De gemeente heeft een aanvullend instrumentarium om in te zetten bij ontwikkelingen die door derde partijen worden uitgevoerd. De gemeente voert hierbij een faciliterende rol die met name speelt op het vlak van het voeren van de ruimtelijke procedure en het begeleiden van het plan. Het volledig ruimtelijk instrumentarium, waaronder de bevoegdheid voor het vaststellen van Omgevingsvisies en omgevingsplannen, behoort aan de gemeente toe. Daarnaast biedt de wet verplichtingen en mogelijkheden om financiële en juridische randvoorwaarden te stellen. Deze eisen kunnen worden vastgelegd in een Omgevingsplan. Bij een ontwikkeling van een derde partij is het gebruikelijk dat er een overeenkomst wordt gesloten met de ontwikkelaar waarin afspraken worden gemaakt over de ontwikkeling en de bekostiging daarvan. Het is een bevoegdheid van het college om te besluiten zo’n overeenkomst aan te gaan. Als dat voorafgaand aan de vaststelling van een planologische maatregel (bijv. een omgevingsplan) gebeurt, dan spreken we over een ‘anterieure overeenkomst’. Bij omvangrijkere planontwikkelingen zal die overeenkomst worden voorafgegaan door een intentieovereenkomst. In de intentieovereenkomst wordt een voorschot op de te maken plankosten opgenomen.
Aandachtspunten bij een intentieovereenkomst
De intentieovereenkomst wordt in een zo vroeg mogelijk stadium de gezamenlijke intentie vastgelegd. Deze overeenkomst omvat minimaal een einddatum en een voorschot. Het opnemen van een einddatum in deze intentiefase zorgt ervoor dat een project toewerkt naar een go/no go moment. Met het in rekening brengen van een voorschot voorkomen wij het risico dat de gemeentelijke plankosten niet verhaald kunnen worden. Bij het opstellen van de anterieure overeenkomst kan dit voorschot verrekend worden.
Aandachtspunten bij een anterieure overeenkomst
Voor kleinere initiatieven tot 10 woningen of een oppervlakte hebben van kleiner dan 1.500 m2 wordt een vast bedrag in rekening gebracht. Volgens de wet is de gemeente verplicht om de kosten die zij maakt bij het faciliteren van ruimtelijke ontwikkelingen te verhalen op de grondeigenaar. Onder de Omgevingswet artikel 8.13 staan de kostenverhaal plichtige activiteiten benoemd. Deze kosten zijn te onderscheiden in twee hoofdcategorieën, die beiden weer meerdere vormen van kosten bevatten.
Planfysieke kosten
De eerste categorie kosten zijn de zogenaamde planeigen kosten. Dit zijn kosten die direct worden veroorzaakt door een ruimtelijke ontwikkeling en hier volledig aan zijn toe te rekenen. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het inrichten van de openbare ruimte in het plangebied, de aanleg van parkeerplaatsen en kosten voor bouwrijp maken. De kosten die de gemeente moet maken om het plan mogelijk te maken, waaronder de bestemmingsplanprocedure en andere begeleidingskosten vallen ook onder de planeigen kosten. Gemeentelijke plankosten zijn ook onderdeel van deze kosten. De plankosten worden berekend op basis van de plankostenscan van de VNG.
Financiële bijdragen (Ruimtelijke ontwikkelingen)
Naast de planfysieke kosten bestaan de financiële bijdragen onder de Omgevingswet. Dit zijn planoverstijgende kosten. Deze bijdrage is vervolgens onder te verdelen in een verplichte financiële bijdrage en een vrijwillige financiële bijdrage. De verplichte financiële bijdrage is voor de initiatiefnemers verplicht om te betalen. Echter, het is voor het college een bevoegdheid om deze in rekening te brengen. Om een verplichte financiële bijdrage in rekening te brengen zijn eisen gesteld (art. 8.21b Omgevingsbesluit en Art. 13.23 Omgevingswet) die vertaald moeten worden in een programma. Hieronder valt bijvoorbeeld het onderdeel Sociaal Bouwen binnen het investeringsfonds, waarin de afspraken van de Woonvisie 2023 verwerkt kunnen worden. De vrijwillige bijdrage is een vrije vorm waarin tussen de gemeente en de initiatiefnemers afspraken gemaakt kunnen worden over de kwaliteit van de leefomgeving in de brede zin van het woord. De bijdrage is publiekrechtelijk niet afdwingbaar. Deze financiële bijdrage worden in de Nota Kostenverhaal verder uitgewerkt.
De overeenkomst dient verder afspraken te bevatten over het bouw- en woonrijp maken, het bouwprogramma, de planfasering, de betalingstermijnen, de indexering en de onderlinge verdeling van werkzaamheden, de eventuele overdracht van uitgeefbare gronden aan de ontwikkelaar en de overdracht van openbare ruimte aan de gemeente. De gemeente moet de zakelijke inhoud van een anterieure overeenkomst bekendmaken. Het college informeert de raad over deze overeenkomsten.
“Beleidsuitgangspunt 3 – Bij faciliterende projecten een anterieure overeenkomst sluiten, bij grote ontwikkelingen in een vroeg stadium ook een intentieovereenkomst.”
“Beleidsuitgangspunt 4 – Bij een anterieure overeenkomst naast de gemeentelijke plankosten, ook een bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen en sociaal bouwen in rekening brengen.”
“Beleidsuitgangspunt 5 – Voor kleine initiatieven tot 10 woningen of een oppervlakte van kleiner dan 1.500 m2 een vaste bijdrage in rekening brengen.”
“Beleidsuitgangspunt 6 – Kostenverhaal op basis van de Nota Kostenverhaal.”
Hoofdstuk 4.
Artikel 4.1
Faciliterende rol (geen grond in eigendom)
Onderdeel van Grondbeleid Krimpenerwaard 2024