Is de te ontwikkelen locatie eigendom van de gemeente, dan vindt het verhaal van de door de gemeente te maken/gemaakte kosten plaats door het afsluiten van een koopovereenkomst waarbij de grond van de gemeente aan de ontwikkelaar wordt verkocht.
Uitgifte gronden
Uitgifte kan in verschillende vormen plaatsvinden.
De hoofdvormen hiervoor zijn:
Verkoop van volle eigendom
Erfpacht (eventueel aangevuld met opstalrecht)
Verhuur (eventueel aangevuld met opstalrecht)
De gemeente werkt ten principale met verkoop van vol eigendom ten behoeve van uitgifte van gronden voor functies als wonen en commerciële functies. Voor maatschappelijke functies zoals sport en cultuur wordt de vorm van een huurafhankelijk recht van opstal toegepast. De gemeente geeft de voorkeur aan de verhuur van eigen grond en past in nieuwe uitgiftes het middel erfpacht niet toe.
“Beleidsuitgangspunt 7 – Uitgifte eigen gronden bij voorkeur middels verkoop of verhuur.”
Uitgifteovereenkomst
Bij acceptatie van de aanbieding door de kopende partij zal de gemeente een uitgifteovereenkomst opstellen en aanbieden. Hierin worden alle bijzondere voorwaarden behorende bij de uitgifte vastgelegd. De vorm van uitgifte wordt op basis van het type initiatief gekozen. De definitieve koopprijs wordt vastgelegd inclusief afspraken over prijspeil en indexatie.
Voorwaarden bij verkoop gronden
Naast de algemene voorwaarden voor de verkoop van gronden wordt er bij de verkoop van eigen grond ten behoeve van sociale huurwoningen de eis gesteld dat deze woningen minimaal 25 jaar sociaal bereikbaar moeten blijven. Dit betekent dat de aanvangshuurprijs niet hoger mag zijn dan de vigerende liberalisatiegrens zoals bedoeld in artikel 3, lid 2 van de uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Voor de middenhuur categorie geldt een termijn van 15 jaar. Wij sluiten hierbij aan op onze regiogemeenten.
“Beleidsuitgangspunt 8 – Bij verkoop van eigen grond ten behoeve van sociale huurwoningen - minimaal 25 jaar sociaal bereikbaar en middenhuur 15 jaar.”
Concerngarantie en bankgarantie
Bij het aangaan van verplichtingen vragen wij ook zekerheden van de samenwerkende partij. Van belang is de afdekking van financiële risico’s die de gemeente loopt door het aangaan van het contract. De voorkeur gaat naar een bankgarantie of een combinatie met een concerngarantie.
Concerngarantie
Een concerngarantie betreft de situatie waarin een moederonderneming garant staat voor de verplichtingen van een dochteronderneming. Deze garantie wordt schriftelijk afgegeven en kan worden ingeroepen wanneer de dochter niet aan de verplichtingen voldoet. Deze garanties dient een bedrijf ook te vermelden in de jaarrekening als niet uit de balans blijkende verplichting. Aangezien de gemeente alsnog afhankelijk is van de medewerking van het moederbedrijf is de concerngarantie altijd in combinatie met een bankgarantie. De concerngarantie wordt pas geaccepteerd als hier een kredietrapport met een minimale A score aan ten grondslag ligt. Ook dienen er minimaal twee laatste jaarrekeningen te worden overhandigd.
Bankgarantie
De bankgarantie is één van de hoogste zekerheden die de gemeente kan verkrijgen. Hierbij wordt liquiditeit door de bank gereserveerd ter hoogte van de garantie. De gemeente zet primair in op het verkrijgen van een bankgarantie voor nakoming van de financiële verplichtingen van een marktpartij. Het college kan afwijken op bovenstaande punten en de hoogte van de combinatie van deze garanties bepalen.
“Beleidsuitgangspunt 9 – We maken uitsluitend gebruik van een bankgarantie of een bankgarantie in combinatie met een concerngarantie.”
Didam arrest
Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in cassatie over de verkoop van onroerend goed aan een marktpartij door de gemeente Montferland. De gemeente stelde zich op het standpunt dat het haar vrij stond om één-op-één zaken te doen met een vastgoedontwikkelaar, ondanks belangstelling van andere partijen. De Hoge Raad kwam tot oordeel dat het gelijkheidsbeginsel een één-op-één verkoop (dit wordt uitgelegd als verkoop, verhuur, vererfpachting of vestiging van andere zakelijke rechten) van onroerend goed in de weg staat als er naar verwachting meerdere (potentiële) gegadigden zijn voor koop van de onroerende zaak. Hierbij dient de overheid die een verkoop doet dus openheid te bieden en potentiële gegadigden de kans te bieden om mee te dingen. Er is sprake van een mogelijke uitzondering, namelijk dat op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop.
