De canon is de periodieke (jaarlijkse) vergoeding voor het gebruik van de grond. De canon wordt berekend door de erfpachtgrondwaarde te vermenigvuldigen met het toepasselijke canonpercentage. De canon kan periodiek worden aangepast aan de inflatie. Daarnaast kan de canon worden aangepast wanneer het (eeuwigdurende) erfpachtrecht wordt gewijzigd, zoals bij aanpassingen van de bebouwing, volume en/of de bestemming. Bij voortdurende erfpacht wordt de canon ook periodiek herzien aan het einde van het tijdvak. De afkoopsom volgt uit de canon, want deze behelst immers het afkopen van de toekomstige canonbetalingen (bij voortdurende erfpacht tot einde tijdvak, bij eeuwigdurende erfpacht voor een oneindig lange periode).
Canonpercentage eeuwigdurende erfpachtrechten
Het canonpercentage voor wijzigingen van een eeuwigdurend erfpachtrecht onder de Algemene Bepalingen 2016 is gelijk aan het canonpercentage voor nieuwe gronduitgifte onder de Algemene Bepalingen 2016. Het percentage is opgebouwd uit drie elementen:
De reële rente (i.c. nominale rente + of -/- inflatieverwachting en door de gemeente begrenst tussen de 1% en de 3% om de erfpachter te beschermen tegen rentestijgingen)
Lange termijn inflatieverwachting (2%)
Een risico-opslag (1,5%)
Ad 1. Bandbreedte in de reële rente
Voor de reële rente wordt een bandbreedte aangehouden. Zonder bandbreedte is er een kans op periodes met een extreem hoge of juist negatieve reële rente als gevolg van het economisch klimaat. Een erg lage of - in extreme gevallen van een lage rente en deflatie - zelfs negatieve disconteringsvoet, zou leiden tot een laag of zelfs negatief canonpercentage.
Het is niet de bedoeling om grond uit te geven waar de gemeente geld op toe moet leggen. Het is bovendien niet te verwachten dat een extreem laag of negatief canonpercentage overeenkomt met de (grond)markt. Daarom wordt sinds 2016, in lijn met het advies van Francke & Frijns25Advies over de bepaling van het canonpercentage (2013)., voor de reële rente een bandbreedte tussen de 1% en 3% gehanteerd. Op deze manier hebben extreem hoge of lage reële rentestanden geen invloed op het canonpercentage.
Ad 2. Inflatieverwachting
De inflatieverwachting is enerzijds nodig voor het bepalen van het canonpercentage voor de canon en anderzijds om een bandbreedte voor de reële rente te kunnen toepassen om extremen in de rentestanden niet te laten doorwerken in het canonpercentage. De canon voor eeuwigdurende erfpachtrechten wordt jaarlijks geïndexeerd. Om zogenaamd `dubbel´ indexeren te voorkomen, wordt de verwachte inflatie `uit´ het canonpercentage gehaald (= d-i). Sinds 2016 is hiervoor aangesloten bij de lange termijn inflatieverwachting van de ECB van 2,0%. Momenteel is de inflatieverwachting voor de korte termijn hoog. De inflatie verwachting voor de langere termijn is momenteel nog erg onzeker. Daarom wordt vooralsnog de 2% verwachting voor de langere termijn gehandhaafd.
Ad 3. Opslag voor risico en kosten
De risico-opslag is nodig, omdat de gemeente op meerdere terreinen risico loopt. De twee meest bepalende risico’s zijn:
Het risico dat de toekomstige rente voor de lening die de gemeente aangaat voor het bouwrijp maken van grond uitstijgt boven de canon die de gemeente als vergoeding ontvangt.
Het risico dat de erfpachter de canon niet (of niet tijdig, of niet volledig) betaalt.
