Voor particulier sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen worden periodiek vaste grondwaarden bepaald, die gedurende een periode gelden. De bepaling van deze grondwaarden heeft als uitgangspunt de genormeerd residuele methode. De marktwaarde en de stichtingskosten worden genormeerd residueel bepaald voor geheel Amsterdam om tot vaste grondwaarden te komen. Het hanteren van vaste grondwaarden, die een genormeerde residuele basis kennen, is mogelijk voor deze bestemmingen omdat de marktwaarde van deze woningen, in elk geval gedurende de periode dat ze verplicht in het sociale of middeldure huursegment verhuurd moeten worden, in geheel Amsterdam vergelijkbaar is.
De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd bij de grondwaardebepaling conform de genormeerd residuele systematiek resulterend in vaste grondwaarden:
Bij het berekenen van de marktwaarde wordt rekening gehouden met het effect van de erfpachtrechtelijke beperkingen op de marktwaarde.
De genormeerde stichtingskosten zijn gebaseerd op stichtingskostenreferenties, waarbij rekening is rekening gehouden met de woninggrootte, omdat de stichtingskosten van kleinere woningen per vierkante meter hoger zijn dan bij grote woningen.
Hieronder wordt nader ingegaan op de verschillende categorieën.
Sociale huur
Particuliere sociale verhuur
Woningen in de sociale huur, die door particulieren worden gekocht en geëxploiteerd, worden voor de grondprijsberekening aangemerkt als markthuurwoningen. De woningen dienen minimaal
25 jaar in het segment sociale huur te worden verhuurd, dus met een huur niet hoger dan de vigerende betaalbaarheidsgrens, zoals bedoeld in artikel 3, lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Deze woningen mogen gedurende deze periode van tenminste 25 jaar na eerste verhuring niet als koopwoning of vrije sector huurwoning op de markt worden gezet. De erfpachter/eigenaar is gerechtigd de aanvangshuur voor de zelfstandige particuliere sociale huurwoningen per 1 januari van elk jaar te wijzigen onder de voorwaarde dat de huur niet hoger is dan de op dat moment van toepassing zijnde maximale lagehuurgrens voor sociale huurwoningen.15In 2020 is met (o.a.) de IVBN overeengekomen om de minimale instandhoudingstermijn voor particuliere sociale woningen te verlengen van 15 jaar naar 25 jaar.
Voor particuliere sociale huur voor woningen geldt dat periodiek de grondwaarde genormeerd residueel wordt berekend. Bij het opstellen van deze grondwaardeberekening wordt rekening gehouden met de gemiddelde woninggrootte, het aantal bouwlagen en het woningmarktgebied.
Sociale huur woningcorporaties
Een woning is een sociale huurwoning als de kale huur bij start van de huurovereenkomst onder de
lage huurgrens ligt. Deze definitie geldt zowel voor corporatiewoningen als woningen van particulieren (andere partijen dan woningcorporaties). Woningen in de sociale huur worden grotendeels door de zogenaamde in de Woningwet betitelde toegelaten instellingen (corporaties) aangeboden. Bij nieuwbouw van sociale huurwoningen hebben de Amsterdamse woningcorporaties een voorrangspositie op basis van de de Prestatieafspraken 2024-2027, het Uitvoeringsbesluit 2020 voor Erfpacht voor Woningcorporaties (of afspraken en/of besluiten die daarvoor in de plaats komen) en het Selectiebeleid Woningcorporaties.
Voor sociale huurwoningen, die gerealiseerd en geëxploiteerd worden door een toegelaten instelling aangesloten bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties of door instellingen die naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders voldoende werkzaam zijn in het belang van de Amsterdamse volkshuisvesting, zijn veelal de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht voor woningcorporaties 1998 van toepassing. Op basis van deze bepalingen geeft de gemeente de grond waarop deze woningen staan niet in eeuwigdurende erfpacht uit, maar in voortdurende erfpacht. De condities waaronder de grond in erfpacht wordt uitgegeven zijn opgenomen in de Prestatieafspraken 2024-2027 en het Uitvoeringsbesluit 2020 voor Erfpacht voor Woningcorporaties (of afspraken en/of besluiten die daarvoor in de plaatskomen). Dit grondprijsbeleid gaat daarom in op koopwoningen en markthuurwoningen, maar niet op de sociale woningbouw door woningcorporaties.
