Toetsing categorie hotels en pensions (incl. hostels en hotelappartementen)

Verplichte criteria:

  • - Beschikbare uitbreidingsruimte (zie ook Hoofdstuk 4.2)
  • - Het initiatief moet passen binnen de uitbreidingsruimte van 200-250 kamers:
  • - Het initiatief moet passen binnen één van de volgende typen hotels:
    • - Moderne hotels18Vaak hebben deze hotels een luxe maar strak, minimalistisch interieur, een receptie die 24/7 geopend is (m.b.v. technologie), een eenvoudige bar of restaurant. In de bijlagen van het onderzoeksrapport wordt dit omschreven als een nieuw “tussen” segment met merken als VOCO van IHG, Curio Collection van Hilton of Moxy hotels van Marriott. (gelijkwaardig aan driesterrenniveau): aantrekkelijke hotels in het prijssegment van traditionele drie sterren hotels.
    • - Hostels: Een uniek logiesaanbod dat onder de hotelcategorie valt en een doelgroep kan aanspreken die de stad nu minder goed bereikt. Hostels hebben enkele kamers die vergelijkbaar zijn met reguliere hotels, maar bieden grotendeels meerpersoonskamers, die ook met vreemden gedeeld kunnen worden, wat een nieuw segment toeristen kan aantrekken.
    • - Luxe hotels (vier+ of vijf sterren): Hotels met uitgebreide services en faciliteiten. Hoewel er op dit moment geen directe vraagindicatoren zijn voor deze categorie, zou dit type hotel een onderscheidende aanvulling zijn in het logiesaanbod.
    • - Unieke en innovatieve zeer kleinschalige hotelvormen in en rond het water zoals drijvende hotelkamers die een bijzondere ervaring bieden.
  • - Geen uitbreidingsruimte in het prijssegment van traditionele viersterrenhotels en kleinschalige (<20 kamers) boetiekhotels.
  • - Voor uitbreidingsinitiatieven voor extra eenheden bij bestaande logiesbedrijven zie Hoofdstuk 4.2, nota bene.
  • - Juiste locatie (zie ook Hoofdstuk 4.3 en bijlage 5)
  • - De hotelontwikkeling dient plaats te vinden in of nabij de Brede Binnenstad.
  • - Initiatieven in het buitengebied blijven beperkt tot bijzondere locaties met een duidelijke meerwaarde, zoals herbestemming van erfgoed of integratie in een bestaande gebiedsontwikkeling.
  • - In geval van uitbreiding bij bestaande logiesbedrijven dient de uitbreiding plaats te vinden in een ruimtelijk of historisch samenhangend object.
  • - Passende transformatie (zie ook Hoofdstuk 4.4)
  • - (Tijdelijke) transformatie van driesterrenhotels voor andere functies is niet wenselijk.
  • - Er wordt geen medewerking verleend aan onttrekking van woningen t.b.v. hotels.
  • - Specifieke aanvullende criteria (zie ook Hoofdstuk 4.5)
    • - N.v.t.
  • - Gewenste aanvullingen (zie ook Hoofdstuk 4.6)
  • - Om een vernieuwend, kwalitatief en gedifferentieerd aanbod te realiseren zijn de volgende gewenste aanvullingen opgesteld:
    • - Er wordt ingezet op de doelgroep kwalitatieve verblijfsbezoeker: bezoekers die ons culturele en bourgondische profiel zeer bewust als bestemming kiezen en onze stad op duurzame en verantwoorde wijze gebruiken. Dit kun je doorvertalen naar de groepen Achievers en Creatives uit het doelgroepsegmentatiemodel van Glocalities.
    • - Het is een uniek bedrijfsconcept met een hoge eigen aantrekkingskracht door bijvoorbeeld de combinatie/samenwerking met andere activiteiten/faciliteiten, het design, merk of kwaliteitsniveau, placemaking en kan daarmee een gebied of gebiedsontwikkeling aanjagen.
    • - In geval van uitbreiding: de uitbreiding zorgt voor conceptuele vernieuwing binnen het bestaande bedrijf.
    • - Het initiatief zorgt voor een kwaliteitsimpuls aan de directe omgeving (veiligheid, openbare functies, herbestemming erfgoed, architectonisch bijzonder).
    • - Er is sprake van transformatie van een bestaand gebouw, anders dan transformatie van (zelfstandige) woonruimte naar logies.
    • - De ondernemer richt zich op duurzame en sociaal ondernemen (bijvoorbeeld energiemaatregelen, waterbeheer, afvalreductie, samenwerking met lokale ondernemers, inclusief arbeidsmarktbeleid).

