Net als onder de Wro verplicht de Omgevingswet (Artikel 13.11, eerste lid) de gemeente tot kostenverhaal bij bouw- en gebruiksactiviteiten die mogelijk worden gemaakt op grond van een nieuw toegedeelde functie. Voorbeelden hiervan zijn het bouwen van woningen, bedrijfspanden, kantoren en winkels. Artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit gaat hierop in.
Toelichting Nieuw toegedeelde functie
Daarbij gaat het vooralsnog uitsluitend om bouwactiviteiten. Echter, artikel 13.11 van de wet biedt wel een grondslag om de lijst uit te breiden met activiteiten die mogelijk worden gemaakt door de toedeling van een functie in het omgevingsplan zonder dat daarbij sprake behoeft te zijn van bouwactiviteiten.
Het kostenverhaal ziet vooral op onderzoeks- en apparaatskosten van de gemeente, kosten voor werken en werkzaamheden van de openbare ruimte, kosten voor het tijdelijk beheer en nadeelcompensatie (o.a. planschade). Maar ook een toe te passen indexering en rekenrente vallen hieronder. Een en ander is opgenomen in de artikelen 13.11 en 13.13 van de Omgevingswet en artikel 8.15 uit het Omgevingsbesluit.
In voorkomende gevallen zijn dat ook kosten die betrekking hebben op bovenwijkse voorzieningen en/of financiële bijdragen ter verbetering van de fysieke leefomgeving. Aanvullend gemeentelijk beleid is daarvoor behulpzaam respectievelijk noodzakelijk. Hieronder worden deze termen nader toegelicht.
Toelichting Bovenwijkse voorzieningen respectievelijk financiële bijdrage
Met bovenwijkse voorzieningen worden voorzieningen bedoeld die een functie hebben voor meerdere ontwikkelingslocaties. Denk daarbij aan een rondweg, een nieuwe of op te waarderen brug of tunnel, een centrale robuuste groene voorziening, waterberging of speelplek, etc. Deze kunnen zowel binnen als buiten een te ontwikkelen gebied liggen. De ontwikkeling heeft hier profijt van en de voorziening is noodzakelijk. Er is een causaal verband. De toedeling van kosten, op basis van een verdeelsleutel, dient gemotiveerd te worden. De verdeelsleutel valt onder de gemeentelijke beleidsvrijheid. Deze kosten maken deel uit het wettelijk kostenverhaal.
Een financiële bijdrage ter verbetering van de fysieke leefomgeving ziet op een (gedeeltelijke) compensatie van investeringen die de gemeente maakt of gaat maken en een functionele samenhang hebben met de ontwikkeling. In generieke zin is er sprake van profijt maar de investering is niet direct noodzakelijk voor de ontwikkeling. Denk daarbij aan investeringen die betrekking hebben op de energietransitie, revitalisering van bedrijfsterreinen of stedelijke herstructureringen en andere kwaliteitsverbeteringen binnen de gemeente. Deze kosten kan de gemeente alleen verhalen als zij hierover aanvullend beleid heeft vastgesteld. Dit beleid moet ingaan op de investering (bijv. op basis van vastgestelde programma’s), welke ontwikkelingen daar een financiële bijdrage aan moeten leveren en waarom (motiveren, hoogte en kosten toedeling).
Een Nota Kostenverhaal kan hier invulling aan geven. De gemeente zal onderzoeken of een Nota Kostenverhaal haalbaar, zinvol en noodzakelijk is (o.b.v. programma, financieel effect en aard investeringen).
Middels het privaatrecht
Als de gemeente medewerking verleent aan een ontwikkeling van derden dan zal een samenwerkingsovereenkomst, bekend als anterieure overeenkomst, worden gesloten. Daarin worden aanvullende bepalingen opgenomen die zien op het kostenverhaal, betaaltermijnen en verlangde zekerstellingen. De belangrijkste daarvan zijn in de vorige paragraaf behandeld.
Toelichting Zekerstelling
Naast het verhalen van de kosten zoals opgenomen in de wet (die uitputtend zijn beschreven in bijlage IV, zoals aangehaald in artikel 8.15 van het Omgevingsbesluit) verlangt de wetgever ook dat deze financieel zeker worden gesteld. Deze financiële zekerstellingen dienen als achtervang als de uitvoering niet loopt zoals bedacht. In extreme vorm doet dit zich voor als de betrokken werkmaatschappij van de contractant failliet gaat. In principe verlangt de gemeente een bankgarantie, omdat de gemeente daarmee eenvoudig verplichtingen van de contractant kan overnemen. Ook een waarborgsom of het verhypothekeren van een onderpand, mits getaxeerd, is mogelijk alsmede combinaties hiervan. Nadat de contractant een deel van haar verplichtingen is nagekomen kan naar rato de zekerstelling worden afgebouwd. Er is dus een nauwe relatie met de betaalmomenten van overeengekomen exploitatiebijdragen en de voortgang van de werken en werkzaamheden. Als alle verlangde bijdragen direct en geheel na het ondertekenen worden betaald dan is er geen bankgarantie nodig die ziet op het zekerstellen daarvan. Nu zal dat in de regel nooit gelden voor de werken en werkzaamheden die zien op het bouw- en woonrijpmaken. Daarom wordt voor die kostenpost altijd een zekerstelling verlangd.
