Bij aangewezen activiteiten19artikel 8.13 Ob (bijlage I) en verruimde activiteiten20artikel 8.20 sub b en c (bijlage I) vraagt de gemeente een financiële bijdrage voor het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.
Dit gaat om investeringen waar het bestaand en nieuw gebied profijt van hebben. Er is een functionele samenhang tussen de verbeteringen en de groei van de gemeente. Het uitgangspunt is dat Zundert met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst sluit en hierin de afspraken over kostenverhaal en financiële bijdragen vastlegt. De gemeente maakt hierbij gebruik van contractsvrijheid. Het kan voorkomen dat de gemeente geen anterieure overeenkomst kan sluiten en dat zij de planologische maatregel om de aangewezen activiteit mogelijk te maken toch in procedure wil brengen. In dat geval borgt zij het kostenverhaal en de financiële bijdragen publiekrechtelijk.
Figuur 4 Soorten gebiedsoverstijgende kosten (bovenwijkse voorzieningen en financiële bijdragen)
Om het tarief voor de financiële bijdragen te bepalen, doorloopt de gemeente periodiek een aantal stappen. Hierna volgt het stappenplan om het tarief voor de financiële bijdragen te bepalen. Bijlage V geeft twee voorbeeldberekeningen van financiële bijdragen bij een aangewezen activiteit.
Stap 1 investeringsopgave
Om de gevolgen van de nieuwbouwplannen op te vangen en de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren kan de gemeente Zundert investeren in de verbetering van de fysieke leefomgeving door:
Aanpassingen te verrichten aan de inrichting van het landelijk gebied door een verbetering van de landschappelijke kwaliteit. Voorbeelden hiervan zijn het verwijderen van bebouwing of het herstellen van landschappelijke elementen.
De aanleg en bescherming van natuur.
De aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbare vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang.
De aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur;
ontwikkelingen gericht op het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad. In paragraaf 3.8 wordt hier verder op ingegaan.
Stedelijke herstructurering zoals het wijzigen van de functies of het moderniseren van een oude wijk.
Omdat de concreetheid van de (beoogde) investeringen zoals opgenomen in bijlage IV verschilt, zijn deze opgedeeld in drie groepen, namelijk:
groep
omschrijving
% meegenomen in investeringsopgave
hard
De investeringen zijn gerealiseerd in de periode 2018 tot en met 2023 of er is een bestuurlijk besluit genomen over de uitvoering en het investeringsbedrag is bekend.
100%
zacht
Er is een bestuurlijke uitspraak dat de investering wenselijk is, waarbij het bedrag en/of de financiële dekking nog niet zeker is.
75%
ambitie
Er is een sterke bestuurlijke ambitie, waarbij het bedrag en/of de financiële dekking nog niet zeker is.
50%
De afgelopen zes jaar investeerde en de komende tien jaar investeert gemeente Zundert naar verwachting € 37,1 miljoen in voorzieningen die de leefbaarheid ten goede komen; dit is de netto-investering.
In dit programma is € 34,6 miljoen opgenomen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
De investeringen kwamen / komen voort uit onder andere het beleidsakkoord 2022-2026, de netwerkbegroting en de omgevingsvisie.
De investeringsbedragen zijn gebaseerd op de gerealiseerde kosten of een actuele kostenraming. De ramingen variëren van globale ramingen tot werkelijke kosten als het werk aanbesteed en uitgevoerd is. De raming bevat de eventuele verwervingskosten, sloopkosten, aanlegkosten, plankosten en VTU (voorbereiding, toezicht en uitvoeringskosten). De investeringsbedragen betreffen netto bedragen. Dit betekent dat subsidies en bijdragen van derden in mindering op het bruto investeringsbedrag zijn gebracht. Bijlage III geeft een nadere specificatie van investeringsopgave weer.
Stap 2 Bepalen vastgoedwaarde bestaand en nieuw gebied
De investeringsopgave komt grotendeels voor rekening van het bestaande gebied en voor een klein deel draagt het nieuw gebied bij. De toerekening is bepaald op basis van de vastgoedwaarde van het onroerend goed21WOZ-waarden van woningbouw in Zundert. Dit geeft als resultaat dat het bestaande gebied 88% en het nieuw gebied 12% krijgt toegerekend van het totaal aan investeringsopgave.