Nota bene:

  • - Volledigheidshalve wordt vermeld dat hotels en pensions vallen onder het regime voor toeristenbelasting en een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd.
  • - In de plantoets wordt het plan op meerdere aspecten dan alleen bovenstaand toetsingskader beoordeeld, zoals parkeernormen, bouwvolume en indien van toepassing een Bibob-toets.
  • - Bij elke toevoeging van hotelappartementen wordt 40% van die appartementen gezien als normale hotelkamers. Dat betekent bij een bedrijf met 20 hotelappartementen effectief acht hotelkamers meetellen voor de uitbreidingsbalans.19Van Spronsen schat in dat circa 60% van de hotelappartementen wordt gebruikt voor verblijven langer dan een week, tot 180 nachten. Dit gebeurt bijvoorbeeld voor revalidatietrajecten. Dit impliceert dat 40% van deze vraag naar hotelappartementen moet worden gezien als “gewone hotelvraag”.
  • - In hostels bestaat een kamer vaak uit meerdere bedden, terwijl hotelkamers doorgaans enkelvoudig of dubbelvoudig worden bezet. De afweging in welke mate een hostel meetelt voor de uitbreidingsbalans vergt maatwerk op het moment dat het aan de orde is.

Toetsing categorie B&B’s

Verplichte criteria:

  • - Beschikbare uitbreidingsruimte (zie ook Hoofdstuk 4.2)
    • - Het initiatief moet passen binnen de uitbreidingsruimte van 25 extra kamers.20In het omgevingsplan is in sommige gebieden een B&B rechtstreeks toegestaan en kan op de uitbreidingsruimte dus niet altijd gestuurd worden, zie bijlage 5. Rechtstreeks toegestane B&B’s worden niet in mindering gebracht op de uitbreidingsruimte..
  • - Juiste locatie (zie ook Hoofdstuk 4.3 en bijlage 5)
  • - De B&B ontwikkeling dient plaats te vinden in de Brede Binnenstad of de dorpen en Bossche Buitens, met aandacht voor locaties liggend aan wandel- en fietsroutes, natuurschoon zoals de Maas of toeristische gebieden zoals Linie 1629.
  • - In stedelijke wijken en landschappelijke wijken en dorpen wordt terughoudend omgegaan met logiesinitiatieven. In uitzonderlijke gevallen wordt medewerking verleend op deze locaties als het initiatief bijdraagt aan de ontwikkeling zoals geschetst in de Omgevingsvisie (versterking vitaliteit en levendigheid van de stedelijke en landschappelijke wijken en dorpen) en daarmee draagt het bij aan de bestaande of beoogde gebiedsidentiteit en/of het initiatief maakt Bosch’ erfgoed toegankelijk en zichtbaar.
  • - In de brede binnenstad mogen binnen een straal van 150 meter zich maximaal 10 B&B’s vestigen.
  • - In de dorpen en Bossche Buitens mag binnen een straal van 150 meter maximaal 1 B&B zich vestigen.
  • - Passende transformatie (zie ook Hoofdstuk 4.4)
    • - N.v.t. woonfunctie blijft behouden.
  • - Specifiek aanvullende criteria (zie ook Hoofdstuk 4.5)
  • - Maximaal 35% van het bewoonde oppervlak mag ingericht worden voor de voorziening.
  • - In een B&B zijn maximaal zes slaapplaatsen zijn toegestaan.
  • - Er mag geen onevenredige parkeerdruk ontstaan; indien nodig kan dit voorschrift aanleiding zijn voor het stellen van eisen aan het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein.
  • - De exploitant moet hoofdbewoner zijn en er daadwerkelijk permanent wonen.
  • - De kamers dienen onderdeel uit te maken van het hoofd(woon)gebouw of van een praktisch daarvan onderdeel uitmakende aan- of uitbouw (niet een bergzolder of niet-benoemde ruimte). Een zelfstandige entree en/of eigen kookvoorziening is daarbij niet toegestaan.
  • - Er mag geen alcohol tegen betaling worden geschonken.
  • - Bij een huurwoning of in geval van Vereniging van Eigenaren (VvE) moet de VvE of verhuurder schriftelijk toestemming te geven voor dit initiatief.

Locaties in de Bossche Buitens (het niet-stedelijk gebied van het gebiedstype dorpen en Bossche Buitens) mogen afwijken van het voorgaande op de volgende onderdelen:

  • - De logiesfunctie mag losstaan van het hoofdgebouw, dus een vrijstaand bijgebouw zijn. Een eigen kookvoorziening is hierbij niet toegestaan.
  • - De logiesfunctie mag een zelfstandige entree hebben.

