Er is sprake van een unhappy flow als één of meer van de onderstaande omstandigheden plaatsvinden. Per situatie lichten we direct toe hoe we daar vervolgens mee omgaan.
Fase 1 Bouwmelding & start bouwwerkzaamheden
Mogelijke overtredingen/tekortkomingen:
Begonnen met bouwen zonder bouwmelding
Wanneer de toezichthouder bouw A/RO constateert dat er bouwactiviteiten plaatsvinden zonder bouwmelding of dat er geen kwaliteitsborger is aangesteld dan leggen we de bouwwerkzaamheden per direct stil (bouwstop).
De constatering wordt gedaan door de toezichthouder bouw A/RO en de toezichthouder bouw A/RO zorgt ook voor de mondelinge bouwstop. Juridisch adviseur Omgeving en Ekonomie legt de bouwstop schriftelijk vast. Hierbij kan er een preventieve last onder dwangsom worden opgelegd. Dat doen we als er concrete aanwijzingen zijn waaruit blijkt dat de bouwstop mogelijk wordt overtreden.
Taken:
De toezichthouder bouw A/RO: controle uitvoeren en opleggen mondelinge bouwstop
Juridisch adviseur Omgeving en Ekonomie: brief bouwstop en mogelijk opleggen last onder dwangsom
Bouwmelding is niet volledig
Als de bouwmelding onvolledig is, dan is de melding officieel niet gedaan. Dit is ook het geval als de bijzondere lokale omstandigheden niet zijn meegenomen. De vergunningverlener Wabo A stuurt dan een brief ‘Melding niet gedaan’.
Hierin geven we aan wat er precies mist, met het verzoek om een complete nieuwe melding te doen (enkel de missende stukken nasturen volstaat niet).
Taken:
De vergunningverlener Wabo A: brief melding niet gedaan versturen
Begonnen met bouwen in afwijking van gedane bouwmelding
De opdrachtgever dient het bevoegd gezag te informeren wanneer er wijzigingen optreden ten opzichte van de ingediende melding. Als blijkt dat er in afwijking van de ingediende melding wordt gehandeld dient er een nieuwe melding te worden ingediend. De bouwwerkzaamheden dienen te worden stilgelegd. Hierbij kan er een preventieve last onder dwangsom worden opgelegd.
Taken:
De toezichthouder bouw A/RO: controle uitvoeren en brief uitdoen nieuwe bouwmelding noodzakelijk en mondeling stilleggen bouw
Juridisch adviseur Omgeving en Ekonomie: brief bouwstop en mogelijke opleggen last onder dwangsom
Begonnen met bouwen met melding binnen 4 weken vanaf de bouwmelding
Stilleggen tot er een beoordeling van de bouwmelding is. Indien de bouwmelding akkoord is kan er gestart worden met de bouw. Indien de bouwmelding niet akkoord is blijft de bouw stilliggen. Er dient een nieuwe bouwmelding te worden aangeleverd.
Taken:
De toezichthouder bouw A/RO: controle uitvoeren, mondeling stilleggen bouw.
Juridisch adviseur Omgeving en Ekonomie: brief bouwstop en mogelijke opleggen last onder dwangsom
Begonnen met bouwen na het vervallen van de bouwmelding na 12 maanden
Een bouwmelding is maximaal een jaar geldig. Is binnen een jaar na de datum van de melding niet met de bouw gestart dan moet een nieuwe melding worden gedaan. Het bouwplan moet dan mogelijk eerst worden aangepast aan de wijzigingen in de bouwregels die sinds de eerste melding zijn doorgevoerd.
Taken:
De toezichthouder bouw A/RO: controle uitvoeren, brief uitdoen nieuwe bouwmelding noodzakelijk.
Fase 2 Tijdens de bouwwerkzaamheden
Mogelijke overtredingen/tekortkomingen:
Niet voldaan aan informatieplicht begin bouwwerkzaamheden (2 dagen voor starten bouwwerkzaamheden)
Onder de huidige wet- en regelgeving wordt na het verlenen van de omgevingsvergunning ook gevraagd om de start van de bouwwerkzaamheden te melden. Dit wordt in de praktijk zeer weinig gedaan en hier wordt ook niet op toegezien door onze toezichthouders. We zien hier geen rol weg gelegd voor het bevoegd gezag. Wij gaan hier niet op handhaven.
Taken:
De toezichthouder bouw A/RO: geen actie
Juridisch adviseur Omgeving en Ekonomie: geen actie
Signaal van de kwaliteitsborger aan het bevoegd gezag m.b.t. bouwtechnische zaken
Via het omgevingsloket informeert de kwaliteitsborger de gemeente wanneer dat er sprake is van een strijdigheid die aan het verstrekken van een verklaring in de weg staat. Bij overtredingen ten aanzien van de veiligheid (constructieve veiligheid en brandveiligheid), gezondheid en duurzaamheid dienen de bouwwerkzaamheden te worden stilgelegd. Voor andere aspecten niet. Voor overtredingen ten aanzien van de veiligheid, gezondheid en duurzaamheid wordt in principe een preventieve last onder dwangsom opgelegd.