Uitgangspunt is dat bij de verkoop van percelen grond het Didam arrest wordt gevolgd. Uitzonderingen hierop zijn de volgende:
Het verkopen van grond aan een woningcorporatie ter uitvoering van de met de corporatie gemaakte prestatieafspraken. Er ligt hier een wettelijke basis (de woningwet) aan ten grondslag en dit draagt bij aan de uitvoering van de publieke taak;
Het verkopen van snippergroen aan de eigenaar van een belendend perceel;
Een perceel maakt onderdeel uit van een integrale gebiedsontwikkeling, maar is alleen te ontwikkelen in samenhang met gronden van een derde partij. De derde partij in het plan worden aangemerkt als enige serieuze gegadigde. In dat geval zal de gemeente haar voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op een zodanige wijze bekend maken dat iedereen daarvan tijdig kennis kan nemen zodat beroep en bezwaar kan worden ingesteld. Vervolgens zal de gemeente duidelijk moeten motiveren waarom er in dat specifieke geval maar één gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop.
Beleidsuitgangspunt 10 – Eén op één grondverkoop mogelijk op basis van een aantal voorwaarden.”
Samenwerking marktpartijen
De keuze van de samenwerkingsvorm met marktpartijen wordt gemaakt op basis van de eigen gemeentelijke grondpositie en het belang dat de gemeente zelf op de desbetreffende locatie heeft.
Bij de selectie van marktpartijen worden de regels het Inkoop- en aanbestedingsbeleid gevolgd. Het bevorderen van marktwerking is hierbij leidend.
Traditionele grondexploitatie
De gemeente voert de grondexploitatie in dit model en geeft bouwrijpe kavels uit aan ontwikkelde partijen. Hiermee heeft de gemeente volledig zeggenschap en regie over het te ontwikkelen programma, de stedenbouwkundige invulling en overige kwalitatieve randvoorwaarden. Dit middel wordt toegepast bij de wens voor een hoge mate van sturing en wanneer de gemeente grondpositie heeft of kan verkrijgen. Een voorbeeld van deze ontwikkeling, is de ontwikkeling van de locatie Hoflaan in de kern Stolwijk.
Bouwclaimmodel
Het bouwclaimmodel komt in de buurt van het traditionele model in die zin dat de gemeente de grondexploitatie voert. Bouwclaims worden ingezet wanneer een marktpartij een grondpositie heeft in een gebied die de gemeente wenst te ontwikkelen. De grond wordt aan de gemeente verkocht (vaak tegen een lagere prijs dan de marktpartij heeft betaald) in ruil voor een bouwclaim – het recht om een bepaald aandeel van het programma te bouwen.
Joint Venture
Bij een joint venture model gaan de gemeente en (een) marktpartij(en) een samenwerking aan waarbij zij gezamenlijk een gebied ontwikkelen. Hierbij worden afspraken gemaakt over het aandeel in het projectresultaat, risico’s en welke rollen beide partijen vervullen. Dit is de meest verregaande vorm van samenwerking.
Concessiemodel
Bij het concessiemodel zal de gehele planuitwerking door de marktpartijen worden uitgevoerd. De gemeente heeft hierbij dan ook minder invloed op deze planuitwerking. Deze invloed is dan in feite beperkt tot het toetsen van de plannen aan het beleid van de gemeente en de wettelijke kaders.
Selectie markpartijen
De wijze van selectie hangt af van de situatie. Hierbij volgt de gemeente de kaders die voortkomen uit het Inkoop- en aanbestedingsbeleid. Hoofduitgangspunten voor marktselectie zijn als volgt:
Selectie vindt plaats op basis van een level playing field, waarmee alle geïnteresseerde en gekwalificeerde partijen gelijke kans hebben te ontwikkelen;
Marktselectie leidt tot een samenwerking onder marktconforme voorwaarden;
Partijen worden geselecteerd op hun toegevoegde waarde voor de opgave;
Bij het opzetten van voorwaarden voor een marktselectie worden de kwalitatieve en maatschappelijke uitgangspunten geborgd.
Voor projecten tot 10 woningen of 1.500m2 bruto vloeroppervlak met overige commerciële functies kan de gemeente enkelvoudig onderhands een samenwerkingspartner selecteren. Bij grotere projecten werkt de gemeente bij voorkeur met meervoudig onderhandse selectie, waarbij partijen worden uitgenodigd deel te nemen op basis van hun bewezen expertise die passend is voor de opgave waarvoor de gemeente een partij selecteert. Openbare selectieprocedures zet de gemeente in bij projecten van zodanige aard en omvang dat het van belang is de volledige markt te bevragen, of wanneer er aanbesteding plichtige elementen in de uitvraag dienen te worden meegenomen.
Het college van burgemeester en wethouders kan binnen de kaders van het Inkoop- en aanbestedingsbeleid gemotiveerd afwijken van de in dit artikel opgenomen uitgangspunten voor marktselectie.
“Beleidsuitgangspunt 11 – Marktselectie waarbij alle geïnteresseerde gelijke kans hebben te ontwikkelen.”
Hoofdstuk 4.
Artikel 4.2
Actieve rol (grond in eigendom)
Onderdeel van Grondbeleid Krimpenerwaard 2024