De grondwaarde voor vrije sector wonen en commercieel vastgoed, zoals, kantoren, bedrijven, horeca en winkels, wordt door de afdeling Strategie en Advies van Grond & Ontwikkeling genormeerd residueel bepaald. Dit geldt zowel voor grondprijzen ten behoeve van nieuwe uitgifte van erfpachtrechten als grondwaarden voor bestaande erfpachtrechten die wijzigen. Hieronder vallen ook de zogenaamde transformatieprojecten, waarbij een wijziging plaatsvindt van een bestaand erfpachtrecht waarbij de huidige niet-woon bestemming en/of bebouwing (gedeeltelijk) wordt gewijzigd in wonen en bij die wijziging minimaal vijf nieuwe woningen worden gerealiseerd.
Deze wijze van grondwaardeberekening geldt niet voor bestaande erfpachtrechten met de bestemming wonen én bestaande erfpachtrechten waarbij de huidige niet-woon bestemming en/of bebouwing (gedeeltelijk) wordt gewijzigd in wonen en bij die wijziging maximaal vier nieuwe woningen worden gerealiseerd. In zulke gevallen worden de erfpachtgrondwaarden bepaald aan de hand van de zogenaamde WOZ/BSQ-methode (zie paragraaf 3.2).
Stappen bij het bepalen van de genormeerd residuele erfpachtgrondwaarde
Stapsgewijs bepaalt de gemeentelijke grondprijsadviseur de genormeerde residuele erfpachtgrondwaarde op hoofdlijnen als volgt :
Voor een locatie in de stad wordt per bestemming (zie Bestemmingscatalogus in bijlage 1) de marktconforme vastgoedwaarde bepaald. Bij de waardebepaling is de fictie nieuwbouw van toepassing, omdat ook bij de bepaling van de stichtingskosten/opstalwaarde wordt uitgegaan van nieuwbouwkwaliteit. Hierbij wordt uitgegaan van een eeuwigdurende looptijd van het erfpachtrecht.
Indien de bestemming in de erfpachtakte privaatrechtelijk is beperkt ten opzichte van het bestemmingsplan en/of de gebruikte referenties, wordt de marktconforme waarde op basis van onderzoek gecorrigeerd voor deze beperking(en). Op het moment dat (in vergelijkbare situaties) de gebruikte referenties gelijke beperkingen kennen, blijft een correctie dan wel afslag achterwege. Als de gebruikte referenties een grotere beperking kennen dan waarvoor de erfpachtgrondprijs wordt bepaald, dan wordt de waarde naar boven bijgesteld. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer een vergelijking plaatsvindt met vastgoedtransacties op basis van een voortdurend erfpachtrecht.
Voor het bepalen van de erfpachtgrondprijs wordt de marktconforme vastgoedwaarde verminderd met de genormeerde nieuwbouwstichtingskosten. Er wordt in de nieuwbouwstichtingskosten uitgegaan van actuele regelgeving en constructieve eisen. Tevens kan er onder voorwaarden rekening worden gehouden met locatie-eigenschappen en aanvullende eisen die door de gemeente opgelegd worden en wettelijk afdwingbaar zijn. Er wordt echter geen rekening gehouden met ambities die het bouwbesluit overstijgen of voorschrijven hoe aan deze eisen voldaan moet worden (dit zijn onder andere aanvullende eisen ten aanzien van duurzaamheid en energie). Indien de genormeerde residuele grondwaarde voor een bestaand recht wordt bepaald wordt bij het bepalen van de stichingskosten rekening gehouden met sloopkosten.13Bestaande erfpachtrechten die vallen onder het Aanvullend Convenant Erfpacht 2021 valt hier buiten beschouwing.
Voor alle bestemmingen op het perceel, dus ook de parkeerplaatsen op maaiveld en het onbebouwde terrein, worden in principe afzonderlijke erfpachtgrondwaarden bepaald, zolang deze een zelfstandige economische waarde kennen.
