Jong en oud en iedereen ertussenin voelt zich thuis in Bronckhorst. Om hiervoor te blijven zorgen, hebben we de ambitie om jonge en oudere inwoners een passende woning te bieden in hun eigen gemeenschap. Hiervoor vergroten we onze woningvoorraad en voeren we regie op de woningbouwproductie en -programmering voor zowel jonge als oudere inwoners. In het licht van de vergrijzing en leefbaarheid is het belangrijk om jonge inwoners te behouden en aan te trekken. Dit is essentieel voor een evenwichtige bevolkingsopbouw én voor het waarborgen van de voldoende arbeidskrachten in onze gemeente. Geschikte woningen voor oudere inwoners - in alle soorten en maten - zijn eveneens nodig. Om te zorgen dat deze groep zo lang mogelijk zelfstandig oud kan worden, is een geschikte woning van groot belang. Door het toevoegen van dit soort woningen komen andere woningen - voor bijvoorbeeld (jonge) gezinnen - weer vrij. Met slimme combinaties van transformeren van bestaand vastgoed en het maximaal benutten van bestaande stenen, inbreiden en het toevoegen van nieuwbouw, sturen we op een evenwichtig woningaanbod in de kernen en daarbuiten.
Kortom, we voeren regie op het realiseren van een voldoende betaalbaar, divers en duurzaam woonaanbod. Zo komt de juiste woning op de juiste plek, passend bij de woonbehoefte in onze gemeente. Dit doen we door in te zetten op:
Het vergroten van de woningvoorraad voor iedereen
We zetten in op de realisatie van voldoende woningen voor verschillende doelgroepen en in verschillende prijsklassen. Daarbij wordt gekeken naar voldoende spreiding over de kernen, transformatie, inbreiding, uitbreiding en tijdelijke toevoeging. Er is ook ruimte voor innovatieve en collectieve woonvormen.
Het borgen van afspraken en sturen op realisatie
Voor het realiseren van onze ambities maken we afspraken met de woningbouwcorporaties, de provincie en het Rijk en met de gemeenteraad en de samenleving. Met al deze afspraken en het monitoren daarvan kunnen we voldoen aan de ruimtelijke en maatschappelijke opgaven.
De juiste regels en randvoorwaarden
Onze woningbouwambitie vraagt om heldere regels en randvoorwaarden. Zo zijn we onder meer duidelijk in de mogelijkheden voor woningbouw in het buitengebied en woningsplitsing, zetten we in op toekomstbestendig bouwen met aandacht voor water en bodem en geven we duidelijkheid over de toekomstbestendig wonen lening en de starterslening.
Hieronder werken we deze uitgangspunten verder uit:
Het vergroten van de woningvoorraad voor iedereen:
We blijven inzetten op het toevoegen van 1.700 - 2.200 nieuwe woningen tot en met 2035. Omdat de realisatie van woningen minder snel gaat dan geambieerd, houden we vanuit realisme de aantallen en ambitie vast, maar uit te spreiden tot en met 2035. Hierbij gaan we een voorgenomen ondergrens van het aantal woningen van 1.5507Omdat al een deel van de 1.700 woningen gerealiseerd is, ligt onze ondergrens van het minimaal aantal te realiseren woningen op 1.550. woningen vastleggen in de Regionale Woondealafspraken regio Achterhoek in het eerste kwartaal van 2025. De komende jaren zetten we als gemeente stevig in op het aanjagen van onze harde en zachte plancapaciteit, ten einde voldoende woningen daadwerkelijk te realiseren om tegemoet te komen aan de woonbehoeften van onze inwoners.
Bij nieuwbouw bouwen we tot en met 2030 tweederde betaalbaar, waarvan 28% sociale huur en 32% betaalbare koop tot €355.000 (hierin volgen we niet de betaalbaarheidsgrens €390.000 gehanteerd door het Rijk maar de regionale afspraak, om vast te houden aan deze €355.000) en middenhuur (van 850 tot €1.000,- per maand). Binnen het koopsegment wordt een extra categorie in het aanbod van koopwoningen gehanteerd (dit noemen we ‘sociale koop’). Voor starters ligt deze betaalbaarheidsgrens vast op maximaal €250.000 (prijspeil 2023)8Regionale Woonagenda Achterhoek 2023-2030 (Regio Achterhoek, 2022). Bij nieuwbouwprojecten hanteren we het stromenschema uit de Regionale Woonagenda Achterhoek.
