Duurzaam bouwen is tegenwoordig een belangrijk onderdeel van zowel nieuwbouw als renovatie. Duurzaamheidsmaatregelen omvatten energiebesparende technologieën, hergebruik van materialen, en het gebruik van materialen die geschikt zijn voor toekomstig hergebruik (circulair bouwen). Bij de bepaling van grondprijzen wordt geen rekening gehouden met aanvullende bovenwettelijke duurzaamheidseisen, tenzij er in specifieke gevallen een bestuurlijk besluit is genomen. In dergelijke gevallen wordt gekeken naar zowel het effect van duurzaamheidseisen op het kostenniveau als op het opbrengstniveau. Duurzaamheidseisen kunnen resulteren in hogere stichtingskosten, maar kunnen ook leiden tot lagere onderhouds- en energiekosten en een hogere toekomstwaarde voor de eindgebruiker. Het effect verschilt per type duurzaamheidseis. Het verhogen van duurzaamheidseisen heeft dus niet per definitie een negatief effect op de erfpachtgrondprijs; dit hangt af van de impact die de eisen hebben op de kosten en opbrengsten. Eventuele aanvullende ambities van een ontwikkelaar worden daarom niet meegenomen in de bepaling van de stichtingskosten en het opbrengstenniveau.
De duurzaamheidsvereisten die wettelijk van kracht zijn op het moment van grondprijsbepaling vormen altijd de basis voor de stichtingskosten en opbrengsten, in overeenstemming met het besluit bouwwerken leefomgeving. Hierbij kan men denken aan eisen zoals BENG (1), MPG (2) en aardgasvrij bouwen (3). Hoewel er onder ontwikkelaars een verschuiving plaatsvindt naar normen zoals Paris Proof (4), Het Nieuwe Normaal (5) en houtbouw (6), zijn deze nog niet wettelijk vastgelegd en maken ze geen deel uit van de genormeerde stichtingskosten. Een uitleg hiervan:
Wettelijk verplicht
1. (Bijna) energieneutraal bouwen en kosten
Sinds 1 januari 2021 wordt de energieprestatie van nieuwbouw bepaald door de BENG-normering (Bijna Energie Neutrale Gebouwen). De BENG-normen zijn een verdere specificatie van de EPC en zijn onderverdeeld in drie onderdelen. In plaats van één algemene EPC-norm, stellen BENG-regels specifieke eisen aan de bouwkundige eigenschappen zoals isolatie, glas en luchtdichtheid van het casco (BENG 1), de hoeveelheid verbruikte primaire fossiele energie (BENG 2) en het aandeel van gebruikte duurzame energie (BENG 3). Vanaf 1 januari 2021 moeten alle nieuwbouwprojecten, zowel voor woningen als utiliteitsbouw, voldoen aan de BENG-eisen. Deze vereisten zijn een direct gevolg van het Energieakkoord voor duurzame groei en de Europese Energy Performance of Buildings Directive (EPBD).
2. Milieu Prestatie Gebouwen (MPG)
De Milieu Prestatie Gebouwen (MPG) is de Nederlandse maatstaf die de milieubelasting van een gebouw gedurende zijn hele levenscyclus beoordeelt, van de winning van grondstoffen tot aan sloop en recycling. Sinds 1 januari 2018 is de MPG-eis wettelijk verplicht voor nieuwbouwaanvragen voor woningen en kantoren groter dan 100 m². Op 1 juli 2021 werd de maximale toegestane MPG-score aangescherpt naar 0,8, met de verwachting dat deze score in 2030 verder wordt verlaagd naar 0,5. Deze aanscherping sluit aan bij de bredere duurzaamheidsdoelen van de Nederlandse overheid, die gericht zijn op het verminderen van de milieubelasting van de bouwsector. Door de MPG-score verder te verlagen worden bouwers, architecten en ontwikkelaars gestimuleerd om duurzamere materialen en bouwmethoden te gebruiken, wat bijdraagt aan de nationale klimaatdoelen en de overgang naar een circulaire economie tegen 2050.
3. Aardgasvrij bouwen
Sinds 1 juli 2018 is het aanvragen van een omgevingsvergunning voor nieuwbouw met een gasaansluiting niet meer toegestaan. Dit is het resultaat van een wijziging in de Gaswet. In principe mogen netbeheerders geen gasaansluitingen meer realiseren bij nieuwbouw, tenzij het college van burgemeester en wethouders vanwege een zwaarwegend algemeen belang een uitzondering maakt. Gemeenten hebben ook de bevoegdheid gekregen om gebieden aan te wijzen waar geen nieuwe gasaansluitingen meer zijn toegestaan, ook niet voor bestaande gebouwen. Het uitgangspunt voor de gehanteerde kostenreferenties is gebaseerd op stadsverwarming of warmte-koudeopslag (WKO) zonder gasaansluiting. Aardgasloos bouwen met alternatieve oplossingen zoals warmtepompinstallaties wordt doorgaans gefaciliteerd via energiebedrijven.
Wettelijk niet verplicht (en dus geen onderdeel van grondprijsbepaling):
4. Paris Proof bouwen
Paris Proof bouwen verwijst naar het realiseren van gebouwen die voldoen aan de doelstellingen van het Parijsakkoord om de opwarming van de aarde te beperken tot maximaal 1,5 graad Celsius. Dit betekent dat gebouwen aanzienlijk minder energie moeten verbruiken, met een nadruk op efficiëntie en het gebruik van hernieuwbare energiebronnen. Het uiteindelijke doel is om de CO2-uitstoot drastisch te verminderen en energieneutrale gebouwen te realiseren. Hoewel er in Nederland nog geen specifieke wettelijke vereisten zijn voor Paris Proof bouwen, worden de regels rondom duurzaamheid en energieprestaties steeds strenger, zoals blijkt uit de invoering van de BENG-eisen. Hoewel Paris Proof bouwen momenteel vooral een vrijwillige standaard is die wordt aangemoedigd door de bouwsector en duurzaamheidscertificaten, zijn er aanwijzingen dat de wetgeving in de toekomst mogelijk strenger wordt om beter te voldoen aan de klimaatdoelstellingen.
5. Het Nieuwe Normaal
Het "Nieuwe Normaal" in de bouw verwijst naar een verschuiving naar duurzamer, gezonder en flexibeler bouwen, mede als reactie op klimaatverandering en de COVID-19-pandemie. Dit concept omvat het gebruik van duurzame materialen, energie-efficiëntie en het ontwerpen van gebouwen die aanpasbaar zijn aan veranderende behoeften, zoals thuiswerken en sociale afstand. Het nieuwe normaal benadrukt ook het belang van een circulaire economie, waarin hergebruik en recycling van materialen centraal staan om afval en uitstoot te verminderen. Hoewel het Nieuwe Normaal nog niet wettelijk is vastgelegd, wordt deze trend ondersteund door een groeiend aantal regelgeving en normen, zoals de BENG-eisen in Nederland. Hoewel veel van deze veranderingen voortkomen uit maatschappelijke druk en vrijwillige standaarden, wordt verwacht dat toekomstige regelgeving strenger zal worden om een duurzamer bouwklimaat te bevorderen.
6. Houtbouw
Houtbouw, waarbij hout als primair bouwmateriaal wordt gebruikt, wint aan populariteit vanwege de duurzaamheid en de lage CO2-uitstoot van het materiaal. Het draagt bij aan een circulaire economie, omdat hout een hernieuwbare en goed recyclebare grondstof is Ondanks de voordelen is het wettelijke kader rondom houtbouw in Nederland nog in ontwikkeling. Momenteel zijn er geen specifieke wettelijke eisen die houtbouw verplichten of stimuleren; de regelgeving is voornamelijk gericht op algemene bouwvoorschriften zoals veiligheid, brandwerendheid en energieprestaties. Er wordt echter gewerkt aan het uitbreiden van de bouwvoorschriften om duurzaam bouwen, waaronder houtbouw, verder te stimuleren en te integreren in het beleid.
Hoofdstuk 4
Artikel 4.3