Marktconformiteit
De gemeente Brunssum gaat uit van marktconforme grondprijzen. De marktconforme prijs is de prijs die bij aanbieding van de zaak bij verkoop, met voorbereiding en kennis van zaken, door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed. In lijn met de mededeling staatsteun van de Europese Commissie, zijn overheden verplicht om marktconforme prijzen te hanteren. Dit betekent dat de prijs van een transactie door overheden dezelfde zou moeten zijn, indien deze door marktpartijen zou zijn gedaan.
De marktconformiteit tonen we aan met een taxatie van een onafhankelijke taxateur of een openbare biedprocedure. Het kan voorkomen dat de openbare biedprocedure een prijs oplevert die lager is dan de prijs die de gemeente op basis van de taxatie in gedachte had. Als dit tot stand komt als bij de gunning bijvoorbeeld kwaliteit versus bieding/grondprijs een procentuele verdeling is vastgelegd, wordt de uiteindelijke geboden grondprijs als marktconform betiteld. Het recht om een eventueel lager bod niet te accepteren wordt door de gemeente steeds bedongen bij de start van de tenderprocedure.
Grondprijsmethodiek
Voor het bepalen van de hoogte van de (marktconforme) grondprijs is een aantal methoden toepasbaar:
Comparatieve methode
Bij deze waarderingsmethode wordt de waarde van de grond afgeleid uit vergelijkbare gerealiseerde transacties. De waarde van de waarderingslocatie wordt gecorrigeerd voor eventuele verschillen die zich voordoen met de referentielocatie/-transactie.
Residuele waardemethode
Hierbij wordt de waarde van de grond afgeleid van de opbrengsten en kosten van de opstal/bestemming die daarop wordt gerealiseerd. De residuele grondwaarde is het verschil tussen de commerciële verkoop- of beleggingswaarde van het op de grond te realiseren vastgoed, en de bouw- en bijkomende kosten.
Vaste m² prijs of vaste kavelprijs
Hierbij wordt zeer eenvoudig een vast bedrag per m² bouwgrond of kavel gerekend. Indien gewenst kan een verschillende m²-prijs gehanteerd worden bij verschillende prijscategorieën, locaties of kavelgrootten.
Opgemerkt wordt, dat het vaststellen van een marktwaarde in de praktijk geen sinecure is.
De verschillende waarderingsmethoden hebben hun voor- en nadelen. Verder zijn de schommelingen op de huizen- en vastgoedmarkt van invloed op de hoogte van de grondprijzen. We maken veelal gebruik van externe taxaties om de marktconformiteit continue te waarborgen.
Grondprijsbeleid en grondprijsbrief
De raad legt in deze nota grondbeleid de uitgangspunten vast voor het bepalen van de grondprijs.
Het college stelt jaarlijks binnen deze kaders een grondprijzenbrief op, waarbij de uiteindelijke hoogte van de bouwgrondprijzen voor de verschillende functies wordt vastgelegd. Inhoudelijk wordt daarin ook gemotiveerd hoe de kaders van deze nota precies ingevuld worden.
Uitgifte van bouwkavels geschiedt tegen markconforme grondprijzen gebaseerd op de functie, bebouwingsmogelijkheden en ligging van de uit te geven bouwgronden.
De grondprijzenbrief dient tevens als basis voor het bepalen van opbrengsten in haalbaarheids-onderzoeken en grondexploitaties en eventueel kostenverhaal.
De grondprijzen zoals opgenomen in de grondprijzenbrief zijn prijs vast en niet onderhandelbaar.
Maar er kunnen zich situaties voordoen waarbij de grondprijs niet haalbaar is. Dit kan het geval zijn ter voorkoming van staatssteun of in het kader van de marktconformiteit.
In dergelijke gevallen kan het college gemotiveerd afwijken van de in de grondprijzenbrief opgenomen grondprijzen. In de (paragraaf grondbeleid bij de) jaarrekening zal hierover verantwoording worden afgelegd.
Woningbouw
De grondprijs voor grondgebonden sociale woningen tot de liberalisatie huurprijs (voor 2023 € 808,06) is een vaste prijs per kavel/woning, afhankelijk van het huurniveau.
Dit geldt ook voor de grondprijs voor gestapelde sociale woningbouw (appartementen). Bij het bepalen van de grondprijs voor gestapelde bouw houdt de gemeente Brunssum rekening met een stapelingsfactor van 0,9 voor twee woonlagen, 0,8 voor drie woonlagen en 0,75 voor vier woonlagen. Voor vijf en meer woonlagen geldt een lagere stapelingsfactor, nader af te spreken;
De grondprijs van de projectmatige bouw bepalen we aan de hand van normatieve residuele berekeningen voor referentiewoningen per categorie (ééngezinswoningen, 2 onder één kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen). Deze normatieve residuele berekeningen wordt bij voorkeur met input van een taxateur opgesteld;
De gemeente gaat behoudend om met het verkopen van zogenaamde groen- en reststroken. Reden hiervoor zijn met name het kunnen voldoen aan doelstellingen op het gebied van klimaat (hittestress, waterbuffering, groennormering), en de noodzaak voor mogelijk toekomstige kabels en leidingstroken vanwege veranderingen in de collectieve energievoorziening.
Hoofdstuk 5
Artikel 5.3
Grondprijsbeleid en grondprijsbrief
Onderdeel van Nota Grondbeleid 2024-2028