In voorgaande paragraaf is het wettelijk beschikbare instrumentarium beschreven voor het uitvoeren van grondbeleid. Gemeente Kampen heeft ambitie ten aanzien van woningbouw en het ontwikkelen van nieuwe werklocaties. Zowel de Koers van Kampen als het coalitieakkoord geven hoge prioriteit aan deze opgaves. De omstandigheden om tot nieuwe woon- en werklocaties over te gaan zijn uitdagend. Een actiever grondbeleid, zoals voorgestaan in deze Nota Grondbeleid, sluit aan bij de behoefte om als gemeente een regisserende rol te vervullen in deze uitdagende omstandigheden. Het is daarbij van belang dat de gemeente in staat is om wendbaar en snel in te kunnen springen op kansen die zich voordoen. Twee instrumenten voegt de gemeente in deze nota grondbeleid toe ter ondersteuning van een actiever grondbeleid.
3.2.1 Strategisch aankoopbudget college
Door het van kracht worden van de Wet dualisering gemeentebestuur (28 februari 2002) is de positie van de Raad bij het sluiten van overeenkomsten gewijzigd. Het College van Burgemeester en Wethouders is bevoegd geworden tot privaatrechtelijke rechtshandelingen te besluiten (art. 160, lid 1, sub e Gemeentewet). Tot die bevoegdheid behoort ook het besluit een overeenkomsten aan te gaan tot aankoop van onroerende zaken. Wanneer het College besluit tot het aangaan van overeenkomsten (tot strategische aankopen), dient het College aan de Raad inlichtingen te verschaffen en dient het College aan de Raad verantwoording af te leggen. In bijzondere gevallen moet het College de Raad de gelegenheid geven (tevoren) een oordeel te geven.
Conform het budgetrecht (art. 189) gaat de Raad over het geld. Hier is een spanningsveld, immers: het College kan weliswaar juridisch gezien zelfstandig besluiten tot aankoop, maar ze kan daarbij enkel handelen binnen de door de Raad beschikbaar gestelde kredieten. Een actiever grondbeleid vraagt om slagvaardig handelen, simpelweg omdat de gemeente met marktpartijen te maken heeft. Om adequaat in te kunnen spelen op snel veranderende situaties is het noodzakelijk om over voldoende mandaat en beschikbaar gesteld budget te beschikken. Met het instellen van het instrument ‘strategisch aankoopbudget’ krijgt het college deze ruimte.
De volgende randvoorwaarden en spelregels zijn van toepassing ten aanzien van dit strategisch aankoopbudget:
Spelregels en informatievoorziening raad:
Verwerving betreft financieel gezien de grondprijs verhoogd met aanvullende kosten (taxaties, advieskosten, notariskosten, etc.).
Op voorstel van het college stelt de raad jaarlijks in de Programmabegroting de hoogte van het aankoopbudget vast. Het college maakt daarbij inzichtelijk wat het effect is van aanwending van dit budget op het risicoprofiel van de gemeente (i.c. het risico van waardevermindering van de aangekochte gronden) en daarmee op de weerstandsratio. De gemeenteraad heeft als onderdeel van de kaders voor de risicobeheersing, de ondergrens van de weerstandsratio vastgesteld op 1,2.
Het college legt middels de bestuursrapportages en in de jaarrekening verantwoording af over de besteding van het budget en de impact van mogelijke grondaankopen op de financiële positie en het risicoprofiel van de gemeente (in relatie tot de reserve bouwgrondexploitaties en algemene reserve)
Als door de raad een grondexploitatie wordt vastgesteld worden de hiervoor verworven gronden ingebracht in deze grondexploitatie.
Randvoorwaarde:
Dekking van de rentelasten
Bij de behandeling van de Perspectiefnota 2025 – 2028 is door de raad ingestemd met de vorming van de bestemmingsreserve aanjagen woningbouw. De uitwerking van deze bestemmingsreserve is opgenomen in 3.2.2 van deze nota grondbeleid. Indien er gronden worden aangekocht vanuit het strategisch aankoopbudget dan worden de rentelasten van deze investering tot het moment van het in ontwikkeling nemen van deze gronden gedekt uit de bestemmingsreserve aanjagen woningbouw. Van afschrijvingslasten is bij investeringen in grond geen sprake.
Risicoprofiel wordt verhoogd
Voorafgaand aan het besluit tot verwerving, maakt het college een afweging en risicoanalyse waarin zij ten minste de volgende aspecten beschouwd:
Risico (kan van optreden en het mogelijke gevolg) op waardeverlies na aankoop;
Impact van de aankoop op risicoprofiel en weerstandsratio van de gemeente;
Bij een weerstandsratio lager dan 1,21We hanteren het meest recente, door de raad vastgestelde, minimale weerstandsratio. Deze is voor het laatst in 2019 op 1,2 vastgesteld en vastgelegd in het raadsvoorstel ‘Risicomanagement. Op het moment van schrijven van deze Nota Grondbeleid geldt dus het minimale vastgestelde weerstandsratio van 1,2. is een strategische grondaankoop niet mogelijk.
Dit verhoogde risicoprofiel wordt expliciet meegenomen in de reguliere P&C documenten.
3.2.2 Bestemmingsreserve aanjagen woningbouw
Het primaire doel van de bestemmingsreserve aanjagen woningbouw is het aanjagen en mogelijk maken van de ontwikkeling van betaalbare woningen in de gemeente Kampen.
