Bij actief grondbeleid is uitgifte een belangrijk sturingsinstrument van de gemeente. Door het uitgeven van onroerende zaken houdt de gemeente regie over de gewenste ruimtelijke ontwikkeling, de selectie van partijen en uiteindelijk de realisatie van gemeentelijke beleidsdoelen. Ook kan de gemeente door uitgifte van onroerende zaken inkomsten generen om de te verwachten investeringen in de grondexploitatie te dekken. Uitgifte is maatwerk: op basis van de locatie, functie en afnemer wordt bepaald op welke manier de grond/het vastgoed wordt uitgegeven. Bij de uitgifte van onroerende zaken zal de gemeente ervoor zorgen dat zij voldoet aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel.
De gewijzigde praktijk van uitgifte (Didam-arrest)
In het zogenaamde Didam-arrest (d.d. 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat overheidslichamen op grond van het gelijkheidsbeginsel in principe mededingingsruimte moeten bieden aan potentiële gegadigden bij privaatrechtelijke rechtshandelingen zoals uitgifte van onroerende zaken. Overheden kunnen onroerende zaken niet meer exclusief aan één partij aanbieden zonder dit vooraf kenbaar te maken en andere geïnteresseerden de mogelijkheid te bieden mee te dingen. Een partij moet worden geselecteerd aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. De gemeente Neder-Betuwe neemt bij het opstellen van deze criteria de haar toekomende beleidsruimte in acht. Het gelijkheidsbeginsel brengt volgens de Hoge Raad ook mee dat gemeenten een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot:
de beschikbaarheid van de onroerende zaak;
de selectieprocedure;
het tijdschema en;
de toe te passen selectiecriteria.
De gemeente moet hierover tijdig, voorafgaand aan de selectieprocedure, informatie verstrekken op een zodanige wijze dat potentiële gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. De informatieverstrekking geschiedt door middel van een publicatie op de gemeentelijke website, in het Gemeenteblad en in de krant “Hét Gemeentenieuws”.
In het Didam-arrest is op bovenstaande hoofdregel een uitzondering geformuleerd. De gemeente mag afzien van een selectieprocedure als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de uitgifte van de onroerende zaak. In dat geval is een-op-een uitgifte wel toegestaan. Dit doet zich onder andere voor bij: uitgifte van groenstroken en restgronden aan aangrenzende eigenaren of netwerkbeheerders, uitgifte van gronden aan toegelaten instellingen (als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet) en bouwclaims. Wanneer deze uitzondering van toepassing is geldt wel de verplichting om de voorgenomen een-op-een uitgifte openbaar bekend te maken en te motiveren waarom er naar oordeel van de gemeente slechts één serieuze gegadigde is. De gemeente wenst op eenduidige wijze te communiceren en maakt daarom ook de voorgenomen een-op-een uitgiften openbaar bekend via een publicatie op de gemeentelijke website, in het Gemeenteblad en in de krant “Hét Gemeentenieuws”.
Gelet op de algemene formulering van het arrest moet er rekening mee worden gehouden dat dit niet alleen van belang is voor verkoop, maar ook voor andere vormen van uitgifte, zoals erfpacht- en opstalrechten, ruil, pacht, huur en andere vastgoed gerelateerde overeenkomsten zoals publiek-private samenwerkingsovereenkomsten waarin dergelijke rechten worden vergeven. De precieze reikwijdte van het arrest zal zich uiteindelijk uitkristalliseren in de jurisprudentie. Op het moment van schrijven van deze nota kon nog geen rekening worden houden met de Hoge Raad uitspraak inzake Didam II die wordt verwacht op 6 december 2024. De gemeente zal zich voorlopig bij iedere voorgenomen uitgifte van een onroerende zaak moeten afvragen of er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten zijn. Mocht dit het geval zijn, dan moet – al dan niet met behulp van een makelaar en/of notaris – een openbare selectieprocedure worden opgestart.
Methoden uitgifte
De gemeente geeft in principe alleen bouwrijpe grond uit. Bij uitzondering kan hiervan worden afgeweken. Het uitgangspunt is ook dat (bouw)grond in eigendom wordt uitgegeven door middel van grondverkoop. Slechts in uitzonderlijke situaties kan de gemeente besluiten om de grond in erfpacht uit te geven, in plaats van te verkopen. Dit kan bijvoorbeeld als de gemeente:
de zeggenschap over de grond wil behouden;
de grondprijs laag wil houden om de grond bereikbaar te maken voor specifieke doelgroepen;
gebruiks- en/of beheersplichten wil opleggen;
grondspeculatie wil tegengaan.
Met inachtneming van het Didam-arrest kiest de gemeente bij uitgifte van grond of vastgoed in principe, maar niet uitsluitend, uit de volgende methoden:
Uitgifte via uitnodiging/bieding: de uitgifte van grond/vastgoed wordt openbaar bekend gemaakt en de gemeente nodigt geïnteresseerden uit om een bod te doen binnen een bepaalde termijn. De gemeente kan voorwaarden stellen waaraan inschrijvers moeten voldoen. De onroerende zaak wordt vervolgens (via een makelaar) verkocht aan de hoogste bieder.
Uitgifte via een ontwikkelcompetitie: de grond/het vastgoed wordt te koop aangeboden en geïnteresseerden moeten, naast het uitbrengen van een bod, ook een ontwikkelplan presenteren. De gemeente beoordeelt aan de hand van vooraf vastgestelde selectiecriteria welke inschrijver de competitie wint, de onroerende zaak verkrijgt en de ontwikkeling realiseert.
Als onderdeel van een uitgifte kan de gemeente ook gebruik maken van een lotingsprocedure. De gemeente beoordeelt per plan welke methode van uitgifte het beste past bij de ruimtelijke ontwikkeling. Bij de beoordeling wordt onder meer gekeken naar de aantrekkelijkheid van de locatie, de functie van de grond/het vastgoed en de doelgroep.
Grondprijsbeleid
De grondprijzen van diverse categorieën gronden/projecten worden jaarlijks vastgelegd in de grondprijzenbrief. Het college stelt de grondprijzenbrief vast, waarna deze via een raadsinformatiebrief ter kennis van de raad wordt gebracht.
In overeenstemming met de regels over staatssteun hanteert de gemeente Neder-Betuwe marktconforme grondprijzen voor de uitgifte van gronden. Voor het bepalen van marktconforme gronduitgifteprijzen sluit de gemeente zoveel mogelijk aan bij de residuele grondwaardemethode. Alle kosten die de gemeente moet maken, waaronder de kosten voor bouw- en woonrijp maken, de plankosten en de kosten voor bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkeling, worden meegenomen in het bepalen van de (residuele) grondprijzen. Voor enkele categorieën gronden/projecten gelden vaste prijzen. Dit is het geval bij sociale woningbouw, groen- en reststroken en volkstuinen.
Uitgifte gemeentelijk vastgoed
Indien gemeentelijk vastgoed niet in aanmerking komt voor herontwikkeling of als ruilobject ingezet kan worden, dan wordt het door de gemeente verkocht. Het vastgoed wordt daarbij tegen marktwaarde verkocht. De waarde wordt bepaald door een onafhankelijke taxateur. Hierbij wordt gekeken naar zowel de huidige functie als een mogelijke waarde bij wijziging naar een meer lucratieve functie, zoals wonen. Bij verkoop van vastgoed moet ook het Didam-arrest in acht worden genomen. Het uitgangspunt is dat het vastgoed via een makelaar wordt verkocht aan de hoogste bieder. Ook andere vooraf vastgestelde selectiecriteria kunnen naast het hoogste bod een rol spelen. Het verkoopresultaat van het vastgoed wordt toegevoegd aan de Algemene Reserve.
Uitgifte groenstroken en restgronden
Bij de gemeente Neder-Betuwe komen regelmatig verzoeken binnen voor uitgifte van groenstroken, volkstuinen, weilanden en agrarische percelen. Deze verzoeken worden afgehandeld volgens vastgestelde toetsingscriteria die zijn vastgelegd in het ‘Uitgiftebeleid gemeentelijke groenstroken en restgronden’. Ook voor situaties waarin groenstroken en restgronden ongevraagd door particulieren in gebruik zijn genomen bevat deze beleidsnota kaders. Voor de uitgifte van groenstroken en restgronden hanteert de gemeente marktconforme prijzen welke jaarlijks in de grondprijzenbrief vastgesteld worden.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies