Stap 1Algemene selectie
Op basis van ervaringen binnen de gemeente met ontwikkelaars en op basis van verstrekte informatie c.q. getoonde belangstelling door ontwikkelaars, wordt door de gemeente een longlist opgesteld van ontwikkelaars/bouwers waarmee de gemeente zou willen samenwerken en waarvan de gemeente verwacht dat zij de doelstelling en het ambitieniveau van de gemeente ondersteunen. De longlist is in beginsel projectonafhankelijk en zal periodiek geactualiseerd moeten worden. Criteria bij deze algemene selectie zijn:
Organisatorische en financiële elementen (waaronder een toetsing van kredietwaardigheid en integriteit);
Projectkwaliteiten (bijvoorbeeld woonproduct, stedenbouwkundige kwaliteit, duurzaamheid);
Proceskwaliteiten (bijvoorbeeld consumentgerichtheid).
Deze longlist heeft een open karakter om te voldoen aan de aanbestedings- en mededingingsregelgeving. Overigens is een longlist alleen interessant als er in de gemeente op behoorlijke schaal wordt gebouwd en de gemeente grondeigenaar is. In voorkomende gevallen kan een longlist worden opgesteld voor een specifiek project.
Stap 2Projectmatige selectie
Indien sprake is van een concreet project worden criteria opgesteld waaraan de ontwikkelaars van de longlist worden getoetst. Minimale projectcriteria zijn het gewenste bouwprogramma, stedenbouwkundige en financiële randvoorwaarden, alsmede de wensen ten aanzien van bijvoorbeeld duurzaamheid. Afhankelijk van de omvang van het project worden minimaal drie ontwikkelaars/bouwers uitgenodigd; deze vormen de shortlist. Deze ontwikkelaars worden geselecteerd op basis van verschillende criteria. Hierbij kan gedacht worden aan:
Acceptatie van het gemeentelijke beleid ten aanzien van bouwbeleid, stedenbouwkundige invulling op hoofdlijnen, grondprijssystematiek, concept-ontwikkelingsovereenkomst en procedures;
Referenties van soortgelijke projecten;
Marktvisie;
Bereidheid om risico's te nemen;
Financiële kaders.
De geselecteerde ontwikkelaars worden uitgenodigd om vrijblijvend hun visie over de ontwikkeling en de realisatie van het project in te dienen. Tevens wordt hun gevraagd een bieding uit te brengen op het recht om het project te realiseren.
Stap 3Voorlopige keuze
De ingediende visies worden beoordeeld, wat leidt tot een voorkeur voor een van de visies. Uiteindelijk gaat het in de selectie om het bepalen van een rangorde en niet om een absoluut waardeoordeel. De visies en biedingen zijn voor de gemeente vrijblijvend: er wordt een vergoeding uitgekeerd aan de afvallers en bij onvoldoende kwaliteit gaat de gemeente niet tot realisatie over. De beoordeling wordt zo veel mogelijk geobjectiveerd door vooraf de criteria vast te leggen in de selectieleidraad van het project. Parallel aan beoordeling van de visies zullen de biedingen bij de eindbeoordeling worden betrokken. De bieding dient ten minste op het niveau van de vastgestelde grondexploitatie c.q. de gemeentelijke vraagprijs te liggen. De gemeentelijke vraagprijs wordt bepaald door een eigen residuele grondwaardeberekening. Indien de bieding lager is dan de vraagprijs zal de bieding samen met de visie niet ontvankelijk worden verklaard. Door de niet-ontvankelijk verklaring vervalt het recht op vergoeding.
De ontvankelijke ontwikkelaars worden in een voorkeursvolgorde geplaatst. De ontwikkelaar op de eerste plaats wordt uitgenodigd om een eerste uitwerking te maken van de ingediende visie. De ontwikkelaar op de tweede plaats staat als reserve opgesteld voor het geval de eerste ontwikkelaar alsnog afvalt in het proces (zie stap 5).
Stap 4Ontwikkelingsovereenkomst
De gekozen ontwikkelaar wordt een ontwikkelingsovereenkomst voorgelegd op basis waarvan de verdere ontwikkeling zal plaatsvinden. Op basis van de gesloten ontwikkelingsovereenkomst doet de ontwikkelaar een aanbetaling (ook wel (grond)reserveringsvergoeding genoemd) van 10% van de koopsom.
Stap 5Definitieve keuze
Na indiening van het DO en de definitieve bieding besluit de gemeente om de ontwikkelaar een grondaanbieding te doen of afscheid te nemen en met de reserve kandidaat een VO/DO-traject in te gaan.
Hoofdstuk 4. › 4.4
Artikel 4.4.2
Stappen marktselectie
Onderdeel van Nota Grondbeleid Oudewater 2024