Dit programma schetst de investerings- en ontwikkelopgave om de financiële bijdragen te bepalen. Het heeft niet als doel om deze investeringen en (woningbouw)ontwikkelingen bestuurlijk vast te stellen. Hiervoor is een separaat bestuurlijk besluit nodig. Er kunnen geen rechten ontleend worden aan de in dit programma genoemde investeringen of (woningbouw)ontwikkelingen. Daarnaast betreft het een inschatting op basis van de beschikbare informatie medio 2023; een momentopname. De lijst is indicatief en niet limitatief. Ook ontwikkelingen, die nu nog niet zijn voorzien, gaan de financiële bijdragen betalen.
De investeringsopgave is bij stap 1 bepaald en wordt op basis van de vastgoedwaarde toegerekend aan het bestaand gebied en het nieuw gebied. De gemeente draagt de lasten van het deel dat toegerekend wordt aan het bestaand gebied. Ook komen de lasten van het deel van het nieuw gebied, waar al een anterieure overeenkomst is gesloten voor het vaststellen van dit programma, de gemeentelijke grondexploitaties en eventuele vrijgestelde functies voor rekening van de gemeente. In onderstaande tabel is de procentuele toerekening op basis van de vastgoedwaarde per onderdeel weergegeven.
Stap 3 Berekenen van het gewogen programma en het aandeel in de investeringsopgave van het nieuw gebied voor wonen en niet-wonen
De functies in het nieuw gebied verdeelt Zundert onder in twee hoofdcategorieën, wonen en niet-wonen. Om te bepalen welk aandeel van de investeringen moet worden toegerekend aan de betreffende categorie is een wegingsfactor van 0,4 voor niet-wonen ten opzichte van 1,0 voor de categorie wonen. De vastgoedwaarde van niet-wonen is lager dan van wonen. Door deze wegingsfactor vindt een evenwichtige verdeling van de investeringsopgave binnen het nieuw gebied plaats.
categorie
wegingsfactor
wonen
1,0
niet-wonen
0,4
Het gewogen programma wordt bepaald door de ontwikkelopgave met de wegingsfactoren te vermenigvuldigen. Het gewogen programma van wonen en niet-wonen geeft daarmee ook het aandeel van wonen en niet-wonen in de investeringsopgave die toegerekend wordt aan het nieuw gebied.
Stap 4 Berekenen van het tarief per eenheid gewogen programma
In stap 2 is bepaald welk aandeel van de investeringsopgave aan het nieuw gebied is toegekend. Dit bedrag delen we door het gewogen programma van het nieuw gebied. Zo komen we tot het tarief voor de financiële bijdragen per eenheid gewogen programma.
Stap 5 Bepalen van de gewichtsfactor per prijscategorie woning en het aantal woningen op basis van de gewichtsfactor
Zundert hanteert een afslag voor sociale huurwoningen die verhuurd gaan worden door een toegelaten instelling.
De categorie wonen is in 4 prijscategorieën onderverdeeld. Voor iedere categorie geldt een specifieke bandbreedte voor de huur- dan wel vrij-op-naam prijs. Deze prijsniveaus zijn in een afzonderlijk beleidsdocument vastgelegd. De financiële bijdragen wordt naar rato van draagkracht toegerekend. Ieder prijssegment krijgt een gewichtsfactor. Gelet op de aanwezige bandbreedte van de prijscategorieën wordt voor het bepalen van de gewichtsfactor aansluiting gezocht bij de gemiddelde vastgoedwaarde. De gewichtsfactor wordt vermenigvuldigd met het aantal woningen per prijscategorie. Hierna wordt een totaal verkregen van 1.361.
Het aandeel van wonen in de investeringsopgave dat wordt toegerekend aan het nieuw gebied (€ 3,8 miljoen) wordt gedeeld door het totaal aan eenheden (1.361). De uitkomst (€ 2.796) is het tarief voor de categorie wonen bij een gewichtsfactor van 1,0.
Stap 6 Berekenen van het tarief van de financiële bijdragen
In deze stap wordt het tarief voor wonen en niet-wonen bepaald.
Voor wonen wordt per prijscategorie het tarief voor wonen vermenigvuldigt met de gewichtsfactor van de specifieke prijscategorie. De bedragen worden vervolgens afgerond.
De bijdrage voor de categorie niet-wonen wordt berekend door het tarief per gewogen programma uit stap 4 te vermenigvuldigen met de wegingsfactor uit stap 3.
In de navolgende worden alle stappen achtereenvolgens weergegeven.
Actualisatie
De financiële bijdragen bestaan uit een vast bedrag. Periodiek actualiseert het college de berekening en daarmee de hoogte van de financiële bijdragen. Vanwege het dynamische karakter is een periodieke actualisatie, indicatief iedere vier jaar of bij grote wijzigingen, van de investerings- en ontwikkelopgave het uitgangspunt. Als er grote wijzigingen zijn of ambities worden bijgesteld, dan is er aanleiding om eerder te actualiseren. Bij de actualisatie worden de hierboven genoemde stappen (opnieuw) uitgevoerd en doorlopen.
Bij stap 1 omvat dit het bijstellen van de investeringsbedragen en de status, het aanvullen met nieuwe investeringen en het verwijderen van investeringen die onverhoopt niet doorgaan. Bij stap 2 betekent dit het ontwikkelprogramma bijstellen, aanvulling met nieuwe ontwikkelingen en verwijderen van ontwikkelingen die niet doorgaan. Afhankelijk van de ontwikkeling van de vastgoedmarkt kan een aanpassing aan de wegingsfactor van stap 4 worden doorgevoerd.
Bepalen financiële bijdrage per aangewezen activiteit
Bij het berekenen van de bijdrage voor een specifiek initiatief geldt dat het gaat om de extra toevoeging van het programma. Het betreft dus nieuwbouw vermindert met sloop of bij transformatie de gebruikswijziging. Ook is het mogelijk om voor activiteiten22Artikel 8.20 Ob (bijlage I) anders dan benoemd in artikel 8.13 Ob een bijdrage te vragen. Dit zijn bijvoorbeeld het omzetten van bestaande recreatiewoningen naar permanente woningen of het realiseren van zonnevelden. Afhankelijk van dit specifieke programma zal de gemeente op gelijke wijze als in stap 3 een wegingsfactor bepalen om zodoende een bijdrage te berekenen. Bijlage V geeft drie fictieve berekeningen van de financiële bijdragen. Bij het sluiten van de anterieure overeenkomst wordt de bijdrage berekend op basis van de mogelijkheden in de beoogde planologische maatregel.
Bestemmingsreserve financiële bijdragen kostenverhaal
De bijdragen van initiatiefnemers wordt bij ontvangst geboekt in de exploitatie waarna bij de jaarstukken zal worden voorgesteld de ontvangen bedragen aan de bestemmingsreserve financiële bijdragen kostenverhaal toe te voegen. De positieve gemeentelijke grondexploitaties dragen ook af aan deze bestemmingsreserve. Als er in een jaar grond wordt uitgegeven en de levering bij de notaris heeft plaatsgevonden wordt een (tussentijdse) winstneming verricht conform de percentage of completion-methode. Deze gelden worden via de jaarstukken toegevoegd aan de algemene reserve grondexploitaties. Op basis van het tarief in dit programma zal een deel van de winstneming worden toegevoegd aan de bestemmingsreserve financiële bijdragen kostenverhaal.
De bepaling van de stand van de bestemmingsreserve financiële bijdragen kostenverhaal, de algemene reserve grondexploitaties en de verantwoording van de bestedingen vinden jaarlijks plaats en zijn een onderdeel van de jaarstukken.
De bestemmingsreserve financiële bijdragen kostenverhaal kan enkel ingezet worden voor investeringen voor de verbetering van de fysieke leefomgeving van Zundert, zoals omschreven in dit programma kostenverhaal en financiële bijdragen en zoals bedoeld onder artikel 12.23 OW en artikel 8.21 en 8.22 Ob.
De bestemmingsreserve wordt ingezet tot maximaal het saldo € 0,=. Daarmee worden alle verkregen bijdragen ingezet als dekking voor investeringen uit dit programma. Per investering kan een bedrag van maximaal 12% van de netto-investering worden gedekt uit de bestemmingsreserve financiële bijdragen kostenverhaal.
Figuur 5 Financiering investeringsopgave
Hoofdstuk 3.
Artikel 3.5
Financiële bijdragen
Onderdeel van Programma kostenverhaal en financiële bijdragen