Vertraging voorkomen en zorgen voor meer woningen
We willen een aantrekkelijke woongemeente zijn en blijven voor al onze inwoners. Hiervoor is vernieuwing nodig. Tot en met 2026 voegen we daarom minimaal 400 bouwtitels toe. Eén bouwtitel geeft het recht op de bouw van één woning. We zetten daarbij de in 2022 ingezette lijn (realiseren van bouwtitels) door en maken snelheid in de voor- en procedurefase van woningbouwplannen. Ook in de realisatiefase zorgen we ervoor dat vertraging voorkomen wordt. Dit is tweeledig: aan de kant van de gemeente en aan de kant van de initiatiefnemer van woningbouwplannen.
We bouwen in al onze dorpen nieuwe woningen
We voegen in alle dorpen bouwtitels toe. We doen dit om onze dorpen vitaal en leefbaar te houden en om ervoor te zorgen dat onze inwoners hun wooncarrière (indien gewenst) zoveel mogelijk binnen hun eigen dorp kunnen maken. De afgelopen jaren zien we namelijk dat maar weinig jongeren een woning kunnen vinden in hun eigen dorp. Door het gebrek aan opties verlaten ze het dorp (en onze gemeente). Hierdoor komt het voorzieningenniveau en de leefbaarheid onder druk te staan. Dit moeten we in de toekomst voorkomen.
We houden daarbij wel rekening met de omvang en het karakter van de dorpen en we bouwen voor de lokale woonbehoefte. Elk dorp heeft een eigen uniek karakter dat zorgt voor een woonomgeving waarin mensen graag wil wonen. Deze moeten we behouden en waar nodig versterken. Nieuwbouw moet daarom passend zijn bij de lokale identiteit en in verhouding staan met de omvang van de dorpen. Het groene en weidse karakter en de dorpse omgeving moet behouden blijven.
Tot en met 2030: 305 extra woningen nodig om in lokale woonbehoefte te voorzien
Op basis van de meest actuele huishoudensprognose (inclusief migratie) is er in de gemeente Bergen in de periode 2024 t/m 2030 behoefte aan zo’n 305 extra woningen3Bron: Progneff (2023), WoON (2021), CBS-Microdata (2024, cijfers 2018-2022), bewerking Stec Groep (2024).. Het zwaartepunt van de behoefte ligt in de dorpen Nieuw Bergen en Well, maar ook in alle andere dorpen is behoefte aan extra woningen. Er is vooral behoefte aan extra nultredenwoningen. De behoefte is het grootste in het sociale huur-, middenhuur- en koopsegment. Daarom focussen we ons als eerst op deze segmenten. De behoefte aan vrijesectorhuur nultredenwoningen is beperkter. Dit geldt voor iedere kern. Wanneer doorstroming op gang komt door de bouw van deze nultredenwoningen, is er in theorie geen behoefte meer aan nieuwe grondgebonden eengezinswoningen. In de bestaande voorraad zijn voldoende grondgebonden woningen aanwezig om in de (toekomstige) vraag te voorzien. Ook na 2030 blijft de gemeente Bergen licht groeien. Tussen 2030 en 2040 stijgt het aantal huishoudens nog met zo’n 125. Er is dus (in geen enkel dorp) sprake van krimp!
Met onze ambitie om tot en met 2026 400 bouwtitels toe te voegen, realiseren we onze gemeentelijke woningbehoefte (circa 430 extra woningen tot 2040) dus deels versneld. In de prognose wordt echter nog geen rekening gehouden met het inlopen van het huidige woningtekort. Deze bedraagt in de gemeente Bergen zo’n 80 woningen. Dit resulteert in een totale opgave van 510 woningen tot 2040. In onderstaande tabel is, aansluitend op bovenstaande woningbehoefte, de indicatieve woningbouw opgave per dorp uiteengezet in een bandbreedte. Deze dient als richtinggevend te worden gezien.
Tabel 1: woningbehoefte uitgesplitst naar dorpen, periode 2024 tot 2040
Dorp
Onderkant bandbreedte
Bovenkant bandbreedte
Afferden
70
90
Aijen
5
5
Nieuw-Bergen
165
205
Bergen
5
5
Siebengewald
50
65
Well
90
110
Wellerlooi
20
30
Totaal
400
510
Bron: Progneff (2023), WoON (2021), CBS-Microdata (2024, cijfers 2018-2022), bewerking Stec Groep (2024).
Met 400 bouwtitels voorzien we in het grootste deel van onze toekomstige woningbehoefte én voorkomen we krimp. In een bouwtitel kan alleen niemand wonen. We zetten de komende jaren daarom vol in op het realiseren van deze bouwtitels en het bouwen van woningen. Tegelijkertijd blijven we de woningbehoefte goed monitoren. Dit is namelijk altijd een momentopname en de praktijk is veranderlijk. Het Rijk en de provincies werken nu bijvoorbeeld (al) aan de herijking van de woondeals. Door goed te monitoren zorgen we ervoor dat we, mocht daar aanleiding toe zijn, snel kunnen opschalen en meer woningen kunnen (laten) realiseren.
We bouwen om doorstroming te bevorderen
We zetten in op doorstroming. Doorstroming is de sleutel tot een goed functionerende woningmarkt. De slechte beschikbaarheid van (betaalbare) woningen komt namelijk voor een groot deel door de beperkte doorstroommogelijkheden van ouderen. In onze gemeente is het betaalbare en geschikte aanbod waar (toekomstige) senioren naar toe kunnen verhuizen immers beperkt. Dit terwijl het toevoegen van nultredenwoningen voor ouderen wel vijf verhuizingen op kan leveren. Het toevoegen van een starterswoning (die niet nultreden is) zorgt gemiddeld voor slechts één verhuizing. De woningen die vervolgens doormiddel van doorstroming vrijkomen bieden andere huishoudens de mogelijkheid een woning te kopen.
We zetten met ons nieuwbouwprogramma daarom voor 75% in op de bouw van nultreden-woningen die geschikt zijn voor ouderen (maar ook jongeren). Bij voorkeur worden deze rollator toegankelijk (BAT 2)4Uitgebreide definities zijn te vinden in de begrippenlijst aan het eind van dit document. gebouwd. Er moet gebouwd worden in verschillende verschijningsvormen. Er is immers niet één type ouderen. Dit betekent variatie in woningtype (grondgebonden en appartementen) en prijssegment (huur en koop), met de nadruk op sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. We houden rekening met een goede opbouw en mix in onze dorpen, bewegen mee met de veranderende woonwensen en zorgen ervoor dat het nieuwbouw aanbod voor ouderen aantrekkelijker wordt. De (bijpassende) inrichting van het openbaar gebied is daarbij net zo belangrijk al de juiste woning.
Rijksbeleid zet vol in op betaal- en beschikbaarheid
Een belangrijk kader voor gemeentelijk woonbeleid is de Nationale Woon- en Bouwagenda en de bijbehorende programma’s. Het doel is om in de periode 2022 t/m 2030 900.000 extra woningen te realiseren (100.000 per jaar). Van de 900.000 woningen die gebouwd worden, moeten 600.000 woningen betaalbaar zijn. Dit betekent 350.000 woningen in de middenhuur en betaalbare koop en 250.000 sociale huurwoningen.
Deze ambities zijn vertaald naar samenwerkingsafspraken tussen het Rijk en de provincies. In maart 2023 hebben minister Hugo de Jonge, de provincie Limburg en Limburgse gemeenten hun handtekening onder de Woondeal Limburg gezet. Hierin is afgesproken dat de provincie 26.550 woningen gaat realiseren tot en met 2030. Hiervan moet twee derde betaalbaar zijn (tot € 1.000 huur of € 390.000 koop). Daarnaast moeten de toevoegingen bijdragen aan het streven van 30% sociale huur in de bestaande woningvoorraad. Met de gemeente Bergen is afgesproken dat er tot 2025 circa 275 woningen (versneld) toegevoegd worden (waarvan ongeveer 1/2 betaalbaar). Na 2025 moet 2/3 van alle plannen betaalbaar zijn.
De woningen die toegevoegd worden zijn én blijven betaalbaar
We zorgen ervoor dat de woningen die toegevoegd worden betaalbaar zijn, en dat deze dit ook blijven. Dit kunnen ook alternatieve woonvormen zijn. Hiermee zorgen we dat aanbod aantrekkelijk wordt voor ouderen (= doorstroming) en dat starters en jongeren de kans krijgen een (nieuwe) woning te kopen in onze gemeente. Hiermee verbeteren we niet alleen de woonmogelijkheden voor onze inwoners, maar creëren we ook een aantrekkelijker vestigingsklimaat voor zorgverleners en andere cruciale beroepsgroepen met een laag en middeninkomen. Dit zijn mensen die we komende jaren hard nodig hebben en daarom graag willen aantrekken. Om dit te realiseren moet het gemeentelijke woningbouwprogramma voor 2/3 bestaan uit betaalbare woningen. Dit zijn woningen in het sociale huur, middenhuur en betaalbare koop segment (tot € 390.000). Binnen het betaalbare koopsegment willen we ook dat een deel van het aanbod gerealiseerd wordt tot € 335.000 (aansluitend bij de provinciale definitie van ‘betaalbare koopwoningen midden’. Hiermee sturen we op woningen die daadwerkelijk betaalbaar zijn voor onze inwoners.
