** 6.1 .** Sociale huurwoningen
Grondprijs
Grondprijzen in dit segment gelden voor de betaalbare huurwoningen. Er is sprake van een bereikbare huurwoning indien de woning een aanvangshuur heeft die niet hoger is dan de jaarlijks door het Rijk vast te stellen aftoppingsgrens (de maximale aanvangshuur moet onder de grens liggen als bedoeld in artikel 13 lid 1, onder a van de Wet op de huurtoeslag).
De prijzen voor bouwkavels zijn de afgelopen jaren verder gestegen. Met de woningcorporaties is afgesproken in de prestatieafspraken, dat de prijzen voor bouwkavels niet meer stijgen dan de inflatie. In 2023 – 2024 zijn de prijzen van de bouwkavels niet geïndexeerd. Om de prijzen van bouwkavels meer gelijk te trekken met de omliggende gemeenten en tegelijk te blijven voldoen aan de prestatieafspraken, wordt in 2025 voor 2 opvolgende jaren de prijs geïndexeerd. Dit betekent dat de prijs eerst met de CPI van 2023 met 3,8% verhoogd wordt en vervolgens met de (verwachte) CPI van 2024 nogmaals 3,2% 1 De CPI is afkomstig van het CBS en was voor 2024 eind november 3.2% verhoogd wordt. Op deze manier sluiten de prijzen voor kavels voor sociale woningbouw beter aan bij de prijzen die omliggende gemeentes voor de grond vragen.
Grondprijs grondgebonden sociale huurwoningen
Voor 2025 geldt voor de grondgebonden huurwoningen een vaste lage grondprijs van € 18.750,- exclusief btw voor kavels tot 150 vierkante meter. Als de kaveloppervlakte groter is dan 150 vierkante meter dan dienen deze extra vierkante meters apart te worden afgerekend tegen een prijs van € 125,- per vierkante meter.
Grondprijs gestapelde sociale huurwoningen
In verband met de hogere bouwkosten van gestapelde woningbouw van meergezinswoningen wordt de grondprijs gecorrigeerd met een factor van 0,8. Dit levert een grondprijs per gestapelde bereikbare huurwoning op van afgerond € 15.000,- exclusief btw voor 2025.
Door deze gedifferentieerde grondprijs neemt de gemeente Hoogeveen haar verantwoordelijkheid als het gaat om het kunnen huisvesten van deze doelgroep.
Termijn instandhouding
In de uitgiftecontracten wordt een functiebescherming opgenomen om de sociale huurfunctie van de betreffende woningen in de toekomst te kunnen borgen.
In artikel 5.161c Besluit Kwaliteit Leefomgeving onder de Omgevingswet, is een instandhoudingstermijn vastgelegd van ten minste 10 jaar na ingebruikname. Bij verkoop van een sociale huurwoning binnen 10 jaar na ingebruikname vindt een nabetaling plaats ter grootte van het verschil tussen de oorspronkelijk betaalde grondprijs voor de sociale huurwoning en een kavelprijs voor een vrijesectorwoning op moment van verkoop.
** 6.2 .** Huurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens
Woningen met een huur boven de liberalisatiegrens behoren tot de ‘vrije sector’ huurwoningen. Boven deze grens heeft een verhuurder de vrijheid om de huurprijs en de huurverhoging te bepalen. Als grondprijs voor deze categorie huurwoningen wordt de marktwaarde voor dergelijk onroerend goed gehanteerd.
** 6.3 .** Goedkope koopwoningen
In de Woon(zorg)Visie 2023-2026 van de gemeente Hoogeveen, zijn verschillende prijscategorieën voor woningen vastgesteld. In 2024 zijn deze prijzen herzien en zijn de volgende prijzen vastgesteld:
Categorie woning
Prijs
Goedkope koop
Tot €275.000,-
Betaalbare koop
€275.000 - €390.000
Dure Koop
€390.000 +
Figuur 6: indeling prijscategorieën 2 Prijsindeling zoals vastgesteld in 2024 nav de Woon(zorg)visie 2023-2026. Mochten de prijsindelingen wijzigen in 2025, dan geldt de meest actuele indeling.
Voorheen werd voor de categorie goedkope koop, gerekend met een vaste kavelprijs en een hierbij behorende indicatieve kaveloppervlakte. Door de ontwikkelingen in de markt, worden de kavels steeds kleiner om zo de woningen toch betaalbaar te kunnen houden. Een vaste kavelprijs is daarmee niet meer wenselijk. Op deze manier zouden de goedkopere woningen in verhouding een hogere kavelprijs betalen. Per project zal residueel en comparatief bepaald worden welke kavelprijs er gehanteerd zal worden per vierkante meter, zodat een marktconforme prijs ontstaat die past bij de betreffende ontwikkeling.
** 6.4 .** Vrijesectorwoningen
Voor het bepalen van de grondprijs voor (projectmatige) woningbouw met een vrij op naam prijs voor de betaalbare en dure koop, wordt de residuele methode in combinatie met de comparatieve methode toegepast.
** 6.5 .** Particuliere kavels
Voor de uitgifte van grond aan individuele kopers wordt een marktconforme prijs gehanteerd. Per project zullen de kavels afzonderlijk worden gewaardeerd. Gezien de verscheidenheid aan locaties van de uit te geven kavels en de specifieke kernmerken van de kavels, zoals grootte, ligging en bouwmogelijkheden, zullen er onderlinge verschillen zijn. Bij de waardebepaling van deze kavels kan zowel van de residuele als van de comparatieve methode gebruik worden gemaakt. De waardebepalingen zullen intern worden uitgevoerd, als daar aanleiding toe is wordt de hulp ingeschakeld van een externe onafhankelijke taxateur.
** 6.6 .** Standplaatsen woonwagens
Er is behoefte aan extra standplaatsen in de gemeente. In de Woon(zorg)visie 2023-2026 van de gemeente Hoogeveen is opgenomen dat er voor 2030, 45 nieuwe standplaatsen bij moeten komen in de gemeente. Hierbij moet een mix komen tussen ongeveer 50% sociale huur en 50% koop.
De woningcorporaties zijn aan zet bij het realiseren van de standplaatsen en woonwagens voor sociale huur. In de prestatieafspraken tussen de woningcorporaties en de gemeente zijn afspraken gemaakt over standplaatsen voor woonwagens. De woningcorporaties breiden tussen 2023 – 2027 het aantal standplaatsen uit waarbij er 17 standplaatsen toegevoegd zullen worden.
De oppervlaktes van standplaatsen zijn ruimer dan voor een kavel voor woningbouw. Dit komt doordat woonwagens doorgaans alleen een begane grond hebben en er daardoor meer ruimte nodig is. Ook dient er voldoende ruimte te zijn tussen de woonwagens om zo te voldoen aan de brandveiligheidseisen.
Huur standplaats
Woningcorporaties zijn verantwoordelijk voor de huisvesting van woonwagenbewoners, voor zover zij (qua inkomen) tot hun doelgroep behoren. Het gaat daarbij niet alleen om de verhuur van de standplaats, maar ook op de verhuur van de woonwagen.
Als grondwaarde voor de eerste uitgifte van standplaatsen van woonwagens die in de bovengenoemde doelgroep vallen wordt aangesloten op de grondprijs van een sociale huurwoning. De vaste kavelprijs voor een standplaats is daarmee € 18.500,-. Het normoppervlak van een standplaats waarmee gerekend wordt is 250 m2. Bij standplaatsen groter dan 250 m2 worden de extra vierkante meters afgerekend tegen €75,- per m2.
Koop standplaats
Woonwagenbewoners die (qua inkomen) niet tot de doelgroep van de woningbouwcorporaties behoren zijn aangewezen op koopwagens en -standplaatsen. Het realiseren van nieuwe koopstandplaatsen valt niet onder de verantwoordelijkheid van de woningbouwcorporaties. Bij de ontwikkeling van nieuwe standplaatsen heeft de gemeente dezelfde rol als bij reguliere woningbouw.
Het normoppervlak bij verkoop van een standplaats voor een woonwagen is 300 m2.
Voor wat betreft de verantwoordelijkheden voor het bouw- en woonrijp maken van de standplaatsen is er geen verschil met de uitgifte van reguliere woningbouw.
** 6.7 .** Flexwonen / tijdelijke woningen
De krapte op de woningmarkt treft met name starters, spoedzoekers en arbeidsmigranten. Er ligt een opgave om voor deze doelgroepen versneld woningen te realiseren en de druk zo snel mogelijk te verlichten. Hiervoor kunnen kleine woningen worden ingezet zoals flex- en verplaatsbare woningen.
Bij de uitgifte van grond in deze categorie zijn belangrijke criteria: tijdelijkheid, snelheid, kosten van realisatie en grip houden op de gemeentegrond. Het gaat hier om gemeentegrond die tijdelijk beschikbaar gesteld wordt voor het realiseren van flexwoningen. Na afloop van de afgesproken periode wordt het perceel weer aan de gemeente opgeleverd in oorspronkelijke staat.
Omdat het om locaties gaat voor tijdelijke woningen, is de meest logische vorm om deze grond uit te geven, erfpacht in combinatie met een recht van opstal. De jaarlijkse erfpachtcanon komt tot stand door de grondwaarde te vermenigvuldigen met 50 % van de wettelijke rente voor handelstransacties die op het moment van afsluiten van toepassing is. Dit bedrag is inclusief risico, beheers- en administratiekosten. Notariskosten en daarmee ook de kosten voor de inschrijving bij het kadaster en eventuele kadastrale splitsingskosten zijn voor rekening erfpachter/opstalnemer. De looptijd van de erfpacht zal per situatie bepaald worden.
De hierbij te hanteren grondprijs is afhankelijk van de doelgroep. Dit kan of de sociale grondprijs zijn bij een sociale huurwoning of de marktconforme prijs.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies