Het resultaat van de verwerving van een grondpositie door de gemeente is de verkoop van bouwrijpe grond aan ontwikkelaars, particulieren en ondernemers. De gemeente ontwikkelt over het algemeen niet zelf het vastgoed. De gemeente streeft daarbij naar een gestandaardiseerde verkoopovereenkomst, zodat zoveel mogelijk sprake is van gelijke voorwaarden in gelijke situaties. De gemeente gaat op termijn de algemene verkoopvoorwaarden actualiseren, waardoor de verkoopafspraken adequater worden vastgelegd, met eenduidigheid en risicoreductie tot gevolg.
De praktijk van gronduitgifte na het Didam-arrest
In het Didam-arrest van 26 november 2021 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat overheidslichamen op grond van het gelijkheidsbeginsel in principe mededingingsruimte moeten bieden aan potentiële gegadigden bij privaatrechtelijke rechtshandelingen zoals gronduitgifte.
Op basis van de uitspraak kunnen overheden niet langer onroerende zaken exclusief aan één partij aanbieden zonder dit vooraf kenbaar te maken en andere geïnteresseerde partijen de mogelijkheid te bieden mee te dingen. Deze hoofdregel houdt in dat overheden de koper moeten selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Zo worden op basis van het gelijkheidsbeginsel gelijke kansen geboden. Het gelijkheidsbeginsel brengt ook met zich mee dat de overheid een passende mate van openbaarheid moet geven met de betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. De gemeente moet hierover tijdig, voorafgaand aan de selectieprocedure, informatie verschaffen op een zodanige wijze dat potentiële gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.
In het arrest is een duidelijke uitzondering op de hoofdregel geformuleerd. De gemeente mag
afzien van een selectieprocedure als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval is er geen strijd met het gelijkheidsbeginsel en is één-op-één verkoop wel toegestaan. Dan geldt nog wel de verplichting om het voornemen tot verkoop vooraf bekend te maken en te motiveren waarom er naar oordeel van de gemeente slechts één gegadigde in aanmerking komt. Gelet op de algemene formulering van het arrest moet er rekening mee worden gehouden dat dit ook van belang is voor andere vormen van gronduitgifte, zoals erfpacht- en opstalrechten, huur, ruil, pacht en andere vastgoed gerelateerde overeenkomsten zoals publiek-private samenwerkingsovereenkomsten waarin dergelijke rechten worden vergeven.
Wijze van verkoop
Bouwkavels voor woningen worden in de regel aan een ontwikkelaar of aannemer verkocht middels een prijsvraag of een aanbesteding. Vrije bouwkavels kunnen eventueel aan een particulier worden verkocht. Aangezien het stellen van bindingseisen in strijd is met het recht van vrije vestiging kan de gemeente uitsluitend sturen door in eerste instantie alleen lokaal te adverteren. Als er veel belangstelling wordt verwacht kan toewijzing plaatsvinden door middel van loting of kunnen de kavels bij inschrijving worden verkocht.
Projectmatige bouw
De verkoop van kavels ten behoeve van projectmatige bouw heeft de afgelopen jaren nagenoeg uitsluitend in concurrentie, door middel van een prijsvraag of aanbesteding plaatsgevonden. Daarmee zijn goede ervaringen opgedaan. Hiermee beoogt de gemeente een optimum te bereiken tussen het financiële resultaat en de realisatie van de overige gemeentelijke doelstellingen (zoals duurzaamheid). Per project maakt het college een gemotiveerde keuze tussen een prijsvraag of aanbesteding.
Sociale huur-, sociale koop en middendure huurwoningen
De kavels voor sociale huurwoningen worden overgedragen aan een woningcorporatie. In Reimerswaal is dat op dit moment Beveland Wonen. Hiermee is langdurig behoud van deze woningen voor de doelgroep gegarandeerd. Ook bij de uitgifte van kavels voor sociale koopwoningen geldt dat het langdurig beschikbaar blijven voor de doelgroep uitgangspunt is. De instandhouding hiervan wordt middels een stelsel van bepaling opgenomen in de verkoopvoorwaarden. Voor zover de gemeente zelf gronden ontwikkelt, wordt per geval nagegaan of er behoefte is om kavels voor de bouw van sociale- en/of middendure huurwoningen over te dragen aan een woningcorporatie zoals Beveland Wonen.
Bedrijventerrein
Verkoop van bedrijfskavels vindt in beginsel rechtstreeks aan de eindgebruiker plaats. Daarbij vindt toetsing aan de uitkomsten van het Didam-arrest en aanvullende jurisprudentie plaats. In een handelingskader zullen objectieve criteria worden opgenomen als bijvoorbeeld maatschappelijke en/of economische binding met de gemeente Reimerswaal. Incidenteel zal een perceel bedrijventerrein aan een ontwikkelaar worden verkocht als blijkt dat er voldoende vraag is naar bedrijfsunits en de eindgebruikers niet zelf bereid of in staat zijn hun huisvesting te ontwikkelen en te realiseren.
Grondprijzen
Om marktconformiteit te waarborgen en ongeoorloofde staatssteun te voorkomen wordt voorafgaand aan de start verkoop van een project de marktwaarde van de uit te geven kavels gewaardeerd door een onafhankelijke deskundige. Als kavels bij inschrijving worden verkocht of als projectmatige woningen in concurrentie worden verkocht kan de getaxeerde marktwaarde fungeren als minimale verkoopprijs. De gemeente stelt jaarlijks een grondprijsbrief vast.
Beleidskader Gronduitgifte [9]
Gronduitgifte vindt plaats met inachtneming van de richtlijnen en jurisprudentie die voortvloeien uit het Didam-arrest.
De grondprijzen zijn marktconform.
Deze worden bepaald door een aanbesteding of een prijsvraag of op basis van een financiële verkenning in combinatie met een getaxeerde waardering door een onafhankelijke deskundige.
Erfpacht
Daarnaast kan de gemeente erfpacht inzetten als financieringsinstrument bij de uitgifte van woningbouwkavels en bedrijventerrein. Dit is inmiddels staande praktijk en wordt aan aspirant kopers geboden. Voordeel is dat een aspirant-koper en ondernemer dan in eerste instantie alleen in zijn woning respectievelijk pand hoeft te investeren en daarnaast uitsluitend een jaarlijkse erfpachtcanon hoeft te betalen over de grondwaarde. Op een later moment kan hij dan het volledige eigendom van de grond verwerven. Reguliere verkoop is het uitgangspunt, maar uitgifte in erfpacht is mogelijk. Het beoogd om de bereikbaarheid van een eigen woning en uitgifte van bedrijventerrein en de economie van de Reimerswaal een impuls te geven in tijden van laagconjunctuur. In Reimerswaal zijn hiervoor Algemene voorwaarden opgesteld voor woonkavels resp. bedrijfskavels.
Beleidskader Erfpacht [10]
Bij erfpacht wordt een kooprecht geboden. Voor nieuwe contracten wordt de erfpachtcanon jaarlijks per 1 januari geïndexeerd op basis van de Consumentenprijsindex (CPI) alle huishoudens van oktober in het jaar daarvoor.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies