Art. 5.3 Kader Strategisch Grondbeleid Haarlemmermeer 2024-2029 — Kostenverhaal (faciliterend grondbeleid)

Bij faciliterend grondbeleid kiest de gemeente ervoor om ruimte te geven aan marktpartijen. De gemeente is dan geen eigenaar of ondernemer op de grondmarkt, maar kan wel invloed uitoefenen op wat er met die grond gebeurt. Hiervoor gebruikt de gemeente instrumenten als het omgevingsplan, de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een overeenkomst. In veel gevallen sluit de gemeente met de initiatiefnemer voorafgaand aan de vaststelling van het omgevingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit een anterieure overeenkomst over onder andere het kostenverhaal, de financiële bijdrage, nadeelcompensatie, fasering, tijdvak, koppelingen tussen activiteiten, locatie-eisen en woningbouwcategorieën. Mocht dat niet lukken, dan neemt de gemeente kostenverhaalregels en andere regels op in het omgevingsplan of kostenverhaalvoorschriften in een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (afwijking van het omgevingsplan). In dat geval is de eigenaar verplicht een kostenverhaalbijdrage te betalen voordat met de bouwwerkzaamheden een aanvang mag worden gemaakt. Om kosten te verhalen (en afspraken te maken / regels te stellen over de financiële bijdrage, fasering, een tijdvak, koppelingen tussen activiteiten, locatie-eisen en woningbouwcategorieën) kan de gemeente gebruik maken van de volgende instrumenten: Intentieovereenkomst Anterieure overeenkomst Omgevingsplan / omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit Posterieure overeenkomst Gebiedsgericht programma Intentieovereenkomst In de verkenningsfase gaat het om het onderzoek naar de haalbaarheid van een eventuele private en/of publiek-private ontwikkeling. De gemeente beoordeelt voorafgaand op basis van de omvang en complexiteit van de ontwikkeling of er afspraken over de verkenningsfase moeten worden gemaakt in een intentieovereenkomst. Een intentieovereenkomst wordt met de betreffende initiatiefnemer gesloten op basis van vrijwilligheid en geldt voor een beperkte periode. De intentieovereenkomst geeft de kaders voor de verkenningsfase. Het doel van een intentieovereenkomst is kort gezegd het vastleggen van afspraken over het haalbaarheidsonderzoek, wie wat doet, binnen welke kaders en wat partijen over en weer van elkaar kunnen verwachten, kostenverdeling (waaronder de hoofdlijnen van kostenverhaal) en duidelijke afspraken over de looptijd en een afscheidsscenario. Indien uit de verkenningsfase blijkt dat sprake is van een haalbare ontwikkeling wordt de intentieovereenkomst opgevolgd door een anterieure overeenkomst. Anterieure overeenkomst In de anterieure overeenkomst worden afspraken vastgelegd over kostenverhaal en overige aspecten van de ontwikkeling zoals ruimtelijke, stedenbouwkundige, civieltechnische, programmatische en financiële aspecten en de planning en fasering. De term anterieur (voorafgaand) verwijst naar een overeenkomst die gesloten wordt in de fase voorafgaand aan het mogelijk maken van de ontwikkeling in een omgevingsplan of met een projectbesluit of omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De overeenkomst wordt aangegaan met de betreffende initiatiefnemer op basis van vrijwilligheid. In de Omgevingswet zijn geen nadere regels voor de inhoud en totstandkoming van anterieure overeenkomsten opgenomen. Er geldt een grote mate van contractsvrijheid, waarbij de gemeente wel gehouden is aan (onder andere) de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Daarbovenop biedt de Omgevingswet de grondslag voor een financiële bijdrage. De onderwerpen kostenverhaal en financiële bijdrage worden in één overeenkomst gecombineerd. De overeenkomst wordt gesloten voorafgaand aan de vaststelling van de planologische maatregel. De gemeente zet in op het sluiten van anterieure overeenkomsten, omdat daarmee maatwerk kan worden geleverd en het de ontwikkelaar en gemeente aan de voorkant van het ontwikkeltraject zekerheid biedt wat betreft (onder andere) de financiële aspecten, planning en realisatie. Omgevingsplan / omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit In die gevallen waarin het niet lukt om overeenstemming te bereiken over de inhoud van een anterieure overeenkomst, wordt gebruik gemaakt van het publiekrechtelijke spoor: het opnemen van kostenverhaalregels bij het omgevingsplan of kostenverhaalvoorschriften bij de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Op deze manier wordt het kostenverhaal onderdeel van de betreffende planologische maatregel. Hiermee vormen de kostenverhaalregels de basis voor de kosten die eigenaren in het kader van het verlenen van de omgevingsvergunning dienen te betalen. De Omgevingswet stelt eisen aan de vorm en inhoud van de kostenverhaalregels- en voorschriften. In dat kader zijn ook de verhaalbare kosten begrensd: de kosten die verhaald kunnen worden zijn beschreven in een kostensoortenlijst, de kosten dienen te voldoen aan de PTP-criteria (profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit) en voor de plankosten is een regeling opgenomen in de Omgevingsregeling. Naast het kostenverhaal biedt de Omgevingswet de mogelijkheid om een financiële bijdrage te laten betalen. De Omgevingswet biedt voor het publiekrechtelijke kostenverhaal twee mogelijkheden: kostenverhaal met tijdvak (integrale gebiedsontwikkeling) en kostenverhaal zonder tijdvak (organische gebiedsontwikkeling). De gemeente heeft de keuze tussen deze twee mogelijkheden. Het kostenverhaal met tijdvak past bij een actieve aanpak, waarbij er een duidelijke blauwdruk is voor de gebiedsontwikkeling. Het tijdvak en het eindbeeld liggen vooraf vast. Hierdoor is het kostenverhaal vooraf te berekenen. Het kostenverhaal zonder tijdvak past bij een faciliterende aanpak, waarbij de initiatiefnemers de invulling, fasering en looptijd bepalen. De ontwikkeling gaat organisch waardoor niet vaststaat hoe de ontwikkeling vorm zal krijgen. Het ontbreken van een eindbeeld maakt dat een kostenraming niet mogelijk is. Daarom wordt gewerkt met een kostenplafond. Posterieure overeenkomst Met de term posterieur (nadien) wordt een overeenkomst aangeduid die gesloten wordt na het besluit dat de ontwikkeling mogelijk maakt. In sommige gevallen wordt een overeenkomst over de ontwikkeling van de locatie gesloten nadat kostenverhaalregels zijn opgenomen in het omgevingsplan of kostenverhaalvoorschriften in de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De gemeente moet zich bij het sluiten van een posterieure overeenkomst onder andere houden aan de kostenverhaalregels in het omgevingsplan. Gebiedsgericht programma Bij gebiedsontwikkelingen met meerdere grondeigenaren kan het voorkomen dat bepaalde grootschalige investeringen, zoals de aanleg van een gebiedsontsluitingsweg, vergoed moeten worden door meerdere grondeigenaren in het gebied. In een situatie waarin er nog niet met alle grondeigenaren een anterieure overeenkomst is gesloten, kan het voorkomen dat één of meerdere grondeigenaren de betreffende investering voorfinancieren of dat de gemeente de investering doet. Om op een later moment een deel van de investering op de andere grondeigenaren te kunnen verhalen, heeft de gemeente de mogelijkheid om een gebiedsgericht programma vast te stellen. Een gebiedsgericht programma is een uitwerking van de omgevingsvisie. In tegenstelling tot de omgevingsvisie, welke betrekking heeft op het gehele grondgebied van de gemeente, staan in een programma voor een specifiek gebied de verdere beleidsuitwerking en de uitwerking van de concrete maatregelen om de doelstellingen voor de fysieke leefomgeving te bereiken. Door de investeringen op te nemen in een programma kunnen ze op een later moment op andere initiatiefnemers worden verhaald. Daarnaast kan in het gebiedsgerichte programma ook een uitwerking van het stedenbouwkundig beleid en/of de plannen voor de openbare ruimte worden opgenomen. Een gebiedsgericht programma kan een geschikt instrument zijn in gebieden waarbij nog niet met alle grondeigenaren een anterieure overeenkomst is gesloten en het nog niet zeker is wanneer en in welke vorm toekomstige ontwikkelingen plaatsvinden.

Rechtspraak bij dit artikel