Het voorkeursrecht als bedoeld in afdeling 9 Omgevingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om grondeigenaren bij een voorgenomen vervreemding te verplichten hun gronden eerst aan de gemeente aan te bieden. De gemeente heeft daardoor een eerste recht van koop. Hiermee kan de gemeente voorkomen dat bij geplande ontwikkelingen de grondprijzen worden opgedreven. De Omgevingswet verplicht ex artikel 16.82a lid 1inschrijving van alle voorkeursrechten in de openbare registers.
Het voorkeursrecht dient een aantal doelstellingen:
Versterking van de regisserende rol van de overheid;
Verbetering van de onderhandelingspositie van de overheid op de grondmarkt;
Beheersing van de grondprijzen;
Bekendmaking voorkeursrecht
Voor de bekendmaking en mededeling van een voorkeursrechtbeschikking sluit de Omgevingswet aan bij de regeling in de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De beschikking wordt bekendgemaakt door toezending of uitreiking van de beschikking aan de in het besluit vermelde eigenaren en beperkt gerechtigden. Daarnaast wordt de voorkeursbeschikking ter inzage gelegd binnen de gemeente waar de onroerende zaak gelegen is. Bovendien geldt dat de gemeente verplicht is tot kennisgeving en terinzagelegging van voorkeursrechtbeschikkingen in het Gemeenteblad.
Vestigingsgrondslagen en -vereisten
Op basis van de omgevingswet kan de gemeenteraad een voorkeursrecht vestigen op drie grondslagen, te weten:
een voorkeursrechtbeschikking, waarin een nieuwe functie is toegedacht;
een vastgestelde gemeentelijke omgevingsvisie, waarin een nieuwe functie is toegedacht;
een vastgesteld gemeentelijk programma, waarin een nieuwe functie is toegedacht;
een vastgesteld (wijziging van het ) omgevingsplan, waarin een nieuwe functie is toegedacht.
Het besluit dat de grondslag is, dient voldoende concreet inzicht te geven in de voorziene functiewijziging ex artikel 9.1 lid 1 en 2 Omgevingswet.
De gemeenteraad kan enkel een voorkeursrecht vestigen op een onroerende zaak die deel uitmaakt van een locatie:
waaraan een niet-agrarische functie is toegedeeld of toegedacht;
waarvan het huidige gebruik afwijkt van die toegedeelde of toegedachte functie.
Inwerkingtreding en geldingsduur voorkeursrecht
De inwerkingtreding van voorkeursrechten is onder de Omgevingswet gekoppeld aan het tijdstip van inschrijving in de openbare registers. Een voorkeursrechtbeschikking treedt in werking op het tijdstip van inschrijving in de openbare registers van het Kadaster (ex artikel 16.82a lid 2 Omgevingswet). De voorkeursrechtbeschikking dient binnen een inschrijftermijn van 4 dagen in de openbare registers te zijn ingeschreven. Indien dit niet tijdig gebeurt, dient de gemeenteraad het voorkeursrecht direct in te trekken.
Onder de Omgevingswet heeft een voorkeursrecht op grond van een omgevingsplan een geldingsduur van 5 jaar. Onder de Wvg (Wet voorkeursrecht gemeenten) gold een voorkeursrecht op grond van een bestemmingsplan 10 jaar. Het overgangsrecht stelt een voorkeursrecht op grond van een bestemmingsplan gelijk aan een voorkeursrecht op grond van een omgevingsplan ex artikel 4.2 lid 1 onder a Aanvullingswet grondeigendom. Dit betekent dat de geldingsduur is ingekort naar 5 jaar. Indien verlenging gewenst is, dient de gemeente tijdig een verlengingsbesluit te nemen. Er bestaat eenmalig een verlengingsmogelijkheid van 5 jaar.
Het voorkeursrecht kan echter ook op de volgende wijze gevestigd worden:
een zelfstandige voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad, deze geldt maximaal 3 jaar,
een omgevingsvisie of programma, deze geldt maximaal 3 jaar.
Als dat gevolgd wordt door een omgevingsplan met mogelijkheid tot verlenging is de maximale geldingsduur van een voorkeursrecht dus 3 maanden + 3 jaar + 3 jaar + 5 jaar + 5 jaar verlenging. Dat is 16 jaar en 3 maanden.
Indien een voorkeursrecht op grond van een bestemmingsplan al langer dan 5 jaar geldt, dan mag dit voorkeursrecht beschouwd worden als een verlengd voorkeursrecht.
Vervallen voorkeursrecht
Een onroerende zaak mag niet langer dan in het algemeen belang nodig is, belast blijven met een voorkeursrecht. Een voorkeursrecht vervalt van rechtswege als de geldingsduur is verstreken.
Daarnaast vervalt een voorkeursrecht indien het reeds 5 jaar is gevestigd op grond van een omgevingsplan en de gemeente:
afziet van aankoop of niet tijdig beslist tot aankoop; of
niet binnen de daarvoor gestelde termijn een verzoek aan de rechtbank heeft gedaan om de prijs vast te stellen; of
het verzoek aan de rechtbank om de prijs vast te stellen tussentijds heeft ingetrokken.
Een voorkeursrechtbeschikking verliest bovendien zijn werking als het wordt vernietigd door de rechtbank of de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Indien het voorkeursrecht niet meer voldoet aan de voor vestiging gestelde eisen, dient het bestuursorgaan dat het voorkeursrecht vestigde, het direct in te trekken ex artikel 9.5 lid 1 Omgevingswet. Dit is bijvoorbeeld het geval indien de grondslag voor het voorkeursrecht wordt ingetrokken of gewijzigd.
De gemeenteraad dient zorg te dragen voor directe doorhaling in de openbare registers van een ingetrokken, vervallen of vernietigd voorkeursrecht. Tevens dient de gemeente hiervan mededeling te doen aan de eigenaren en beperkt gerechtigden op de onroerende zaak.
Hoofdstuk 3 › Paragraaf 3.1
Artikel 3.1.5
Vestiging voorkeursrecht
Onderdeel van Nota grondbeleid 2024