Voor het bepalen van het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht wordt de volgende formule gehanteerd:
canon % =
d-i
1+d
De letter “d” staat voor de disconteringsvoet. Dit is het rekenpercentage waarmee de contante waarde van een toekomstige kasstroom kan worden berekend. Deze disconteringsvoet is opgebouwd uit de reële rente, gecorrigeerd voor inflatieverwachting en een opslag voor risico en kosten. De reële rente wordt afgeleid uit de nominale rente door deze te corrigeren voor de inflatieverwachting. De nominale rente wordt gelijkgesteld aan het gemiddeld effectief rendement op aflosbare staatsleningen met een resterende looptijd van tien jaar. Deze rente wordt door de markt bepaald en eenduidig gepubliceerd. De letter “i” staat voor de verwachte jaarlijkse prijsinflatie voor de middellange termijn.
De disconteringsvoet maakt het mogelijk te rekenen met bedragen op verschillende momenten in de tijd. De waarde van een euro nu is niet gelijk aan de waarde van een euro over een jaar. Met behulp van de disconteringsvoet worden bedragen in het heden, een kasstroom in de toekomst en bedragen in de toekomst, met elkaar vergelijkbaar. De verwachte prijsinflatie is nodig om de toekomstige canonbedragen in te kunnen schatten.
De nominale rente voor het vaststellen van het canonpercentage wordt gebaseerd op de rente op de kapitaalmarkt (het rendement op staatsleningen met een looptijd van tien jaar). De inflatieverwachting wordt gelijkgesteld aan de inflatiedoelstelling van de Europese Centrale Bank en is 2%. Voor de inflatieverwachting bestaat geen eenduidige lange-termijnverwachting gebaseerd op objectieve marktgegevens. Een lagere inschatting van de inflatie maakt het canonpercentage hoger, want de inflatiecorrectie gaat ervan af.
Voor de bepaling van de risico-opslag heeft de Grondwaardecommissie26Bron: rapport “Schoon Schip” (18 juni 2015). een bandbreedte van 1,5% tot 2% geadviseerd. Voor het actuele canonpercentage is in 2016 de risico-opslag van 1,5% gekozen. Deze systematiek is sindsdien onveranderd gebleven. Dit leidt tot de volgende parameters voor het bepalen van het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht voor 2025:
Parameters
nominale rente: 10-jaars staatsrente (nr)
2,4% 27Peildatum 1 oktober 2024 afgerond op 1 cijfer achter de komma.
reële rente (r): nominale rente -/- inflatieverwachting (r=nr – i)
1,0%28De reële rente, gebaseerd op een inflatieverwachting van 2%, is 0,4%; Deze reële rente is beperkt tot een bandbreedte tussen· de 1% en 3%. In de berekening is daarom uitgegaan van een reële rente van 1%.
risico-opslag (r0)
1,5%
inflatieverwachting (i)
2,0%
d (r+ro+i)
4,5%
In de tabel hieronder wordt de canonformule ingevuld met bovenstaande parameters:
berekening
Canonpercentage nieuwe uitgiften 2025
canon %
d-i
=
4,5% - 2%
= 2,39%
1+d
1 + 4,5%
Het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht was vanaf 2016 tot en met 2023 ongewijzigd gebleven op 2,39%. In 2024 bedroeg dit percentage 2,49%. Door de daling van de rente zal het in 2025 weer 2,39% zijn. De canon wordt jaarlijks aangepast met de inflatie (CPI-alle huishoudens). Wanneer er sprake is van negatieve inflatie: deflatie, dan wordt de aanpassingscoëfficiënt op 1 gesteld en blijft de canon gelijk.
Canonpercentage voortdurende erfpachtrechten
Voor erfpachtrechten waarop Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht van toepassing zijn, worden de canonpercentages elk kwartaal (voor de Algemene Bepalingen 2000) of jaarlijks (voor de andere Algemene Bepalingen) vastgesteld en gepubliceerd in het gemeenteblad. Bovengenoemd canonpercentage en formule is daarmee niet van toepassing op deze voortdurende erfpachtrechten.
Hoofdstuk 5
Artikel 5.1