunning voor onttrekking, omzetting, woningvorming of samenvoeging van woonruimte die onderdeel uitmaakt van een Vereniging van Eigenaren (“VvE”) dient een goedkeuring van de betreffende VvE te worden aangeleverd. Deze goedkeuring is in schriftelijke vorm, bijvoorbeeld door een ondertekende brief of verklaring van het bestuur, of door een schriftelijk verslag van de Algemene Ledenvergadering waaruit blijkt dat de leden van de VvE hebben ingestemd met een door de aanvrager aangeleverd verzoek.
X
Paragraaf 2.2
Kwaliteit woonruimte
Artikel
2.2.1
Verblijfsoppervlakte bij woningvorming en splitsing
Een te vormen woonruimte bij woningvorming en/of splitsing moet een minimale verblijfsoppervlakte van 50 m2 hebben.
X
X
Artikel
2.2.2
Verblijfsruimte bij omzetting of gedeeltelijke omzetting
Bij omzetting van woonruimte dient er per persoon een verblijfsruimte met gebruiksfunctie van slaapkamer met een minimale oppervlakte van 9 m2, aanwezig te zijn.
X
X
Artikel
2.2.3
Bouwlagen
Bij woningvorming en/of splitsing van een bestaande woning bestaat de te vormen woonruimte uit minimaal 1 (één) volledige bouwlaag.
X
X
Artikel
2.2.4
Geluidseisen
Bij de vorming van woonruimte worden de volgende criteria met betrekking tot geluid aangehouden.
⬇
⬇
Artikel 2.2.4.1
/ geluidwering gevel en dak
De uitwendige scheidingsconstructie van het gebouw heeft voldoende karakteristieke gevelwering om voor wat betreft wegverkeerslawaai een binnenwaarde van maximaal 38 dB te kunnen garanderen. Uit een berekening voor de geluidwering van de gevel moet volgen of hieraan wordt voldaan. Indien de gevel gerenoveerd wordt (bijvoorbeeld door het aanbrengen van andere kozijnen of het aanbrengen van isolatie) geldt een binnenwaarde gelijk aan de waarde voor nieuwbouw, zodat kan worden voldaan aan het Bouwbesluit of diens rechtsopvolger. NB: Deze eis geldt ook voor daken. Daken dienen te worden meegenomen in de berekening.
X
X
Artikel 2.2.4.2
/ geluidwering tussen ruimten
De geluidswering tussen ruimten dient te voldoen aan de nieuwbouweisen volgens het Bouwbesluit 2012 en rechtsopvolgers.
X
X
Artikel
2.2.5
Maximaal aantal bewoners bij omzetting of gedeeltelijke omzetting
Bij gehele of gedeeltelijke omzetting van woonruimte worden de volgende maximale aantallen bewoners aangehouden.
⬇
⬇
Artikel 2.2.5.1
/ inwoning
In het geval van onzelfstandige bewoning, waarbij bewoners een kamer huren van een eigenaar-bewoner of een hoofdhuurder van woonruimte, ook wel aangeduid als inwoning of hospitaverhuur, bedraagt het maximale aantal inwoners twee per woning, naast het huishouden dat wordt gevormd door de eigenaar-bewoner of hoofdhuurder met eventuele gezinsleden.
X
X
Artikel 2.2.5.2
/ woningdelen
In het geval van onzelfstandige bewoning van woonruimte waarbij de bewoners in gezamenlijkheid één huurovereenkomst hebben voor de betreffende woonruimte, ook wel aangeduid als woningdelen, bedraagt het maximale aantal bewoners vier per woning.
X
X
Artikel 2.2.5.3
/ kamergewijze verhuur
In het geval van onzelfstandige bewoning van woonruimte waarbij de bewoners ieder een eigen huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte hebben, ook wel aangeduid als kamergewijze verhuur, bedraagt het maximale aantal bewoners vier per woning.
X
X
Artikel
2.2.6
Bergruimte
Bij omzetting van woonruimte moet er per (on)zelfstandige woonruimte een bergruimte zijn van minimaal 1,5 m2 vloeroppervlakte. De bergruimte mag een gemeenschappelijke ruimte zijn, mits de minimale vloeroppervlakte van 1,5 m2 per woonruimte of per bewoner gehandhaafd blijft. De bergruimte mag uitgevoerd worden als een overdekte fietsenstalling.
X
X
Artikel
2.2.7
Daglicht
Een verblijfsruimte moet zijn voorzien van een daglicht opening in het verticaal vlak. Deze geeft zowel zittend als staand zicht naar buiten.
X
X
Paragraaf 2.3
Goed verhuurderschap
Artikel
2.3.1
Huurovereenkomst
Aan de vergunning wordt als voorwaarde verbonden dat in alle situaties van verhuur van de betreffende woonruimte(n) gebruik wordt gemaakt van een huurovereenkomst voor woonruimte op grond van het Burgerlijk Wetboek (Boek 7). Indien gebruik wordt gemaakt van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, dan moet ook deze tijdelijkheid op basis van de wettelijke mogelijkheden zijn. Daarnaast kan bij een huurovereenkomst uitsluitend sprake zijn van verhuur aan een natuurlijk persoon. Wanneer personen verblijven in woonruimte die is verhuurd aan een rechtspersoon, voldoet dat niet.
X
Artikel
2.3.2
Beheer
Bij omzetting van woonruimte naar onzelfstandige woonruimte in de vorm van woningdelen of kamergewijze verhuur kunnen voorwaarden ten aanzien van het sociaal beheer aan de vergunning verbonden worden. Een belangrijk aandachtspunt bij het opstellen van voorwaarden ten aanzien van het sociaal beheer is de bereikbaarheid van het beheer voor omwonenden.
X
Artikel
2.3.3
Mogelijkheid tot Bibob-toets
Signalen waaruit blijkt dat er inbreuk wordt gemaakt op de leefbaarheid kunnen ook dienen als signalen waarbij mogelijk sprake is van de situaties zoals genoemd in artikel 3 van de Wet Bibob. In een dergelijk geval zou er aanleiding kunnen om zijn een Bibob-toets uit te voeren. Naast het weigeren van een vergunning op grond van artikel 3 van de Wet Bibob, is het ook mogelijk om een vergunning in te trekken op grond van dit artikel.
X
X
Hoofdstuk 2
Artikel 2
Beoordelingscriteria
Onderdeel van Beleidsregels wijzigen samenstelling woonruimtevoorraad gemeente Rijswijk 2023