Agrarische bedrijven, of voormalige agrarische bedrijven die nog wel een agrarische bestemming hebben maar de intentie hebben dit om te zetten in wonen, in de Bossche Buitens mogen daarnaast afwijken op de volgende onderdelen:

  • - Maximale oppervlakte mag 250m2 zijn. Er wordt dan niet gerekend met een maximum percentage.
  • - Maximaal 10 slaapplaatsen in 5 kamers zijn toegestaan.
  • - Gewenste aanvullingen (zie ook Hoofdstuk 4.6)
  • - Om een vernieuwend, kwalitatief en gedifferentieerd aanbod te realiseren zijn de volgende gewenste aanvullingen opgesteld:
    • - Er wordt ingezet op de doelgroep kwalitatieve verblijfsbezoeker: bezoekers die ons culturele en bourgondische profiel zeer bewust als bestemming kiezen en onze stad op duurzame en verantwoorde wijze gebruiken. Dit kun je doorvertalen naar de groepen Achievers en Creatives uit het doelgroepsegmentatiemodel van Glocalities.
    • - Het is een uniek bedrijfsconcept met een hoge eigen aantrekkingskracht door bijvoorbeeld de combinatie/samenwerking met andere activiteiten/faciliteiten, het design, merk of kwaliteitsniveau, placemaking.
    • - In geval van uitbreiding: de uitbreiding zorgt voor conceptuele vernieuwing binnen het bestaande bedrijf.
    • - Het initiatief zorgt voor een kwaliteitsimpuls aan de directe omgeving (veiligheid, openbare functies, herbestemming erfgoed, architectonisch bijzonder).
    • - Er is sprake van transformatie van een bestaand gebouw, anders dan transformatie van (zelfstandige) woonruimte naar logies.
    • - De ondernemer richt zich op duurzame en sociaal ondernemen (bijvoorbeeld energiemaatregelen, waterbeheer, afvalreductie, samenwerking met lokale ondernemers, inclusief arbeidsmarktbeleid).

Nota bene:

  • - In de plantoets wordt het plan op meerdere aspecten dan alleen bovenstaand toetsingskader beoordeeld, zoals parkeernormen, bouwvolume en een indien van toepassing een Bibob-toets.
  • - Volledigheidshalve wordt vermeld dat B&B’s vallen onder het regime voor toeristenbelasting en een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd.

Toetsing categorie particuliere vakantieverhuur

Verplichte criteria:

  • - Beschikbare uitbreidingsruimte (zie ook Hoofdstuk 4.2)
    • - Voor particuliere vakantieverhuur is de uitbreidingsruimte niet gekwantificeerd en vormt dit dan ook geen harde eis in dit toetsingskader.
  • - Juiste locatie (zie ook Hoofdstuk 4.3 en bijlage 5)
    • - N.v.t.
  • - Passende transformatie (zie ook Hoofdstuk 4.4)
    • - N.v.t. woonfunctie blijft behouden.
  • - Specifieke aanvullende criteria (zie ook Hoofdstuk 4.5)
    • - De exploitant moet hoofdbewoner zijn en er daadwerkelijk permanent wonen.
    • - De woning wordt voor maximaal 30 nachten per jaar voor logiesverhuur aangeboden.
    • - Maximaal 6 slaapplaatsen mogen tegelijk verhuurd worden.
    • - Gasten mogen geen onevenredige overlast veroorzaken voor omwonenden.
    • - Bij een huurwoning of in geval van Vereniging van Eigenaren (VvE) moet de VvE of verhuurder schriftelijk toestemming te geven voor dit initiatief.
  • - Gewenste aanvullingen (zie ook Hoofdstuk 4.6)
  • - Om een vernieuwend, kwalitatief en gedifferentieerd aanbod te realiseren zijn de volgende gewenste aanvullingen opgesteld:
    • - Er wordt ingezet op de doelgroep kwalitatieve verblijfsbezoeker: bezoekers die ons culturele en bourgondische profiel zeer bewust als bestemming kiezen en onze stad op duurzame en verantwoorde wijze gebruiken. Dit kun je doorvertalen naar de groepen Achievers en Creatives uit het doelgroepsegmentatiemodel van Glocalities.
    • - Het is een uniek bedrijfsconcept met een hoge eigen aantrekkingskracht door bijvoorbeeld de combinatie/samenwerking met andere activiteiten/faciliteiten, het design, merk of kwaliteitsniveau, placemaking.
    • - In geval van uitbreiding: de uitbreiding zorgt voor conceptuele vernieuwing binnen het bestaande bedrijf.
    • - Het initiatief zorgt voor een kwaliteitsimpuls aan de directe omgeving (veiligheid, openbare functies, herbestemming erfgoed, architectonisch bijzonder).
    • - Er is sprake van transformatie van een bestaand gebouw, anders dan transformatie van (zelfstandige) woonruimte naar logies.
    • - De ondernemer richt zich op duurzame en sociaal ondernemen (bijvoorbeeld energiemaatregelen, waterbeheer, afvalreductie, samenwerking met lokale ondernemers, inclusief arbeidsmarktbeleid).