Taken:
De toezichthouder bouw A/RO: controle uitvoeren en mondeling stilleggen bouw
Juridisch adviseur Omgeving en Ekonomie: brief bouwstop en opleggen last onder dwangsom
Fase 3 Gereedmelding & ingebruikname
Mogelijke overtredingen/tekortkomingen:
Gereedmelding is onvolledig, verklaring kwaliteitsborger ontbreekt
Als de gereedmelding onvolledig is, dan is de gereedmelding officieel niet gedaan. Dit is ook het geval als de bijzondere lokale omstandigheden niet zijn meegenomen. De toezichthouder bouw A/RO stuurt dan een brief ‘Melding niet gedaan’. Hierin geven we aan wat er precies mist, met het verzoek om een complete nieuwe melding te doen (enkel de missende stukken nasturen volstaat niet).
Indien de situatie zo is dat het bouwwerk al voltooid is en de verklaring van de kwaliteitsborger ontbreekt dan volgt een verbod op ingebruikname. Het is aan de opdrachtgever om aan te tonen dat de bouwactiviteit aan de regels voldoet. Hiervoor dient de opdrachtgever een kwaliteitsborger in te schakelen.
Taken:
De toezichthouder bouw A/RO: controle uitvoeren en brief uitdoen nieuwe gereedmelding noodzakelijk en mondeling verbod op ingebruikname
Juridisch adviseur Omgeving en Ekonomie: brief verbod op ingebruikname en mogelijke opleggen last onder dwangsom
Mogelijkheid tot voorwaardelijke voltooiingsverklaring
Een reden om te besluiten níet te handhaven kan zijn, omdat de gemeente handhaven disproportioneel vindt gezien de grootte van het onherstelbare feit (bij geringe overtredingen). We laten de eigenaar dan weten dat het pand niet voldoet aan alle eisen vanuit de wet, maar dat we het zijn/haar verantwoordelijkheid laten hoe hier mee om te gaan. We kunnen de melding niet accepteren en formeel is het pand niet gereed (verklaring kwaliteitsborger ontbreekt) en de situatie kan niet alsnog worden opgelost.
Een dergelijk besluit nemen we als gemeente dan ook heel bewust en niet zomaar. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij kleine afwijkingen van het Bbl waarbij geen gevaar voor de veiligheid of gezondheid is en we het vertrouwen hebben dat dit alsnog wordt hersteld.
Taken:
Juridisch adviseur Omgeving en Ekonomie: brief gedoogverklaring
We moeten in de praktijk ervaring gaan opdoen over wanneer afwijkingen ontoelaatbaar zijn en ingebruikname niet wordt toegestaan. Er zal soms sprake zijn van grijs gebied wat wij van geval tot geval beoordelen. Hierbij moeten we goed vastleggen hoe we de situatie hebben afgehandeld. Met als doel vergelijkbaar en navolgbaar handelen in vergelijkbare situaties.
Overgangsjaren: monitoren en evalueren
De wet is voor iedereen nieuw en het maken van fouten is onvermijdelijk. Het is belangrijk om de eerste twee jaren nadat de Wkb inwerking is getreden, gevoel te krijgen bij wat er speelt in de praktijk. Bij welk type projecten/objecten vinden incidenten plaats. Welke jurisprudentie ontstaat er en heeft dit gevolgen voor onze werkwijze? Welke omvang krijgt het toezicht en de handhaving na de overgangsjaren?
Twee jaar na inwerkingtreding van de Wkb gaan wij dit evalueren.
Algemeen toezicht
Door de knip (technische bouwactiviteit en omgevingsplanactiviteit) kunnen er situaties ontstaan waarbij er een vergunning is aangevraagd voor de omgevingsplanactiviteit (OPA), maar de melding bouw (Wkb) achterwege blijft. Om grip te houden op illegale bouwactiviteiten is het goed om in het overgangsjaar capaciteit vrij te houden voor het uitvoeren van algemeen toezicht in het veld waarbij we bovengenoemde situatie (wel OPA, maar geen bouwmelding) in een vroeg stadium signaleren. In hiervoor genoemde gevallen doet de vergunningverlener Wabo A melding bij de toezichthouder bouw A/RO. Waarbij de toezichthouder bouw A/RO hierop controleert.
Bouwwerken in gevolgklasse 2 & 3 en verbouw
De verbouw valt nog niet onder de Wkb. Zoals het nu staat zal dit per 1 januari 2025 in werking treden.
Voor de bouwwerken die in gevolgklassen 2 en 3 vallen verandert er voorlopig niets. De gemeente blijft het bevoegd gezag en is verantwoordelijk voor het technisch toetsen en houden van toezicht in het kader van de Omgevingswet. Hierbij blijven we toetsen zoals wij nu ook al doen.
Artikel 2.
Situatie: ‘unhappy flow’
Onderdeel van Toezicht- en handhavingsbeleid Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)