De fase initiatief markeert het begin van het gebiedsontwikkelingsproces. Gedurende deze fase bepalen we niet alleen onze rol, maar ook de mate van sturing die we als gemeente willen uitoefenen op de gebiedsontwikkeling. Naarmate de opeenvolgende fasen vorderen, nemen de mogelijkheden tot sturing af. Met de start van het initiatief geven we eerst antwoord op de potentie en urgentie van de ontwikkeling. We stellen daarbij de volgende drie vragen:
Draagt de ontwikkeling bij aan het verwezenlijken van onze ambities, zoals beschreven in de omgevingsvisie.
Hoe urgent en/of belangrijk is de gebiedsontwikkeling?
Welke strategie past het beste bij de gebiedsontwikkeling?
1. Draagt de ontwikkeling bij aan het verwezenlijken van onze ambities, zoals beschreven in de omgevingsvisie?
Indien het antwoord op deze vraag "nee" is, wordt de ontwikkeling als onwenselijk beschouwd en verleent de gemeente in geen medewerking. Als het antwoord echter "ja" is, richten we onze aandacht op de potentie van de ontwikkeling.
Om de potentie van het gebied of de ontwikkeling te evalueren, richten we ons aanvankelijk op zowel de maatschappelijke als de financiële impact, zoals beschreven in hoofdstuk 2. Daarnaast baseren we de inschatting van de potentie op factoren zoals investeringsbereidheid, draagvlak, gebiedskwaliteit, marktontwikkelingen en andere relevante aspecten. Door deze analyse van tevoren uit te voeren, kunnen we het verwachte succes van de gebiedsontwikkeling inschatten en de passende rol en strategie kiezen.
2. Hoe belangrijk is de gebiedsontwikkeling ?
Als een ontwikkeling belangrijk is voor het verwezenlijken van onze ambities, dan heeft deze een aanzienlijke urgentie. De keuze van de maatstaf hangt af van de specifieke doelen en prioriteiten van de gemeente, evenals de aard van het ontwikkelingsproject en de behoeften van de lokale gemeenschap. De mate van het belang dat de gemeente aan de zaak hecht, hebben invloed op welke rol we aannemen in het proces:
Indien er behoefte is aan een heldere visie en coördinatie van complexe ontwikkelingsprojecten, zal de gemeente een regisseursrol aannemen.
Indien de gemeente externe partijen wil aansporen door middel van stimulerende maatregelen om deel te nemen aan de ontwikkeling, fungeert de gemeente als motivator.
Indien het doel is om particuliere initiatieven te ondersteunen in de gebiedsontwikkeling, fungeert de gemeente als facilitator.
De keuzes die voorafgaan aan het bepalen van onze rol en wat dit betekent voor onze houding en de bijpassende strategie wordt hieronder nader toegelicht.
Rolkeuze gemeente bij gebiedsontwikkeling
De gemeente als regisseur
We gaan meestal voor de rol van regisseur als we echt veel belang hechten aan de ontwikkeling en zelf de leiding willen nemen. Deze ontwikkeling is cruciaal om onze doelen te bereiken en heeft vaak haast. Als regisseur bij gebiedsontwikkeling heeft de gemeente de taak om een heldere visie en planning te formuleren en samenwerking te coördineren. Daarnaast omvat deze rol het waarborgen van het gemeentelijke belangen en het sturen van de projectuitvoering, met transparante communicatie naar alle betrokken partijen.
ALS REGISSEUR HEBBEN WE EEN VRIJE KEUZE VOOR DE ONTWIKKELSTRATEGIE
Een grondpositie is wenselijk maar niet strikt noodzakelijk wanneer we de rol van regisseur op ons nemen. Zelfs onder onze regie kan een marktpartij de ontwikkeling uitvoeren. Vanuit een strategisch of vooruitziend perspectief kunnen we ervoor kiezen om een grondpositie in te nemen. Deze keuze hangt af van de mate waarin we de ontwikkeling willen sturen. Aan de ene kant kan dit zijn om het proces te versnellen, terwijl aan de andere kant complexe situaties (zoals versnipperd eigendom of eigenaren die niet willen meewerken) of kansen voor onze ambities die we niet willen missen, een rol kunnen spelen bij deze beslissing. Uiteraard zal onze beslissing om al dan niet een grondpositie in te nemen afhangen van de specifieke context en de daarmee samenhangende risico's.
De gemeente als motivator
We kiezen meestal voor de rol van motivator wanneer we het belang van de ontwikkeling inzien, maar de ontwikkeling voor ons minder dringend of van matige urgentie is. De ontwikkeling levert aanzienlijk bij aan het realiseren van onze ambities.
Als motivator zijn we actief en betrokken bij de ontwikkeling. We geven duidelijk aan wat het gewenste eindresultaat is. We dagen en stimuleren marktpartijen om de gebiedsontwikkeling aan te pakken. Hoewel we geen leidende rol hoeven te vervullen, zolang de ontwikkeling voldoende voortgang boekt, dragen we als motivator een gedeelde verantwoordelijkheid voor de voortgang. De marktpartij neemt de verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling zelf op zich.
