Art. 4.2.1 Nota Grondbeleid Oudewater 2024

Planvorming is de eerste stap. De planvorming zelf kent ook verschillende fasen, die in de tijd parallel kunnen lopen met de vervolgstappen uit het grondbedrijf proces. Globaal vallen de volgende fasen te onderscheiden: Aanleiding en context Initiatief Projectdefinitie Ontwerp Contractering Uitvoering Afronding A) Aanleiding en context De aanleiding voor planvorming kan bijvoorbeeld zijn het realiseren van bestaand gemeentelijk beleid (meerjarenplanning), het verzoek van een particulier, het (onvoorzien) vrijvallen van gemeentelijk eigendom, (onverwachte) kansen voor herontwikkeling e.d. In geval van een verzoek van een particulier zal gekeken moeten worden of er ruimte en vraag is voor deze specifieke particuliere ontwikkeling, of het verzoek niet concurrerend is met andere gemeentelijke ontwikkelingen/overeenkomsten, of een bestemmingswijziging/-aanpassing gewenst is en of de particulier bereid is een exploitatieovereenkomst voor het verhaal van gemeentelijke kosten af te sluiten. Indien de genoemde aspecten geen belemmeringen vormen, kan worden overgegaan naar de initiatieffase en het opstellen van een exploitatieovereenkomst. In deze fase is het van groot belang om de gemeentelijke positie, wensen en stellingnames goed in kaart te brengen en procedureel zorgvuldig te doorlopen. Indien een gemeentelijk eigendom vrijvalt, worden de mogelijkheden van herontwikkeling overwogen. Op basis van een aanname van uitgangspunten wordt een financiële, ruimtelijke en juridische verkenning gemaakt van de mogelijkheden op de locatie. Op basis hiervan wordt besloten al dan niet te starten met de initiatieffase. B) Initiatief In deze fase wordt een startnotitie opgesteld waarin de context, de aanleiding en de opdracht worden weergegeven. Tevens wordt in deze fase het projectdoel en het op te leveren projectresultaat bepaald. Het is van belang om reeds in deze fase aan te geven wat de financiële kaders van het uit te voeren project zijn. Met andere woorden: is het de verwachting dat er een positief resultaat uitkomt c.q. is voorzien in de dekking van een eventueel tekort. C) Projectdefinitie In deze fase wordt het projectplan opgesteld. En in deze fase wordt gelet op de economische uitvoerbaarheid van het (woning)bouwprogramma (passend binnen de kaders van de Woonvisie), het gewenste kwaliteitsniveau en de financiële consequenties, het kostenniveau van de noodzakelijke investeringen in het openbare gebied en uiteindelijk het gewenste resultaat van de grondexploitatie. Een overzicht van deze kosten en opbrengsten wordt weergegeven in de grondexploitatie. Veelal is er sprake van een spanningsveld tussen kwaliteit en betaalbaarheid waarbij de directe of indirecte (gederfde winst) inzet van gemeentelijke middelen aan de orde is. Overigens zal vanuit het grondbedrijf worden gestreefd naar opbrengstoptimalisatie binnen de vastgestelde kaders. D) Ontwerp Tijdens de ontwerpfase wordt het gedefinieerde project vormgegeven d.m.v. stedenbouwkundige randvoorwaarden. In deze fase worden ook de afgesproken financiële uitgangspunten zoals het grondgebruik, flexibiliteit en het kwaliteitsniveau bewaakt. Het grondgebruik is van belang omdat hiermee meestal direct de investeringen en de opbrengstcapaciteit worden beïnvloed. Ook is het in deze fase van belang dat bijvoorbeeld de ontworpen woningen of kavels voldoen aan markteisen zoals grootte, ligging, vorm en verkoopbaarheid, een markttoets dus. Nadat het gemeentelijke matenplan is vastgesteld en daarmee de scheiding tussen openbaar gebied en uitgeefbaar terrein bepaald is, kan het plan verder worden ingetekend. E) Contractering Na selectie van (een) ontwikkelaar(s) zullen hiermee een of meerdere overeenkomsten moeten worden gesloten. Cruciaal hierbij is het vastleggen van het bouwprogramma, tijdstip van betaling c.q. rentedragend worden van de verschuldigde grondprijs, de afnameverplichting, bouwplichtregeling en een winstdelingsregeling indien de marktontwikkeling dit toelaat. F) Uitvoering Op het moment dat de planologische procedure afgerond is, wordt de grond notarieel geleverd en betaalt de koper de vastgestelde grondprijs. Voordat met de bouw kan worden begonnen, moet het terrein bouwrijp worden gemaakt. Hiertoe wordt tijdig opdracht gegeven voor het gereed maken van het bestek en het aanbesteden van de werken. Bij voorkeur wordt het openbare gebied woonrijp gemaakt vóór de oplevering van de woningen. G) Afronding De gemeente heeft directie (toezicht op de uitvoering) gevoerd tijdens het bouw- en woonrijp maken. Na de onderhoudsperiode volgens het bestek komt het openbare gebied in onderhoud bij de gemeente. Het spreekt voor zich dat bij de verschillende fasen ook verschillende gemeentelijke afdelingen betrokken zijn. Een goed samenspel daarbij is essentieel.

Rechtspraak bij dit artikel