Koopwoningmarkt gemeente Bergen (L) slecht bereikbaar voor starters en middeninkomens
De woningvoorraad van de gemeente Bergen bestaat voor het grootste deel (ruim 4.000 woningen) uit koopwoningen. Driekwart van deze woningen heeft een WOZ-waarde tot € 300.000. Hiermee lijkt de bestaande woningvoorraad op het eerste oog relatief betaalbaar en daarmee bereikbaar voor een grote groep inwoners. Toch kan lang niet ieder huishouden met een koopwens een woning in de gemeente Bergen kopen. Dit komt doordat de verkoopprijs een stuk hoger is dan de WOZ-waarde. Het afgelopen jaar bedroeg de gemiddelde verkoopprijs zo’n € 380.000. Vooral alleenstaanden, starters en middeninkomens hebben het hierdoor moeilijk. Dit heeft twee redenen. Ten eerste heeft deze doelgroep niet of nauwelijks vermogen kunnen opbouwen en daardoor is hun (eigen) budget vaak beperkt(er). Zij worden hierdoor makkelijk overboden door huishoudens uit andere Nederlandse gemeenten die daar hun woning met overwaarde hebben verkocht. Ten tweede heeft een groot deel van de relatief betaalbare woningen nog flinke kwaliteits- en duurzaamheidsinvesteringen nodig voordat deze geschikt is voor een nieuwe bewoner. Een gevolg hiervan is dat jongeren en starters moeilijk een eigen koopwoning kunnen bemachtigen.
Beschikbaarheid koopmarkt ook beperkt door stokkende doorstroming
In de gemeente Bergen is ook de beschikbaarheid van koopwoningen beperkt. Er komen weinig koopwoningen op de markt. Stokkende doorstroming is hiervoor de belangrijkste oorzaak. Veel ouderen blijven in hun grote eengezinswoning wonen en stromen niet door naar een meer passende kleine(re) nultreden woning. De belangrijkste reden hiervoor is dat dit aanbod er nu niet, of slechts zeer beperkt, is. Andere redenen zijn dat de stap om te verhuizen te groot of lastig is en dat ouderen hun bekende woonomgeving niet willen achterlaten. Thuis blijven wonen is echter niet altijd meer een optie. Soms is het voor het woongenot en veiligheid van ouderen beter om een verhuisstap te maken naar een meer passende woning. Bijkomend voordeel: er komt een woning vrij, hierdoor volgt een serie verhuisbewegingen en doorstroming komt op gang.
Beperkte betaal- en beschikbaarheid zorgt voor extra druk op de huurwoningmarkt
De beperkte betaal- en beschikbaarheid op de koopwoningmarkt zorgt voor extra druk op de huurwoningmarkt. Huishoudens die nu in een sociale huurwoning zitten, kunnen de stap naar de koopwoningmarkt bijvoorbeeld niet maken. Ook het middenhuur segment is in gemeente Bergen relatief beperkt. Huishoudens blijven daardoor zitten waar ze zitten. Dit zorgt voor extra druk op het sociale huursegment. De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning in de gemeente Bergen is de afgelopen vijf jaar gestegen van 5 naar 7,5 jaar. Een tweede belangrijke oorzaak voor deze stijging is de verplichte huisvestingsopgave van statushouders en andere (zorg)urgenten.
Nieuw wetsvoorstel zet vol in op betaal- en beschikbaarheid
Zoals in de inleiding beschreven, is er nieuwe wetgeving in de maak. De Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv). Het wetsvoorstel moet ervoor zorgen dat overheden beter en sneller kunnen sturen op hoeveel, waar en voor wie er gebouwd gaat worden. Het hebben van een volkshuisvestingsprogramma wordt daarbij genoemd als een verplichte randvoorwaarde. In het wetsvoorstel is beschreven dat hierin moet worden vastgelegd:
Hoeveel, waar en voor wie gemeenten gaan bouwen.
Dat er voldoende betaalbare woningen worden gerealiseerd. Tweederde van het nieuwbouwprogramma van gemeenten moet bestaan uit betaalbaar aanbod (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop tot € 390.000). Voor gemeenten die binnen de bestaande voorraad een aandeel sociale huur hebben dat onder het landelijk gemiddelde ligt geldt dat minimaal 30% van het nieuwbouwprogramma moet bestaan uit sociale huur.
Dat gemeenten zorgen voor meer kansengelijkheid voor urgente aandachtsgroepen. Gemeenten moeten een urgentieregeling opstellen als onderdeel van de huisvestings-verordening. Gemeenten krijgen daarnaast de verplichting om afspraken te maken met gemeenten in de regio over de verdeling van urgenten.
Verder staat in het wetsvoorstel dat er voor bepaalde categorieën bouwprojecten één gang naar de rechter komt (in plaats van twee). De bestuursrechter moet daarbij binnen 6 maanden uitspraak doen en beroepen worden versneld behandeld. Hiermee kan de tijdswinst oplopen tot één jaar. Daarnaast wordt de onderbouwing van ‘een straatje erbij’ minder omslachtig. De Ladder voor duurzame verstedelijking wordt past verplicht bij projecten vanaf 50 woningen. Verder wordt de plaatsing van een mantelzorgwoning overal in Nederland vergunningsvrij. Ook moeten schuren en andere bestaande bijgebouwen vergunningsvrij gebruikt kunnen worden als tijdelijke mantelzorgwoning. Alles om ‘mantelzorgwonen’ zo aantrekkelijk en makkelijk mogelijk te maken.
Demografische ontwikkelingen zorgen voor grote vraag naar kleine(re) nultreden woningen
Er is sprake van een verschuiving van woonwensen. De huishoudensgrootte van onze inwoners neemt (ook zonder krimp) af en een woning moet nog geschikt zijn als iemand ouder wordt (en meer zorg nodig heeft). Hierdoor stijgt de vraag naar kleine(re) nultredenwoningen de komende jaren. Zowel vanuit jongeren als ouderen. De vraag focust zich vooral op betaalbaar aanbod (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop). Het aantal bestaande grondgebonden koopwoningen kan, wanneer doorstroming op gang komt, voorzien in de toekomstige behoefte aan grondgebonden koopwoningen in onze gemeente.
Hoofdstuk 2.
Artikel 2.1
Wat zien we?
Onderdeel van Voorbereid op morgen: zorgSAAM wonen in gemeente Bergen (L)