ALS MOTIVATOR KIEZEN WE VOOR EEN ONTWIKKELSTRATEGIE WAARBIJ WE SAMENWERKEN MET MARKTPARTIJEN OF DE ONTWIKKELING AAN DE MARKT OVERLATEN
Een grondpositie is niet per se vereist als stimulans. Een marktpartij kan zelfstandig onze visie op het gebied ontwikkelen. Als de omstandigheden dit echter vereisen, kunnen we overwegen om wel een grondpositie in te nemen. We kunnen ervoor kiezen om samen te werken wanneer we kansen zien voor onze ambities die we niet willen laten liggen, of vanwege de complexiteit van de ontwikkeling. Bovendien kunnen we onze strategie aanpassen als de situatie daarom vraagt en als er meer sturing gewenst is. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren wanneer de ontwikkeling onvoldoende voortgang boekt of wanneer de belangen van de ontwikkeling en het verwezenlijken van onze ambities in gevaar komen.
De gemeente als facilitator
We kiezen meestal voor een rol als facilitator wanneer we minder direct belang hebben bij de ontwikkeling en het initiatief afkomstig is van een marktpartij. In dit geval heeft de ontwikkeling voor ons een lage of geen urgentie. Het draagt slechts in beperkte mate bij aan de uitvoering van onze belangrijkste gemeentelijke ambities.
We stellen ontwikkelingskaders op zodat de ontwikkeling minimaal bijdraagt aan onze belangrijkste gemeentelijke ambities. De initiatiefnemer krijgt de ruimte om de ontwikkeling zelf vorm te geven en draagt de volledige verantwoordelijkheid. Onze rol beperkt zich tot het toetsen van de ontwikkeling en het vervullen van onze wettelijke verplichtingen.
ALS FACILITATOR LATEN WE DE ONTWIKKELING OVER AAN DE MARKT
Aangezien het initiatief en de verantwoordelijkheid bij de marktpartij liggen, kiezen we er niet voor om een grondpositie in te nemen, tenzij er sprake is van een uitzonderlijke situatie.
3. Welke strategie past het beste bij de gebiedsontwikkeling?
Op basis van onze rol en/of grondpositie kunnen we vervolgens een passende ontwikkelstrategie kiezen:
Actief - De gemeente ontwikkelt zelf
Samenwerken -De gemeente en marktpartijen ontwikkelen samen
Faciliteren - De gemeente faciliteert en de marktpartij ontwikkelt
Het grondbeleid heeft als doel om onze gemeentelijke ambities te verwezenlijken. Het innemen van een grondpositie als gemeente kan daarbij helpen, maar is niet altijd noodzakelijk. Het doel rechtvaardigt niet altijd de middelen. Grondposities zeggen namelijk niets over de daadwerkelijke rol van de gemeente in een gebiedsontwikkeling. Een grondpositie kan natuurlijk ook een gegeven zijn, al voordat een ontwikkeling is gestart. Dit kan een ander licht werpen op onze keuze van rol in het proces.
De gemeente ontwikkelt zelf
Deze strategie omvat het actief innemen of reeds hebben van een grondpositie. Dit houdt in dat we de grond gereedmaken voor de daadwerkelijke bouw van huizen. De bouw van deze huizen zal worden uitgevoerd door bouwbedrijven. Op dat moment zal de grond worden verkocht. De keuze voor een grondpositie is afhankelijk van de context, kansen en risico's. We kunnen een grondpositie innemen vanuit strategisch of anticiperend oogpunt (zie Bijlage 5: Kaderstelling strategische aankopen en kostenovereenkomsten). Ook de manier van uitgeven en de vaststelling van de grondprijs zijn van belang (zie hiervoor Bijlage: Uitgiften en grondprijzen)
Bij de strategie Actief past bij onze rol als regisseur:
We hanteren hierbij de volgende criteria:
We willen het proces bespoedigen
We bezitten de grond en erkennen het maatschappelijk belang van de ontwikkeling ervan.
Het gaat om een complexe ontwikkeling, waarbij grondpositie van strategisch belang is
We willen ongewenste ontwikkelingen tegengaan
We zien kansen voor de realisatie van onze ambities met een groot maatschappelijk belang
We zien grote risico’s waardoor onze belangen en/of ambities in het gedrang komen
De gemeente en marktpartijen ontwikkelen samen
Bij deze strategie werken we samen met marktpartijen, al dan niet in combinatie met een grondpositie. In een samenwerking behouden we controle over de ontwikkeling, maar delen we het risico met de marktpartijen. Bij de strategie Samenwerken past bij onze rol als regisseur of motivator:
We hanteren hierbij de volgende criteria:
We willen het proces bespoedigen
Het gaat om een complexe ontwikkeling, waarbij grondpositie van strategisch belang is
We willen ongewenste ontwikkelingen tegengaan
We zien kansen voor de realisatie van onze ambities met een groot maatschappelijk belang
We zien grote risico’s waardoor onze belangen en/of ambities in het gedrang komen.
De gemeente faciliteert, marktpartijen ontwikkelen
Bij deze strategie is het niet noodzakelijk om een grondpositie in te nemen. Omdat het initiatief en de verantwoordelijkheid bij de marktpartij liggen, nemen we geen nieuwe grondposities of vastgoedaankopen in overweging om het proces eventueel te versnellen.Bij de strategie Faciliteren past bij onze rol als facilitator :
We hanteren hierbij de volgende criteria:
We hebben geen groot belang bij de voortgang van de ontwikkeling
De ontwikkeling levert een bijdrage aan onze ambities, maar niet-realiseren zorgt niet direct voor conflicten voor de haalbaarheid van onze ambities
Het gaat om een organische ontwikkeling, pilot of een experiment
We zien weinig risico’s waardoor onze belangen en/of ambities in het gedrang komen
Hoofdstuk 3 › Paragraaf 3.1
Artikel 3.1.1
De initiatieffase voor gebiedsontwikkeling
Onderdeel van Nota Grondbeleid 2024