De beleidsregels over de verlangde zekerstellingen zijn opgenomen in hoofdstuk 6 Risicomanagement.
Middels het publiekrecht
Als partijen er niet in slagen om afspraken te maken in een anterieure overeenkomst over het gemeentelijk kostenverhaal, is de gemeente wettelijk verplicht om het kostenverhaal publiekrechtelijk te regelen. Dat doet zij door kostenverhaalregels toe te voegen aan een omgevingsplan of kostenverhaalvoorschriften op te nemen in een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.
Het verhalen van de kosten loopt dan via een kostenverhaalbeschikking. Zodra een initiatiefnemer aan de slag wil, vraagt deze bij de gemeente om die beschikking. Zolang de kostenverhaalbijdrage niet is betaald, is het verboden om de bouwactiviteiten uit te voeren. De gemeente en de initiatiefnemer kunnen afspraken maken over betaling in termijnen.
Toelichting KostenverhaaI-regels in het Omgevingsplan
In die regels staat onder andere:
Op welk gebied kostenverhaal van toepassing is: kostenverhaalsgebied;
Welke kosten worden verhaald;
Hoe die kosten over de bouwactiviteiten in het gebied worden verdeeld;
Hoe en wanneer een eindafrekening plaatsvindt.
Volledigheidshalve merken we op dat onder de Omgevingswet twee vormen van kostenverhaal mogelijk zijn. Namelijk op basis van een concreet plan met een beoogd tijdvak óf via een globaal plan zonder tijdvak. Deze twee vormen zijn hieronder nader toegelicht. Binnen de gemeente Reimerswaal is tot op heden altijd gewerkt op basis van een concreet plan met een eindbeeld en tijdvak. Voortzetting hiervan geniet vooralsnog de voorkeur.
Toelichting Kostenverhaal met en zonder tijdvak
Kostenverhaal bij integrale gebiedsontwikkeling. Dit is grofweg de voortzetting van de huidige systematiek. Deze regeling geldt als sprake is van een omgevingsplan (of ander ruimtelijk besluit) met een concreet tijdvak voor de uitvoering.
Kostenverhaal bij organische gebiedsontwikkeling. Deze regeling geldt voor omgevingsplannen zonder tijdvak voor de uitvoering. Zonder duidelijk eindbeeld van de gebiedsontwikkeling is het ramen van de kosten lastiger en is onzekerder of alle in het omgevingsplan opgenomen ontwikkelingen daadwerkelijk worden gerealiseerd. Om die reden wordt gekozen voor een gemotiveerd kostenverhaalplafond in plaats van een concrete raming (dus globaler en grofmaziger) en kunnen niet meer alle kosten worden verhaald.
Een belangrijk verschil tussen integrale en organische gebiedsontwikkeling is dat bij integrale ontwikkeling op voorhand wordt nagegaan of er in het hele plangebied meer opbrengsten zijn geraamd dan kosten. Als dat het geval is kan de gemeente alle kosten verhalen. Bij organische gebiedsontwikkeling wordt (pas) bij een aanvraag van een initiatiefnemer beoordeeld of zijn of haar initiatief leidt tot een dusdanige waardevermeerdering dat daaruit alle kosten kunnen worden gedekt.
Beleidskader Kostenverhaal [8]
Ten aanzien van de hoogte en aard van de te verhalen kosten geldt dat de gemeente de wettelijke systematiek uit de Omgevingswet en Omgevingsbesluit volgt. Dit geldt zowel voor privaatrechtelijke spoor, middels een overeenkomst, als het publiekrechtelijk spoor, middels regels en/of voorschriften;
Voor de berekening van de plankosten wordt de ‘Ministeriële regeling plankosten’, of diens opvolger, toegepast alsmede de daarin opgenomen uurtarieven en het berekende aantal uren. Een en ander zoals beschreven in bijlage XXXIV en XXXIVa bij de Omgevingsregeling, op grond van artikel 13.21 Omgevingswet;
Voor het zekerstellen van het kostenverhaal via het privaatrecht (gesloten overeenkomst), van de onderdelen die nog niet zijn betaald op het moment van de besluitvorming, verlangt de gemeente een zekerstelling;
Mocht het sluiten van een overeenkomst niet lukken (met alle grondeigenaren binnen het kostenverhaalsgebied) dan zal het kostenverhaal en het zekerstellen daarvan via het publiekrecht plaatsvinden.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies