Art. 5.2 Kader Strategisch Grondbeleid Haarlemmermeer 2024-2029 — Gronduitgifte en tijdelijk beheer (actief grondbeleid)

Op het moment dat de grond in eigendom is van de gemeente, ontstaan er nieuwe sturingsinstrumenten in de vorm van tijdelijk gebruik en uitgifte. De gemeente geeft grond in veel gevallen in eigendom uit. Voor specifieke functies of situaties kan de grond in erfpacht worden uitgegeven, een recht van opstal worden gevestigd of de grond worden verhuurd. Deze paragraaf gaat in op: Mededingingsruimte Uitgifte in eigendom Erfpacht Recht van opstal Verhuur Tijdelijk beheer Mededingingsruimte Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad het ‘Didam-arrest’ gewezen, waarin is overwogen dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten, zoals de uitgifte in eigendom, uitgifte in erfpacht, het vestigen van een recht van opstal, verhuur en tijdelijk beheer als verpachting en verhuur, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht moet nemen, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Volgens de Hoge Raad vloeit uit het gelijkheidsbeginsel voort dat ruimte moet worden geboden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden voor zijn of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat een passende mate van openbaarheid moet worden verzekerd met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Er hoeft geen mededingingsruimte te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde voor de onroerende zaak in aanmerking komt. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop/uitgifte in erfpacht/verpachting/verhuur tijdig hieraan voorafgaand op zodanige wijze bekend te maken dat eenieder daarvan kennis kan nemen. Daarbij dient de gemeente te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Het bieden van mededingingsruimte heeft tot gevolg dat, om te komen tot gronduitgifte dan wel tijdelijk beheer, in beginsel een openbare selectieprocedure wordt gehanteerd. Er kunnen op hoofdlijnen drie typen openbare selectieprocedures worden onderscheiden: de prijsselectie, de planselectie en de partnerselectie. Er zijn ook verschillende tussenvormen mogelijk. De meest geschikte vorm hangt af van het gewenste resultaat dat de openbare selectieprocedure moet opleveren. Uitgifte in eigendom Uitgifte van grond in eigendom is een eenmalige transactie waarbij de gemeente het eigendom overdraagt aan de koper en de koper de koopprijs aan de gemeente voldoet. De koopprijs is de kostendrager voor de verwervings- en grondproductiekosten. Een eventuele winst die hierbij wordt gemaakt kan de gemeente inzetten voor extra ruimtelijke kwaliteit dan wel ten gunste van andere ontwikkelingen laten komen. In de meeste gevallen wordt voor deze situaties een gemeentelijke grondexploitatie geactiveerd. Omdat de kosten van de grondexploitatie worden gedekt door de opbrengsten uit gronduitgifte is als zodanig het kostenverhaal geregeld. Ter bevordering van eenduidigheid bij de verkoop van gronden worden algemene voorwaarden gehanteerd. De algemene voorwaarden zijn onderverdeeld in een algemeen deel en een bijzonder deel voor woningbouw, kantoren en bedrijven. Erfpacht Erfpacht is een zakelijk recht. Dit recht geeft de erfpachter de bevoegdheid om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. Bij de uitgifte van grond in erfpacht mag de erfpachter de grond houden en gebruiken als ware hij de eigenaar is. De gemeente blijft de zogenaamde “bloot eigenaar” en spreekt een canon af met de erfpachter als vergoeding voor het recht van erfpacht. Erfpacht kan in specifieke gevallen worden ingezet om te sturen op het gebruik van gemeentegrond en de gebruiker. De gemeente kan ook besluiten erfpacht als sturingsinstrument in te zetten voor die gebieden waar de gemeente op het moment van uitgifte slechts voor een relatief korte periode voorziet in een tijdelijke invulling of bestemming, maar waar mogelijk op langere termijn een andere bestemming wenselijk is, en om een verwachte waardesprong aan de gemeente en daardoor de gemeenschap te laten toekomen. Recht van opstal Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een andere eigenaar gebouwen, werken of beplanting (opstallen) in eigendom te hebben of te verkrijgen. Bij een recht van opstal blijft de gemeente (opstalgever) dus eigenaar van de grond en wordt degene die het recht van opstal krijgt (opstaller) eigenaar van de opstallen. Net als bij erfpacht kan de gemeente besluiten om een recht van opstal als sturingsinstrument in te zetten voor die gebieden waar de gemeente op het moment van uitgifte slechts voor een relatief korte periode voorziet in een tijdelijke invulling of bestemming, maar waar mogelijk op langere termijn een andere bestemming wenselijk is. Verhuur Van huur van een onroerende zaak is sprake als de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, om een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te geven en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Bij verhuur blijft de gemeente dus eigenaar en spreekt een huurprijs af met de huurder als vergoeding voor het gebruik. De wet kent verschillende huurregimes. Welk huurregime van toepassing is, hangt af van het soort onroerende zaak dat wordt verhuurd. Met name de wijze waarop een huurovereenkomst beëindigd kan worden, de termijnen waarvoor verhuurd moet worden, de mogelijkheden om de huurprijs van een lopende huurovereenkomst aan te passen en de bescherming van anderen dan de huurder zelf, zijn voor de huurregimes verschillend. Tijdelijk beheer Tijdelijk beheer is gericht op het tijdelijk beheren van gronden en opstallen die eigendom van de gemeente zijn en die worden ingezet voor de realisatie van een gewenste ontwikkeling. In de praktijk is er vaak sprake van een overbruggingstermijn tussen het moment van verwerving en uitgifte. Gedurende deze termijn moeten de gronden en de eventuele opstallen worden beheerd. Cruciaal is dat de gronden en opstallen worden beheerd met het doel ze in te zetten voor de gewenste ontwikkeling. Belangrijke factor hierbij is de termijn waarbinnen de gronden en opstallen hiervoor beschikbaar moeten zijn. Voor gronden wordt het tijdelijk beheer doorgaans geregeld door middel geliberaliseerde pacht dan wel verhuur. Voor de op de gronden aanwezige opstallen wordt het tijdelijk beheer geregeld door middel van een tijdelijke huurovereenkomst dan wel door middel van leegstandsbeheer.

Rechtspraak bij dit artikel