Waar kan de reserve voor aangewend worden?
De reserve kan voor de volgende doeleinden aangewend worden:
Dekken van rentelasten en verwervingskosten voor zover ze niet geactiveerd kunnen worden voor strategische grondaankopen
De kosten van het vestigen van voorkeursrechten
Financieren van onrendabele top bij woningbouwontwikkeling
Uitvoeren van haalbaarheidsonderzoeken potentiële woningbouwlocaties
Ad 1) Rentelasten en verwervingskosten strategische grondaankopen
De reserve kan ingezet worden voor het faciliteren van strategische aankopen. Dit doen we niet met een winstoogmerk, maar om het maatschappelijke doel van de woningbouwopgave te financieren. Conform het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) worden de aankoopsommen van strategische verwervingen geactiveerd onder de balanspost “Materiële vaste activa”. De met strategische aankopen gemoeide incidentele baten en lasten zoals kosten van rente en afschrijving, taxatie- en advieskosten, tijdelijke exploitatie van het aangekochte goed (leegstandsbeheer, kosten van tijdelijke instandhouding, gemeentelijke belastingen, verzekeringen en heffingen) en voorziene afwaarderingsverliezen mogen niet worden geactiveerd. Om de jaarlijkse exploitatie niet te belasten wordt voorgesteld om verrekeningen te laten plaatsvinden met de bestemmingsreserve aanjagen woningbouw. De formele start van een grondexploitatie is het moment waarop de strategische verwervingen in gebruik/exploitatie worden genomen. De verwervingen worden vanaf dat moment niet meer aangeduid als “Materiële vaste activa” maar als “Onderhanden werk”. Op laatstgenoemde balanspost kan een redelijk deel van de indirecte kosten en de rente als vervaardigingskosten op de betreffende grondexploitatie worden bijgeschreven naast de directe kosten.
Ad 2 Vestigen voorkeursrechten (als bedoeld in artikel 9.1 Omgevingswet)
Het inzetten van voorkeursrechten als bedoeld in artikel 9.1 Omgevingswet is één van de instrumenten die kan worden ingezet bij het voeren van actief grondbeleid. Het vestigen van een voorkeursrecht brengt voor de gemeente de nodige kosten met zich mee, daarbij kan gedacht worden aan:
Inkoop expertise;
Begeleiden van grondaankopen voortvloeiend uit het gevestigde voorkeursrecht. Hierbij kan gedacht worden aan benodigde onderzoeken, juridische en notariële kosten;
Opstellen van een gebieds- en/of omgevingsvisie naar aanleiding van het gevestigde voorkeursrecht. De gemeente heeft de verplichting dat binnen 3 jaar na bestendiging van het voorkeursrecht door de raad, de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, toegedacht moet zijn in een omgevingsvisie of een programma of is toegedeeld in het omgevingsplan.
Ad 3 Financieren onrendabele top woningbouwopgave
De tijden dat gemeenten kunnen verdienen aan woningbouwprojecten liggen achter ons. Ambities op gebied van goedkope woningen, hoge inbrengwaarden van grond en stijgende bouwkosten maken het sluitend krijgen van exploitaties moeizamer. De bestemmingsreserve kan aangewend worden om grondexploitaties waar maatschappelijk doelen mee gerealiseerd worden (zoals sociale woningbouw) sluitend te krijgen middels een eenmalige bijdrage. Vanuit fiscaal oogpunt is een storting in de reserve geen kostenpost en bijdrage vanuit de reserve naar een grondexploitatie geen omzet. Als deze mutaties zich voordoen moet dit goed inzichtelijk worden gemaakt anders bestaat dat kans dat deze mutaties worden meegenomen in de berekening voor de vennootschapsbelasting.
Ad 4 Haalbaarheidsonderzoeken potentiële woningbouwlocaties
Nieuwe locaties kunnen zich soms onverwacht voor doen. Of een ontwikkeling naar woningbouw kansrijk is, moet uitgewezen worden middels een haalbaarheidsonderzoek. Op basis van de eerste bevindingen kan college en raad gevraagd worden opdracht te verlenen voor de verdere uitwerking van de locatie.
Spelregels en informatievoorziening raad:
Wij stellen de volgende spelregels voor inzake het beheer van de bestemmingsreserve aanjagen woningbouw:
Het college is bevoegd bedragen tot maximaal € 250.000 aan deze reserve te onttrekken, zonder voorafgaande instemming van de gemeenteraad.
Het college dient onttrekkingen vanaf € 250.000 met een raadsvoorstel ter besluitvorming aan de raad voor te leggen;
Het college zal middels de reguliere P&C cyclus de raad verzoeken de bestemmingsreserve te voeden
Als het college de bedragen die aan de reserve worden onttrokken voor andere bestedingsdoelen wil inzetten dan hierboven genoemd, dient zij dit ook vooraf ter besluitvorming aan de raad voor te leggen;
Het college legt middels de bestuursrapportages en in de jaarrekening verantwoording af over de besteding van de middelen die aan de reserve zijn onttrokken. Bovendien wordt dit nader toegelicht in de Voortgangsrapportage Versnelling Woningbouw.
Hoofdstuk 3.
Artikel 3.2.
Nieuw instrumentarium voor een actiever grondbeleid
Onderdeel van Nota Grondbeleid 2024