De sociale huurwoningen worden hoofdzakelijk toegevoegd in de grotere kernen in verband met de nabijheid van voorzieningen en openbaar vervoer. In de periode voor 2030 verkennen we gezamenlijk met de woningcorporaties welk aandeel sociale huur we na 2030 nodig hebben in nieuwbouwprojecten. Afspraken over de realisatie van de sociale woningvoorraad en onze andere doelstellingen leggen we vast in de lokale prestatieafspraken die we (meer)jaarlijks maken met de woningcorporaties ProWonen, Sité, Woonzorg Nederland en Habion.
We bieden ruimte met onze woningbouwprogrammering aan alle doelgroepen, maar blijven we onverkort sturen op extra woningen voor ouderen, jongeren en starters en mensen in een kwetsbare positie die zorg en ondersteuning nodig hebben. Daarnaast zien we dat de huidige arbeidsmarkt één van de grootste uitdagingen is de komende jaren. We zetten op het aantrekkelijk maken van onze gemeente voor potentiële werknemers door de nodige woningen voor arbeidskrachten te programmeren.
Met name senioren en starters komen op dit moment in de knel op de woningmarkt. Daarom zetten we in op een aanbod dat aantrekkelijk is voor jonge alleenstaanden en stellen, evenals voor senioren en empty-nesters9Het bouwen voor doorstromende empty-nesters (een of twee persoonshuishoudens waarvan de kinderen uit huis zijn) levert een lange verhuisketen op, waarmee zo veel mogelijk mensen een sta op de woningmarkt kunnen zetten (RIGO, 2023)., die bij verhuizingen hun gezinswoning vrijmaken voor nieuwe gezinnen. Hiermee stimuleren we doorstroming en zetten we in op gemengde dorpen en wijken. We investeren in het toevoegen van woningen aan het begin en einde van de verhuistrein. Hierin zien we ook een behoefte bij senioren en empty-nesters aan wat grotere levensloopbestendige of rolstoeltoegankelijke woningen met (kleine) tuin in de kernen, in het duurdere segment. Naast het toevoegen van kleinere (betaalbare) woningtypen willen we ook hieraan voldoende ruimte bieden binnen onze woningbouwprogrammering.
We nemen maatregelen om doorstroming in onze gemeente maximaal te bevorderen met het oog op de gewenste verhuistreinen om zo veel mogelijk mensen een stap op de woningmarkt te laten zetten10Hierbij baseren we ons op de uitkomsten van een aantal recente onderzoeken naar doorstromingsmaatregelen: Gereedschapskist doorstroming (Aedes, 2023), Sturend aan de slag met volkshuisvesting (Platform 31, Aedes, Kennisplatform corporaties, TU Delft, 2023)..
Allereerst zorgen we voor een divers en passend aanbod. We zetten in op het realiseren van voldoende geschikte woon(zorg)alternatieven voor senioren. Meer gelijkvloerse woningen, diverse woonvormen, en ruimere mogelijkheden voor (pre)mantelzorgwoningen zijn belangrijke oplossingen.
We informeren en stimuleren we ouderen bij het verhuizen naar een toegankelijke woning. In 2023 hiervoor is al een project genaamd ‘langer zelfstandig wonen’ gestart door de woningcorporaties.
Daarnaast zetten we in op een passend pakket aan 'doorstroommaatregelen' om oudere huurders te stimuleren om hun ruime gezinswoning te verruilen voor een kleinere, toegankelijke woning. Het kan bijvoorbeeld gaan om voorrang bij de woningbouwtoewijzing voor doorstromers, maar ook om een huurgewenningsbijdrage of om hulp bij het regelen van een verhuizing.
Samen met woningcorporaties en bijvoorbeeld ouderenverenigingen en dorpsorganisaties zetten we in op het bevorderen van bewustwording van senioren. Bijvoorbeeld door 75+ huisbezoeken bij woningeigenaren en huurders. Deze gesprekken worden gevoerd door de ouderenadviseur van de welzijnsstichting. Hierin lichten ze ouderen voor over de mogelijkheden van verhuizen, maar ook over wat zij kunnen doen om hun eigen woning levensloopgeschikt te maken.
We bieden ruimte aan innovatieve en collectieve woonvormen. We willen hiermee de zelfredzaamheid van mensen bevorderen en tegelijkertijd de diversiteit aan woonmilieus vergroten. We zien de gemeente ziet dat de initiatieven en de vraag naar collectieve woonvormen en hofjeswonen toeneemt. Daarom bieden we ruimte aan initiatieven of experimenten op het gebied van vernieuwende woonvormen en het samenwonen ‘onder één dak’. De rol van ons als gemeente is vooral om initiatieven van onderop te faciliteren en waar nodig zelf aan te jagen.
We zorgen voor de goede woningbouwontwikkelingen op de juiste plek en met voldoende spreiding. Hierbij sturen we op grotere hoeveelheid toevoegingen in en bij de grotere kernen (Hengelo, Hummelo, Steenderen, Vorden, Zelhem) en kleinschalige toevoegingen naar lokale behoefte passend bij de schaal en de behoefte van de kleinere kernen en in het buitengebied. We verdelen onze totale woningbouwambitie daarom als volgt binnen onze gemeente:
ca. 55% woningen in de kernen;
ca. 30% woningen op uitbreidingslocaties;
ca. 15% woningen in het buitengebied;
Een deel van de bovenstaande woningen is tijdelijk, modulair en/of verplaatsbaar. We bepalen later in nauwe afstemming met onze woonpartners om hoeveel woningen dit gaat. Zo zorgen we in gezamenlijkheid met onze woonpartners voor een flexibele schil op plekken binnen de gemeente waar ze op dat moment het meest nodig zijn. Wanneer dit niet meer zo is of andere opgaven om beschikbare ruimte vragen, kunnen we hierop anticiperen door ze weg te halen.
Woningen kunnen toegevoegd worden door transformatie, inbreiding, uitbreiding en tijdelijke toevoeging. We gaan hierbij voor een verdeling over de hele gemeente passend bij de lokale behoefte en vraag. We zetten als gemeente wanneer mogelijk ook onze eigen vrijkomende panden en locaties binnen de kernen in voor betaalbare woningbouw. Met name voor ouderen en starters.
We zetten in op het maximaal en effectief benutten van bestaande stenen. Dit doen we vanuit onze circulariteitsambities, maar ook om onze woonkwaliteiten die vaak zitten in de karakteristieke en monumentale uitstraling van panden te behouden en te versterken. Dit is belangrijk voor de gemeente Bronckhorst. Vanuit deze gedachte zetten we in op woningsplitsing, optoppen, transformatie van ander vastgoed naar wonen en waar nodig sloop-nieuwbouw.
Binnen de kernen staan we woningsplitsing toe, in principe onder de voorwaarden die momenteel gelden. We houden deze voorwaarden in de komende periode kritisch tegen het licht. We onderzoeken hoe we onze bestaande woningvoorraad en de bijbehorende kwaliteiten maximaal kunnen benutten en behouden. Voor het buitengebied herijkten we het beleid met betrekking tot woningsplitsing, zie hiervoor de ‘Herijking kaders woningbouw in het buitengebied gemeente Bronckhorst’ (2024).
Permanente bewoning van recreatiewoningen is niet toegestaan. In specifieke gevallen is (tijdelijke) bewoning onder voorwaarden wel toegestaan, hiervoor geldt maatwerk.
Het borgen van afspraken en sturen op realisatie
We monitoren de realisatie en plannen actief. Dit doen we jaarlijks. Zo kunnen we tijdig bijsturen waar nodig. We leveren deze gegevens ook aan bij de provincie Gelderland en voor de Achterhoek Monitor en gaan deelnemen aan het dashboard van VNG DIWI. Vanaf 2025 zullen ook de woningtypen geclusterd en zorggeschikt bij de uitvraag worden toegevoegd.
Wij blijven adaptief programmeren. Dit betekent dat we extra woningen bouwen of onze woningbouwambities naar beneden bijstellen waar nodig, als de opgave wijzigt, bijvoorbeeld op het gebied van woningbouwaantallen of betaalbaarheid. Onze woningbouwambitie na 2035 bepalen we zodra de woonbehoefte voor de gemeente Bronckhorst geactualiseerd in beeld is. We sluiten hiervoor aan op actuele woningmarkt- en woonbehoefteonderzoeken, als ook bij wat er leeft in de gemeente, de marktpartijen en trends en ontwikkelingen in de samenleving.
Tevens volgen we bij het herijken van onze woningbouwprogrammering de proceslijn en planning vanuit de Achterhoekse regionale Woondeal. Ook verkennen we in de periode voor 2030 gezamenlijk met de woningcorporaties en in afstemming binnen de regio een lager percentage sociale huur in nieuwbouwprojecten voor de periode na 2030. Naar verwachting zal de behoefte aan sociale huurwoningen dan dalen. Nog steeds gaan we er dan vanuit dat het grootste aandeel sociale huurwoningen in de grote kernen gelegen zal zijn.