De erfpachtgrondprijs wordt per relevante meeteenheid van de bestemming berekend (per m² kavel, gebruiksoppervlakte, bruto vloeroppervlakte, parkeerplaats, woning, of eenheid). De erfpachtgrondprijs wordt op basis van het vloeroppervlak berekend als de floor/space-index (fsi) gelijk aan of hoger dan 1 is en anders geldt de erfpachtgrondprijs per m² perceel. De totale erfpachtgrondprijs is de som van de erfpachtgrondprijzen van alle afzonderlijke bestemmingen met een zelfstandige economische waarde.
Hieronder worden per bestemming de regels die gelden bij de genomeerde residuele grondwaardebepaling benoemd. Een omschrijving van de verschillende bestemmingen is terug te vinden in de bestemmingscatalogus, die terug te vinden is in bijlage 1.
Wonen
Amsterdam heeft zo’n 475.000 woningen met veel uiteenlopende typen. De woningmarkt is op te delen in twee hoofdcategorieën, te weten koop- en huurwoningen. Binnen de koopwoningmarkt komen in beginsel alle woningtypen voor (diverse typen één- en meergezinswoningen, maar ook waterwoningen en woonboten). Naast de vrije sector koop is ook gestart met de ontwikkeling van sociale koopwoningen. Binnen de huurwoningmarkt worden de categorieën sociaal en markthuurwoning onderscheiden, waarbij binnen de markthuurwoningen onderscheid kan worden gemaakt tussen middeldure huur (waaronder eeuwigdurende middeldure huur) en vrije sector (dure) huur. De zogenaamde wooncoöperaties nemen een aparte plek in, evenals de woonwerkwoningen. Voor verschillende categorieën gelden aparte beleidsregels. Hieronder worden de categorieën beschreven, waarvoor de grondwaarden genormeerd residueel worden bepaald op kavel- of gebiedsniveau.
Vrije sector koop
Bij vrije sector koopwoningen is de genormeerde residuele benadering het uitgangspunt. De vastgoedwaarde (marktwaarde) wordt bepaald op basis van kooptransacties van woningen die qua locatie en kenmerken representatief zijn voor woningen op de locatie waarvoor de grondwaarde wordt bepaald. De opstalwaarde wordt bepaald aan de hand van genormeerde stichtingskosten van de in het project beoogde referentiemodel. Zowel bij de waardebepaling van vastgoed als opstal wordt uitgegaan van nieuwbouwkwaliteit.
Betaalbare koop
In het Woningbouwplan 2022-2028 is vastgesteld dat in het kader van de 40-40-20-regeling, binnen het 40% middensegment, ook betaalbare koopwoningen gerealiseerd kunnen worden. In het woningbouwplan staat: “Binnen de categorie ‘40% middensegment’ ligt de focus op nieuwbouw van middeldure huurwoningen, met een minimale instandhoudingstermijn van 25 jaar. Er is ruimte voor betaalbare koop, tot maximaal 25% van het middensegmentprogramma.” Een betaalbare koopwoning is een koopwoning met een eerste verkoopprijs van maximaal € 405.000 VON (inclusief notariskosten, kadastrale kosten en afkoop erfpacht, prijspeil 2024). Deze grens sluit aan op de betaalbaarheidsgrens die het Rijk voor koopwoningen hanteert. De maximale eerste verkoopprijs wordt vastgelegd in de erfpachtaanbieding. Het beleid voor betaalbare koopwoningen stelt geen eisen aan de woninggrootte. Daarnaast geldt het uitgangspunt dat deze marktconform wordt gerealiseerd.
Voor nieuwbouw koopwoningen geldt vanaf 8 juli 2020 een verhuurverbod volgens de beleidsregels ‘Nieuwbouwkoopwoningen voor eigenaar-bewoners”. Het verhuurverbod geldt voor alle nieuwe ruimtelijke projecten, die de gemeente Amsterdam in de markt zet en waarbij koopwoningen worden gerealiseerd. Het verhuurverbod is dus van toepassing op woningen bij een nieuwe erfpachtuitgifte en op woningen die gerealiseerd worden bij transformaties op erfpachtgrond. Als een erfpachter een wijziging van het lopende erfpachtrecht aanvraagt als gevolg waarvan in de nieuwe situatie één of meer nieuwe koopwoningen ontstaan, geldt het verhuurverbod ook voor deze woningen. Een algeheel verbod op verhuur wordt opgenomen in de erfpachtvoorwaarden en geldt voor onbepaalde tijd.
Vrije sector (dure) huur
Dit betreft woningen met een huur boven de betaalbaarheidsgrens, waarop het beleid middeldure huur niet van toepassing is. Voor deze woningen gelden geen erfpachtrechtelijke beperkingen qua huurprijs en indexering. Er geldt in principe wel een instandhoudingstermijn voor de verhuurperiode van 15 jaar. Hiermee wordt bij de grondprijsberekening rekening gehouden. Wanneer er vroegtijdig wordt uitgepond (splitsing op woningniveau en bestemmingswijziging naar koopwoning), dan is er sprake van een wijziging van het erfpachtrecht. De gemeente zal de canon, of de betaalde afkoopsom als de canon is afgekocht, dan herzien als de waarde van het erfpachtrecht verandert als gevolg van de wijziging.
Woonwerkwoningen
Naast de huur- en koopwoningen zijn er ook zogenaamde woonwerkwoningen. Dat is een woningtype waarbij een deel van de woning (een of meerdere kamers) wordt gebruikt als werkruimte (kantoor of bedrijfsruimte, bedrijf aan huis) binnen de kaders die het geldende bestemmingsplan stelt voor dat afwijkende gebruik. Er is niet altijd sprake van een duidelijke scheiding tussen de werk- en woonfunctie. Ook is moeilijk controleerbaar of de werkruimte daadwerkelijk als zodanig wordt gebruikt.
Een woonwerkwoning wordt voor de grondprijsberekening als een ‘zuivere’ woning aangemerkt indien het gedeelte waar gewerkt mag worden zodanig is geïntegreerd in de woning, dat niet kan worden gesproken van een duidelijke fysieke scheiding tussen wonen en werken en het werkgedeelte ook niet apart kan worden verhandeld. In dat geval wordt voor het bepalen van de genormeerd residuele grondwaarde een woonwerkwoning in zijn geheel als woning aangemerkt en als zodanig geprijsd. Zijn de twee delen, wonen en werken, apart van elkaar te splitsen, zowel juridisch als fysiek, en daardoor apart te verhandelen, dan geldt voor het werkgedeelte een aparte erfpachtgrondwaarde en is het begrip woonwerkwoning niet meer van toepassing.
Wooncoörporatie
Een wooncoöperatie is een vereniging van meer dan twee personen waarbij de bewoners directe invloed hebben op de exploitatie en het beheer van de woningen. De wooncoöperatie wordt erfpachter. Het betreft eeuwigdurende middeldure huur of sociale huurwoningen. De woningen kunnen niet worden verkocht en zijn daarmee blijvend beschikbaar in het midden- en/of sociale segment. Vrijkomende woningen zijn alleen beschikbaar voor specifieke inkomensgroepen. Een wooncoöperatie heeft niet als het doel het maken van winst en heeft geen winstoogmerk. Ook is het niet toegestaan om vermogen of overschotten op de jaarrekening uit te keren aan individuele leden. Voor wooncoöperaties geldt een aangepaste grondwaarde die is gebaseerd op de beperking van de huurstijging en het verbod op splitsen en verhandelen van het erfpachtrecht. Daarnaast stelt de gemeente eisen aan de statuten om te borgen dat de (toekomstige) leden van de wooncoöperatie behoren tot de doelgroep waarvoor de wooncoöperatie is opgericht. De grondprijs voor deze woningen wordt in beginsel genormeerd residueel bepaald, met inachtneming van de minimale grondprijs als genoemd in bijlage 2. Als de erfpachter een belegger of corporatie is, is sprake van een beheercoöperatie. Deze maakt met de bewoners/huurders afspraken over het beheer. In een dergelijk geval gelden de reguliere grondwaarden (afhankelijk van bestemming en uitpondtermijn).
Kantoren
De genormeerde residuele grondwaarden voor kantoren worden bepaald op basis van de huurwaarden, bruto aanvangsrendementen en stichtingskosten.
Een flexkantoor is een pand waar ondernemers kantoorruimte kunnen huren en gebruik kunnen maken van gezamenlijke faciliteiten zoals een receptie, vergaderzalen, telefooncentrale en schoonmaak. Een flexkantoor valt onder de bestemming kantoorruimte.
Een bedrijfsverzamelgebouw is een (kantoor)gebouw waarin meerdere bedrijven gehuisvest zijn. Vaak gaat het om een mix van kleine bedrijven, alsmede middelgrote bedrijven die hier een kantoor huren. Een bedrijfsverzamelgebouw is geen apart benoemde erfpachtbestemming. De hoogte van de erfpachtgrondprijs wordt bepaald door de aard en het gebruik van het vastgoed te toetsen aan de bestemmingsomschrijving van bedrijfsruimte en kantoorruimte.
Bedrijfsruimte
De genormeerde residuele grondwaarden voor bedrijfsruimten worden bepaald op basis van de huurwaarden, aanvangsrendementen en stichtingskosten.
Voor erfpachtrechten met alleen bedrijfsruimte tot en met 50% ondersteunende kantoorruimte geldt dat wanneer de FSI kleiner of gelijk is aan 1, de grondwaarde per m² onbebouwd terrein gelijk is aan de grondwaarde per m² bvo bedrijfsruimte. Het onbebouwde deel is, ongeacht het gebruik daarvan, het kaveloppervlak minus de totale bvo’s. Is de FSI groter dan 1, dan wordt alleen de grondwaarde van de totale bvo’s bedrijfsruimte afgerekend.
Als parkeren niet als zelfstandige bestemming wordt geëxploiteerd en onderdeel is van het erfpachtrecht van de bedrijfsruimte wordt geen aparte grondwaarde voor de parkeerplaatsen afgerekend, omdat die al in de grondwaarde voor de bedrijfsruimte is verdisconteerd. Afsplitsing van de parkeerfunctie in een afzonderlijk erfpachtrecht wordt aangemerkt als zelfstandige exploitatie van parkeerplaatsen. In dat geval is sprake van een bestemmingswijziging en krijgt de parkeerplaats in de nieuwe situatie een marktconforme grondwaarde.
Een laboratorium is een gebouw of ruimte te gebruiken voor (wetenschappelijk) onderzoek, geschikt om bepaalde proeven uit te voeren en wordt aangemerkt als een hoogwaardig bedrijfsgebouw. Laboratoria kunnen naast zelfstandige gebouwen onderdeel zijn van een ziekenhuis of een universiteit, maar ook bij een bedrijf of overheidsinstelling horen. De grondprijs voor een laboratorium wordt genormeerd residueel bepaald.
Creatieve industrie is een specifieke vorm van bedrijvigheid, die producten en diensten voortbrengt die het resultaat zijn van individuele of collectieve, creatieve arbeid én ondernemerschap. De creatieve industrie bestaat uit drie clusters: kunsten en cultureel erfgoed, de media- en entertainmentindustrie en creatieve zakelijke diensten. Creatieve industrie is vooral een publiekrechtelijke term (soms ook publiekrechtelijk als creatieve functies aangeduid) en vormt geen apart benoemde erfpachtbestemming. De hoogte van de erfpachtgrondprijzen voor de creatieve industrie wordt bepaald door de aard en het gebruik van de ruimte te toetsen aan de bestemmingstoelichting voor bedrijfsruimte en kantoorruimte.
Detailhandel en horeca
De genormeerde residuele grondwaarden voor detailhandel worden bepaald op basis van de huurwaarden, bruto aanvangsrendementen en stichtingskosten.
Bij horeca (exclusief hotels) zijn het type horeca en de locatie bepalend voor de genormeerde residuele grondwaarden. De gevolgen van de marktontwikkelingen en andere omstandigheden zoals openings- en sluitingstijden, publiekrechtelijke en privaatrechtelijke beperkingen wisselen per horecabranche.
De marktwaarde van een hotel, en dus ook de genormeerd residuele grondwaarde, wordt gebaseerd op het langjarig gemiddelde en de toekomstverwachtingen. De prijs- en omzetontwikkelingen in de hotelmarkt zijn immers conjunctuurgevoelig. Bepalend voor de genormeerd residuele grondwaarde zijn het hotelsegment (aantal sterren op grond van de Europese Hotelclassificatie (EHC)), de locatie, de bezettingsgraad, het gemiddelde dagelijkse tarief (Average Daily Rate (ADR), de verhouding logies ten opzichte van ‘food & beverage’ en andere inkomsten en de huur als percentage van de totale omzet.
De grondwaarden voor bijzondere hotelconcepten, zoals jeugdherbergen, hotelappartementen, en shortstay, worden eveneens genormeerd residueel bepaald maar zijn zeer locatieafhankelijk en hebben een exploitatiestructuur die afwijkt van reguliere hotels. Het zelfde geldt voor hotels die in het topsegment vallen, waarbij veelal sprake kan zijn van unieke locatiekenmerken en bouwtypologieën.
Vrijetijdsindustrie
Binnen deze categorie wordt in het grondprijsbeleid onderscheid gemaakt in de drie bestemmingen:
cultuur & ontspanning
recreatie
sport
Voor deze bestemmingen worden de grondwaarden genormeerd residueel berekend, waarbij geldt dat het om zeer ruime bestemmingscategorieën gaat, met per situatie sterk verschillende aspecten voor een genormeerd residuele grondwaardebepaling. Per afzonderlijke bestemming wordt daarom een daarbij passende marktwaardeberekening bepaald. Voor het bepalen van de marktwaarde van het vastgoed kan eventueel gebruik worden gemaakt van een (vastgoed)exploitatieberekening.
Voor alle bestemmingen in deze categorie waarop een minimale grondwaarde van toepassing is, geldt dat, als de FSI kleiner is dan 1, voor het onbebouwde deel een afslag van 0,75 op de grondprijs mag worden toegepast (grondprijs onbebouwd = grondprijs bebouwd maal 0,25). Bij een FSI gelijk aan of groter dan 1, behoeft het onbebouwde deel niet te worden afgerekend en geldt de afslag niet. Het aantal vierkante meters onbebouwd terrein dat wordt afgerekend, wordt als volgt berekend: m² kaveloppervlak minus totaal footprint van het gebouw is onbebouwd terrein.
Parkeren
Parkeren heeft doorgaans een directe relatie met andere functies. Niettemin is het een zelfstandige functie en bestemming, die in veel gevallen zelfstandig exploitabel is en vaak onderdeel vormt van een (gebieds-)ontwikkeling. Binnen het grondprijsbeleid wordt parkeren dan ook als een aparte en op zichzelf staande bestemming beschouwd, waarvoor specifieke erfpachtgrondprijzen gelden. Alleen bij eengezinswoningen met onbebouwd parkeren op eigen erf wordt geen aparte erfpachtgrondprijs berekend. De waarde van de parkeerplaats maakt daar onderdeel uit van de marktwaarde van de woning. Voor inpandig gebouwde parkeerplaatsen wordt de grondwaarde genormeerd residueel bepaald.
De invloed van en de vraag naar elektrische laadpalen wordt steeds bepalender bij het parkeren. Dit zal kostenverhogend werken en daardoor ook indirect van invloed zijn op de erfpachtgrondprijs. Echter ook aan de opbrengstenkant kan een vorm van inkomsten gegenereerd worden in de vorm van levering van stroom.
De erfpachtgrondprijs van parkeren wordt marktconform en genormeerd residueel bepaald14Met het terugdringen van het auto parkeren in de stad wordt het bouwen van parkeervoorzieningen voor rijwielen steeds belangrijker. Om die reden zal een aanvang worden gemaakt met het ontwikkelen van grondprijsbeleid voor gebouwde stallingen voor fietsen. Uitgangspunt daarbij zal eveneens de genormeerd residuele benadering zijn.. De erfpachtgrondprijs hangt onder meer af van:
de bouwvorm (maaiveld, bebouwd, verdiept, et cetera)
het type parkeren: stallings- of openbare parkeergarage
het geldende parkeerbeleid
de parkeerdruk / beschikbaarheid van parkeerplaatsen
de exploitatievorm
In een aantal gevallen is de marktconforme residuele erfpachtgrondprijs van parkeren nihil of negatief en geldt de minimale grondwaarde zoals weergegeven in bijlage 2.
Sociaal-maatschappelijke bestemmingen
Voor sociaal-maatschappelijke bestemmingen is het uitgangspunt dat de grondwaarden genormeerd residueel bepaald worden. In die gevallen waar geen sprake zal zijn van een commercieel winstgevende bedrijfsvoering wordt terug gevallen op de minimale grondwaarde (zie bijlage 2).
In devolgende gevallen geldt altijd de minimale grondwaarde (zie bijlage 2):
Voor sociaal-maatschappelijke voorzieningen die voldoen aan de volgende voorwaarden:
een rendabele exploitatie is niet mogelijk vanwege de privaatrechtelijke beperkingen, én
de erfpachter is een non-profit instelling die wordt gesubsidieerd door de overheid.
Indien aan één van de twee voorwaarden wordt voldaan dan wordt de grondwaarde genormeerd residueel bepaald. Het kan zijn dat de genonormeerd residuele grondwaarde lager dan de minimale grondwaarde of zelfs negatief is, bijvoorbeeld als gevolg van vergaande privaatrechtelijke beperkingen. In dat geval geldt de minimale grondwaarde. Dit is echter geen vanzelfsprekendheid.
Voor de zogenaamde alles-in-één-school, waarbij sprake is van een integrale voorziening met een aanbod in opvang, (voorschoolse) educatie en naschoolse activiteiten. Het betreft een samenwerkingsverband tussen tenminste de opvangorganisatie en het onderwijs. Voorwaarden bij deze minimale grondwaarde zijn dat de alles-in-één-school voldoet aan de eisen die de gemeente (Onderwijs, Jeugd en Zorg) stelt aan het concept alles-in-één-school en de kinderopvangvoorzieningen van de alles-in-één-school eigendom worden van de gemeente (Vastgoed). Indien er naast voornoemde voorzieningen ook andere voorzieningen worden gerealiseerd, zal de grondprijs daarop worden toegesneden. Indien een marktpartij de voorzieningen binnen de alles-in-één-school realiseert en/of in eigendom krijgt, geeft de gemeente (Grond en Ontwikkeling) een maatwerkadvies voor de voor deze voorzieningen te hanteren grondprijs. Die kan uitkomen op de minimale erfpachtgrondprijs, maar kan ook hoger uitvallen.
Voor gezondheidscentra geldt de minimale grondwaarde als voldaan wordt aan de voorwaarden van het hebben van één gemeenschappelijke hoofdingang én één erfpachtrecht, waarbij het niet uit maakt wie de erfpachter is.
Voor praktijkruimten, die geen onderdeel zijn van een gezondheidscentrum en bijvoorbeeld zijn ondergebracht in de plint van een gebouw geldt het volgende: als de huisarts de erfpachter is geldt de vaste lage grondprijs. In het erfpachtcontract wordt in dat geval als gebruik “huisartsenpraktijk” opgenomen en de erfpachter stemt in met dit beperkte gebruik. Als de huisarts geen erfpachter is en de ruimte huurt van een derde en met betrekking tot de ruimte een ruimer gebruik is toegestaan, wordt de marktconforme grondprijs bepaald o.b.v. best use.
Komt de erfpachter niet standaard in aanmerking voor de minimale grondwaarde (er wordt aldus niet voldaan aan beide voorwaarden genoemd onder de eerste bullit hierboven), dan wordt de grondwaarde altijd genormeerd residueel bepaald. Hierbij kan het voor komen dat alsnog de minimale grondwaarde van toepassing is, bijvoorbeeld omdat een rendabele exploitatie niet mogelijk is als gevolg van privaatrechtelijke beperkingen. Een genormeerde residuele berekening dient dit uit te wijzen.
Overige bestemmingen
De grondwaarden voor alle overige bestemmingen, zoals reclamemasten en windmolens worden genormeerd residueel bepaald.
Hoofdstuk 3
Artikel 3.1