Middeldure huur
Voor 25-jaars en eeuwigdurende middeldure huur geldt dat de grondwaarde periodiek genormeerd residueel wordt berekend. Dit resulteert in een overzicht van grondprijzen die gedurende een periode gelden voor dit segment, de zogenaamde vaste grondprijzen voor middeldure huur. Deze hebben dus als basis een genormeerd residuele berekening hebben. Er zijn twee soorten middeldure huur, die hierna worden beschreven.
Middeldure huur (uitpondrestrictie 25 jaar)
Middeldure huurwoningen zijn woningen met een huur tussen de betaalbaarheidsgrens (maximale lagehuurgrens) en de bovengrens voor middeldure huur. Bij de grondwaardebepaling voor 25-jarige middeldure huurwoningen wordt rekening gehouden met de voorwaarden die hiervoor gelden op basis van het vigerende beleid.
In 2017 is het Actieplan Middeldure huur vastgesteld (8 juni 2017; nr. 152/433). Dit beleid is in 2020 herijkt (2020, 144761). Op het moment van schrijven is dit het vigerende beleid als het gaat om de voorwaarden voor middeldure huurwoningen. In de tweede helft van 2024 wordt er door de gemeente nieuw beleid voor middeldure huurwoningen uitgewerkt, in verband met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024. Indien dit beleid wordt vastgesteld en de voorwaarden voor middeldure huurwoningen wijzigen, dan wordt de grondprijsberekening aangepast waarbij de nieuwe voorwaarden worden meegenomen in de grondprijsberekening.
Voor 25-jaars middeldure huur voor meergezinswoningen geldt dat de grondwaarde periodiek genormeerd residueel wordt berekend. Periodiek actualiseren is noodzakelijk om prijsontwikkelingen ten aanzien van de stichtingskosten en vastgoedopbrengsten te kunnen verwerken in de grondprijsberekening. Daarnaast wordt er onderscheid gemaakt tussen woningmarktgebieden, de gemiddelde woninggrootte en andere projectkenmerken, omdat dit van invloed is op de exploitatie.
Permanente of eeuwigdurende middeldure huur
In de grondprijsberekening voor eeuwigdurende middeldure huurwoningen wordt rekening gehouden met de voorwaarden die hiervoor gelden op basis van het vigerende beleid.
Met de “Herijkte voorwaarden voor middeldure huur (25 jaar) en beleidsuitgangspunten voor eeuwigdurende middeldure huur (Vervolg Actieplan Meer Middeldure Huur 2020)” zijn ook beleidsregels voor eeuwigdurende middeldure huurwoningen vastgesteld. De eeuwigdurende middeldure huurwoningen zullen projectspecifiek worden opgenomen.
Tevens wordt er nieuw beleid voor middeldure huurwoningen uitgewerkt. Indien dit beleid wordt vastgesteld, en de voorwaarden voor middeldure huurwoningen wijzigen, dan wordt de grondprijsberekening aangepast waarbij de nieuwe voorwaarden worden meegenomen in de grondprijsberekening. Voor de grondprijsberekening zal het nieuw vastgestelde beleid hierbij prevaleren.
Voor eeuwigdurende middeldure huur voor meergezinswoningen geldt dat per kalenderjaar de grondwaarde genormeerd residueel wordt berekend. Bij het opstellen van deze grondwaardeberekening is rekening gehouden met de gemiddelde woninggrootte van de te realiseren woningen, dit heeft immers effect op met name de stichtingskosten. Per woninggroottecategorie geldt daarom een andere grondwaarde.
Hoofdstuk 3
Artikel 3.2