Huidig bouwprogramma vraagt om kwalitatieve bijsturing
Tot en met 2030 is er behoefte aan ruim 300 extra woningen in de gemeente Bergen. Tot 2040 gaat het om een (totale) behoefte van zo’n 425 woningen. Van deze woningen zijn momenteel 130 woningen onderdeel van een hard bestemmingsplan (vastgesteld of onherroepelijk). De rest van de te realiseren woningen (295) is nog onderdeel van een zacht plan (voorbereiding of procedure). De gemeente Bergen beschikt daarmee (gemeentebreed) over voldoende woningbouwplannen om in de behoefte te voorzien. Wel is er nog aandacht nodig voor het juiste plan op de juiste plek. Niet in elk dorp zijn voldoende woningbouwplannen om te voorzien in de lokale behoefte.
Het type woning dat gebouwd gaat worden is nog een aandachtspunt. Van het totaal aantal woningen in plannen bestaat 59% uit appartementen/nultredenwoningen en 25% uit grondge-bonden woningen. Van 16% van de woningen is het type nog niet bekend. Het woning-bouwprogramma sluit dus redelijk, maar nog niet goed genoeg aan op de gemeentelijke behoefte en (nieuwe) ambities uit dit volkshuisvestingsprogramma (75% nultredenwoningen).
Ten aanzien van betaalbaarheid is dat wel zo. In totaal zijn ruim 75% van de nieuw woningen in plannen betaalbaar. Over de bouw van sociale huurwoningen zijn bijvoorbeeld al concrete afspraken gemaakt met woningcorporatie Destion. Zij voegen tot en met 2030 125 nieuwe sociale huurwoningen toe. Daarnaast is afgesproken om de woningbehoefte (gezamenlijk) te monitoren en het (sociale) woningbouwprogramma hierop af te stemmen. Groei van de totale gemeentelijke bouwprogramma, betekent namelijk (in het kader van de Wvrv) ook een groei van het aantal sociale huurwoningen dat toegevoegd moet worden. Dit om 30% sociale huur in het totale nieuwbouwprogrammering te (blijven) halen.
Bouwen in het buitengebied
In de gemeente Bergen stoppen de komende jaren meer agrariërs met hun bedrijf. Dit omdat ze geen bedrijfsopvolging hebben, te grote investeringen moeten doen en/of hun bedrijf in de buurt ligt van kwetsbare natuur. Hierdoor komt agrarische bebouwing vrij. Een deel van deze bebouwing kan hergebruikt worden. Een groter deel komt in aanmerking voor sloop. Hierdoor zien we (nu al) dat het aantal rood-voor-rood aanvragen de afgelopen jaren is toegenomen. De herontwikkeling van deze erven vormt een belangrijke schakel in de transitie van het landelijk gebied. Het raakt namelijk aan veel opgaven en thema’s, zoals natuur-, water- en klimaatdoelen, nieuwe verdienmodellen voor de landbouw, (betaalbare) woningbouw en verstedelijking en het sociaaleconomische perspectief voor het platteland. Deze opgave vraagt daarom om ruimtelijke keuzes en goed en slim ruimtegebruik. Een aantal uitgangspunten zijn daarbij leidend:
Wonen is in het buitengebied onderschikt aan landbouw en natuur;
We willen niet teveel extra woningen in het buitengebied. We gaan terughoudend om met rood-voor-rood ontwikkelingen op het eigen erf;
Bij herontwikkeling moet er een aantoonbare ruimtelijke kwaliteitswinst zijn;
We faciliteren het clusteren van rood-voor-rood woningen aan randen van onze dorpen, in buurtschappen, lintbebouwing en op bebouwingsclusters;
We zetten in op de bouw van betaalbare nultredenwoningen.
Hoofdstuk 2.
Artikel 2.2
Wat is onze visie?
Onderdeel van Voorbereid op morgen: zorgSAAM wonen in gemeente Bergen (L)