Wat is een bodemgevoelig gebouw?
Een bodemgevoelig gebouw is een gebouw (of gedeelte daarvan) dat de bodem raakt, waarvan aannemelijk is dat er meer dan twee uur per dag aaneengesloten personen aanwezig zullen zijn (vergelijkbaar met de regeling onder de Woningwet), of een woonschip of woonwagen. De omschrijving van een bodemgevoelige gebouw sluit aan bij de term verblijfsfunctie die werd gebruikt in de regels voor bouwen op verontreinigde grond zoals die golden voor inwerkingtreding van de wet. Voorbeelden van bodemgevoelige gebouwen zijn een woning, school, kinderdagverblijf, kantoor, woonschip, woonwagen, museum, ziekenhuis, et cetera.
Om te voorkomen dat voor het bouwen van elk bodemgevoelig gebouw een melding of vergunning nodig is, geldt een uitzondering voor bouwactiviteiten die bestaan uit een bijbehorend bouwwerk (als bedoeld in bijlage I van het Besluit bouwwerken leefomgeving) van beperkte omvang (max. 50 m2).
De waarde van 50m2 sluit aan bij de onderste afbakening die momenteel in het Besluit omgevingsrecht is opgenomen voor bijbehorende bouwwerken: in een tuin tot 100 m2 mag 50 procent hiervan vergunningvrij bebouwd worden en hoeft hiervoor geen bodemonderzoek uitgevoerd te worden. Deze ondergrens gaat nooit over het bouwen van een hoofdgebouw, maar over bijbehorende bouwwerken (aanbouw of los bouwwerk met verblijfsfunctie) bij reeds bestaande hoofdgebouwen. Het moment waarop een nieuw hoofdgebouw wordt gebouwd, is het passende moment om bodemonderzoek te doen en maatregelen te treffen, ook voor de tuin waar mogelijk in de toekomst wordt uitgebouwd.
Wanneer er sprake is van bijvoorbeeld een parkeerplaats op privé-terrein (de tuin) telt deze mee bij de bepaling van het tuinoppervlak. Ligt de parkeerplaats op de openbare weg dan neemt de gemeente zonodig maatregelen als de functie verandert.
Ook bij het bouwen van een bijbehorend bouwwerk van minder dan 50 m2 kan het verstandig kan zijn om een bodemonderzoek te doen, zeker als er informatie is die doet vermoeden dat er (historische) verontreiniging aanwezig is. Een kelder is geen bijbehorend bouwwerk, dus de uitzondering voor een bijbehorend bouwwerk geldt niet. Bij een bouwaanvraag voor een kelder die onderdeel wordt van een bodemgevoelig gebouw is dus altijd een bodemtoets nodig.
Wat is een bodemgevoelige locatie?
Een bodemgevoelige locatie is een locatie waarop een bodemgevoelig gebouw is toegelaten op grond van het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Ook de aangrenzende aaneengesloten tuin of het aangrenzende aaneengesloten terrein wordt daaronder verstaan. Dit kan ook een gezamenlijke binnentuin bij een appartementencomplex zijn. Ook valt een onmiddellijk aan een woonschip of woonwagen grenzende tuin of grenzend terrein onder de definitie van een bodemgevoelige locatie.
Een binnenplanse omgevingsplanactiviteit is een activiteit die voldoet aan de regels van het omgevingsplan en waar een vergunning voor nodig is. De gemeente bepaalt deze activiteiten (met enkele beperkingen / randvoorwaarden vanuit het Rijk). Bijvoorbeeld de binnenplanse vergunningplicht voor de omgevingsplanactiviteit bouwwerken die in het omgevingsplan is opgenomen (ruimtelijke omgevingsvergunning bouwen).
Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en niet vergunningvrij voor het bouwen is. Er zijn twee varianten:
Een activiteit waarvoor het omgevingsplan bepaalt dat een vergunning nodig is, maar waarvoor niet mogelijk is de vergunning te verlenen volgens de beoordelingsregels. Bijvoorbeeld als bij het bouwen van een bodemgevoelig gebouw de waarde toelaatbare kwaliteit bodem wordt overschreden, maar niet aannemelijk is gemaakt dat sanerende maatregelen worden getroffen die voldoen aan de standaardmaatregelen uit paragraaf 4.5 van dit beleidskader;
Een andere activiteit in strijd met het omgevingsplan (in dit kader niet relevant).
De term ‘toelaten’ geeft aan dat hier ook een gebouw of deel van een gebouw wordt verstaan dat nog niet aanwezig is. Voor het gemak wordt hierna uitgegaan van het voorbeeld van een woning. Dat kan een andere functie zijn dan de huidige functie, bijvoorbeeld als gevolg van functiewijziging. Ook als een woning feitelijk nog niet aanwezig is, kan er dus sprake zijn van een bodemgevoelig gebouw.
Een bodemgevoelige locatie is ook een aaneengesloten terrein direct grenzend aan een bodemgevoelig gebouw. Omdat het aaneengesloten terrein van één eigenaar kan bestaan uit meerdere kadastrale percelen, is ervoor gekozen om niet uit te gaan van het kadastrale perceel. Dit sluit aan bij de voormalige regels over het tegengaan van bouwen op verontreinigde grond in de Woningwet. Het gaat om het gedeelte van het perceel (zoals de tuin) waar de blootstelling zich daadwerkelijk kan voordoen. De tuin is immers bij uitstek gevoelig voor contact door mensen met bodemverontreiniging (bijvoorbeeld door het naar binnen lopen (huisstof), spelende kinderen, tuinieren en verbouwen van voedselgewassen, enzovoorts). Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit met betrekking tot een bouwwerk moet daarom ook altijd een situatietekening van de oude en de nieuwe situatie worden gevoegd, om de bodemgevoeligheid van het gebouw en de locatie te kunnen beoordelen.
Het bouwen van een gebouw op een bodemgevoelige locatie wordt ook kortweg aangeduid als: bouwen van een bodemgevoelig gebouw.
Hoofdstuk 8
Artikel 8.2
Begrippen bodemgevoelig gebouw en bodemgevoelige locatie
Onderdeel van Beleidskader bodem onder de Omgevingswet Gemeente Diemen