Met een zelfbewoningsplicht van 5 jaar bij (nieuwbouw)woningen tot €355.000,- (WOZ-waarde) gaan we de komende jaren speculaties op onze woningmarkt tegen. Met het begrenzen van bouwblok en uitbreiding in ons omgevingsplan zorgen we ervoor dat betaalbare woningen ook betaalbaar blijven.
We blijven inzetten op financiële arrangementen: beschikbaar stellen van de toekomstbestendig wonen lening en de starterslening.
Toekomstbestendig wonen lening: Het doel van de lening is verbetering van bestaande woningen en deze zo toekomstbestendig te maken. De maatregelen die voor deze regeling in aanmerking komen zijn o.a. energiebesparing, levensloopbestendigheid, sloop van bijvoorbeeld verpauperde schuurtjes, funderingsherstel of asbestsanering.
Starterslening: De Starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van een starterswoning en het bedrag dat starters maximaal bij de bank kunnen lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De regeling van de gemeente Bronckhorst kan worden toegepast op nieuwbouwwoningen en op bestaande koopwoningen in de gemeente Bronckhorst. De gemeente stelt geld beschikbaar voor een beperkt aantal leningen.
De juiste regels en randvoorwaarden
In lijn met onze regionale afspraken erkennen wij de gestelde ambities uit het Gelders kader Toekomstbestendig bouwen. Om hier in de Achterhoek met gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen de volgende stap in te nemen, zullen we gezamenlijk een programma toekomstbestendig bouwen uitwerken.
We verruimen de mogelijkheden voor woningbouw in het buitengebied. Door aspecten zoals het toevoegen van natuur, het ontwikkelen van experimentele woon(zorg)vormen en verduurzaming expliciet mee te nemen in onze afweging bieden we meer flexibiliteit voor woningbouwinitiatieven buiten de kernen en buurtschappen. Extra verstening in het buitengebied willen we zoveel mogelijk voorkomen, zodat de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd blijft. Met een uitnodigend kader wegen we woningbouwinitiatieven in het buitengebied integraal af (zie notitie ‘Herijking kaders woningbouw in het buitengebied gemeente Bronckhorst). Binnen het uitnodigend kader wordt ontwikkelruimte gecreëerd (bijvoorbeeld door middel van sloop, aanleg van landschapselementen/natuur, toevoegen van experimentele woon(zorg)vormen etc.). De sloopmeters kunnen worden omgezet in punten, welke gebruikt kunnen worden om woningen in het buitengebied te realiseren. Op deze manier zorgt woningbouw in het buitengebied niet per definitie voor extra verstening. De gekozen werkwijze voorziet ook in het sturen op meer betaalbare woningen in het buitengebied.
Waar mogelijk verbinden we de volkshuisvestelijke opgave aan andere ruimtelijke en maatschappelijke opgaven, zoals het in stand houden van landgoederen en monumenten, het voorkomen van eenzaamheid en het zorgen voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven en hun personeel. Voor onze vijf kernen Hengelo, Hummelo, Steenderen, Vorden en Zelhem stellen we kernaanpak op waarin we de vanuit de opgave de behoefte aan woningen in beeld brengen. We onderzoeken per kern waar koppelkansen liggen tussen onze volkshuisvestelijke opgaven en andere ruimtelijke en maatschappelijke opgaven.
Water en bodem zijn sturend voor onze toekomstige woningbouwplannen. Door water en bodem sturend te laten zijn in de ruimtelijke ordening, kunnen we ook in de toekomst met een ander en grillig klimaat blijven leven, wonen en werken in een veilige omgeving, met een gezonde bodem en voldoende en schoon water. In lijn met het rijksbeleid hanteren we in deze omgevingsvisie water- en bodemsystemen als basis voor structurerende keuzes.
Om inbreiding te bevorderen en creatief om te gaan met de beschikbare ruimte, kijken we of de parkeernorm in nieuwe woningbouwontwikkelingen mee kan bewegen met de parkeerbehoefte van de toekomstige doelgroep. Dit leggen we vast in ons nieuwe parkeerbeleid. Hierbij kijken we naar kansen en blijven tegelijkertijd realistisch, we willen geen toekomstige parkeeroverlast veroorzaken maar ook zeker niet te veel parkeerplaatsen aanleggen. Veel inwoners in onze gemeente zijn afhankelijk van een auto.
Hoofdstuk 2.
Artikel 2a.
Woningbouw en woningbouwprogrammering: passende woning voor iedereen
Onderdeel van Herijkte woonvisie Bronckhorst 2024-2030