Per aangewezen activiteit bepaalt de gemeente voor het kostenverhaalsgebied wat de te verhalen kosten zijn. Dit is maatwerk. De te verhalen kosten kunnen binnen het kostenverhaalsgebied liggen, maar ook daarbuiten. Hieronder staat hoe de gemeente deze kosten bepaalt. Het uitgangspunt hierbij is dat alle gemeentelijke kosten, die worden voorzien voor de ontwikkeling van het gebied, ten laste komen van de initiatiefnemer. Een gemeente is bevoegd om in een aantal gevallen ervoor te kiezen om de kosten niet te verhalen13artikel 8.14 Ob (bijlage I) . Zundert maakt geen gebruik van de bevoegdheid om af te zien van kostenverhaal. Dus kostenverhaal wordt altijd toegepast.
Gemeentelijke plan- en apparaatskosten
De hoogte van de plan- en apparaatskosten worden per plan specifiek bepaald. De plankostenscan14bijlage XXXIV en bijlage XXXIVa bij de artikelen 13.2, 13.3, 13.5 lid 2 en 3, 13.8 lid 2 en 13.9 lid 1, Or (bijlage I) gebruikt Zundert vervolgens om de uitkomst te backtesten. De uitkomst van de plankostenscan wordt aangevuld met kosten voor het opstellen van de intentie- en anterieure overeenkomst. Daarnaast wordt de uitkomst geïndexeerd naar het verwachte betalingsmoment. Per product en activiteit bepaalt de gemeente wie de activiteit uitvoert. Het deel dat de gemeente uitvoert, moet de initiatiefnemer vergoeden aan de gemeente. Werkzaamheden die de initiatiefnemer zelf uitvoert, worden uiteraard niet in rekening gebracht aan de initiatiefnemer. Voor kleine woningbouwplannen rekent de gemeente de gemeentelijke plan- en apparaatskosten met een vast bedrag. De grens voor deze kleine plannen wordt gesteld tot en met vier woningen. Hierbij geldt in algemeenheid dat voor deze plannen de inrichting van de openbare ruimte niet hoeft te worden aangepast. Mochten er wel aanpassingen noodzakelijk zijn, of een complexe stedenbouwkundige inpassing aan de orde zijn, dan geldt een opslag op de vaste bedragen.
De kosten die de gemeente maakt voor het behandelen van eventuele zienswijzen en beroepsprocedure worden afzonderlijk aan de initiatiefnemer in rekening gebracht.
Bouw- en woonrijp maken15bijlage IV (kostensoorten A8), Ob (bijlage II)
Per gebied wordt bepaald of de initiatiefnemer of de gemeente het gebied geheel of gedeeltelijk bouw- en woonrijp maakt. Het uitgangspunt is dat initiatiefnemer deze werkzaamheden verricht. Hierbij worden voor het woonrijp maken de inkoop- en aanbestedingsregels van de gemeente Zundert van toepassing verklaard in de anterieure overeenkomst.
Als de gemeente de aanleg of aanpassingen van werken16bijlage IV (kostensoorten A5 t/m A9), Ob (bijlage II) in het openbaar gebied verzorgt, dan bepaalt de gemeente het te verhalen bedrag voor de investering op basis van kengetallen of een bestekraming. Hierbij kan indien wenselijk een eindafrekening gemaakt worden op basis van gerealiseerde kosten.
Het kan ook nodig zijn om werkzaamheden te verrichten die buiten het kostenverhaalsgebied liggen. Ook deze kosten inclusief de daarbij behorende plankosten, het voorbereiden en het toezicht op deze werkzaamheden wordt bij de initiatiefnemer in rekening gebracht.
Bovenwijkse voorzieningen
Het kan voorkomen dat meerdere exploitatiegebieden profijt hebben van de werken die zowel binnen als buiten het kostenverhaalsgebied liggen, zogenaamde bovenwijkse voorzieningen. De gemeente zal op basis van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit de kosten van deze werken toerekenen aan de exploitatiegebieden en verhalen op de initiatiefnemer.
Onderzoeken17bijlage IV (kostensoorten A1 en A10), Ob Bijlage II)
Het uitgangspunt is dat de initiatiefnemer de onderzoeken laat uitvoeren. Mocht de gemeente onderzoeken laten uitvoeren, dan belast de gemeente de onderzoekskosten volledig door aan de initiatiefnemer. Denk hierbij aan onderzoeken voor de planologische procedure en de uit te voeren werken, zoals grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek en onderzoek voor natuurbescherming.
Nadeelcompensatie18bijlage IV (kostensoorten A11), Ob. Dit programma gaat over het kostenverhaal van nadeelcompensatie op de initiatiefnemer en gaat niet over degene die verzoekt om nadeelcompensatie. (bijlage II)
De tegemoetkoming in nadeelcompensatie en de procedurekosten voor de afhandeling belast de gemeente volledig door aan de initiatiefnemer op basis van de werkelijk gemaakte kosten en uitgekeerde nadeelcompensatie. Op basis van vooraf verricht onderzoek door een onafhankelijke deskundig naar de hoogte van de nadeelcompensatie wordt door initiatiefnemer voor dit bedrag, te vermeerderen met een inschatting van de procedurekosten een onherroepelijke bankgarantie afgegeven.
Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing
Buiten de hierboven genoemde gebiedseigen kosten zijn er nog meer verhaalbare kosten. Meestal verricht de initiatiefnemer de hieraan gerelateerde werkzaamheden zelf of laat deze verrichten en daarmee is er geen sprake van gemeentelijke kosten. Mocht het voorkomen dat de gemeente deze kosten maakt, dan belast zij deze volledig door aan de initiatiefnemer op basis van werkelijk gemaakte kosten of indien van toepassing de legesverordening. Denk hierbij aan slopen van opstallen en bodemsanering. Het onderzoek naar de hoogte van de nadeelcompensatie wordt in opdracht en voor rekening van de initiatiefnemer verricht.
Hoofdstuk 3.
Artikel 3.4
Kostenverhaal
Onderdeel van Programma kostenverhaal en financiële bijdragen