Nota bene:

  • - In de plantoets wordt het plan op meerdere aspecten dan alleen bovenstaand toetsingskader beoordeeld, zoals parkeernormen, bouwvolume en indien van toepassing een Bibob-toets.
  • - Volledigheidshalve wordt vermeld dat particuliere vakantieverhuur valt onder het regime voor toeristenbelasting en een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd.

Toetsing categorie groepsaccommodaties, vakantieparken en campings

Verplichte criteria:

  • - Beschikbare uitbreidingsruimte (zie ook Hoofdstuk 4.2)
  • - Voor groepsaccommodaties en vakantieparken is er een beperkte of niet gekwantificeerde uitbreidingsruimte die dan ook geen harde eis vormt in dit toetsingskader.
  • - Een initiatief voor een camping moet passen binnen de uitbreidingsruimte van 160 staanplaatsen.
  • - Juiste locatie (zie ook Hoofdstuk 4.3 en bijlage 5)
  • - Groepsaccommodaties, vakantieparken en campings dienen zich te ontwikkelen in locaties in de Bossche Buitens.
  • - Een kleinschalige stadscamping is daarnaast ook mogelijk in of nabij de Brede Binnenstad.
  • - Passende transformatie (zie ook Hoofdstuk 4.4)
    • - Er wordt geen medewerking verleend aan onttrekking van woningen t.b.v. groepsaccommodaties, vakantieparken en campings.
  • - Specifieke aanvullende criteria (zie ook Hoofdstuk 4.5)
    • - N.v.t.
  • - Beschikbare uitbreidingsruimte (zie ook Hoofdstuk 4.2)
    • - Voor groepsaccommodaties en vakantieparken is er een beperkte of niet gekwantificeerde uitbreidingsruimte die dan ook geen harde eis vormt in dit toetsingskader.
    • - Een initiatief voor een camping moet passen binnen de uitbreidingsruimte van 160 staanplaatsen.
  • - Juiste locatie (zie ook Hoofdstuk 4.3 en bijlage 5)
    • - Groepsaccommodaties, vakantieparken en campings dienen zich te ontwikkelen in locaties in de Bossche Buitens.
    • - Een kleinschalige stadscamping is daarnaast ook mogelijk in of nabij de Brede Binnenstad.
  • - Passende transformatie (zie ook Hoofdstuk 4.4)
    • - Er wordt geen medewerking verleend aan onttrekking van woningen t.b.v. groepsaccommodaties, vakantieparken en campings.
  • - Specifieke aanvullende criteria (zie ook Hoofdstuk 4.5)
    • - N.v.t.
  • - Gewenste aanvullingen (zie ook Hoofdstuk 4.6)
  • - Om een vernieuwend, kwalitatief en gedifferentieerd aanbod te realiseren zijn de volgende gewenste aanvullingen opgesteld:
    • - Er wordt ingezet op de doelgroep kwalitatieve verblijfsbezoeker: bezoekers die ons culturele en bourgondische profiel zeer bewust als bestemming kiezen en onze stad op duurzame en verantwoorde wijze gebruiken. Dit kun je doorvertalen naar de groepen Achievers en Creatives uit het doelgroepsegmentatiemodel van Glocalities.
    • - Het is een uniek bedrijfsconcept met een hoge eigen aantrekkingskracht door bijvoorbeeld de combinatie/samenwerking met andere activiteiten/faciliteiten, het design, merk of kwaliteitsniveau, placemaking.
    • - In geval van uitbreiding: de uitbreiding zorgt voor conceptuele vernieuwing binnen het bestaande bedrijf.
    • - Het initiatief zorgt voor een kwaliteitsimpuls aan de directe omgeving (veiligheid, openbare functies, herbestemming erfgoed, architectonisch bijzonder).
    • - Er is sprake van transformatie van een bestaand gebouw, anders dan transformatie van (zelfstandige) woonruimte naar logies.
    • - De ondernemer richt zich op duurzame en sociaal ondernemen (bijvoorbeeld energiemaatregelen, waterbeheer, afvalreductie, samenwerking met lokale ondernemers, inclusief arbeidsmarktbeleid).

Nota bene:

  • - Volledigheidshalve wordt vermeld deze logiestypen vallen onder het regime voor toeristenbelasting en een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd.
  • - Verplaatsbare verblijfseenheden zoals chalets en stacaravans11 vallen de uitbreidingsruimte van vakantieparken en het toeristenbelasting tarief voor vakantieparken.

In de plantoets wordt het plan op meerdere aspecten dan alleen bovenstaand toetsingskader beoordeeld, zoals parkeernormen, bouwvolume en indien van toepassing een Bibob-toets.

Toetsing categorie watertoerisme

Verplichte criteria:

  • - Beschikbare uitbreidingsruimte (zie ook 4.2)
    • - Een initiatief voor een watertoerisme moet passen binnen de uitbreidingsruimte van 25 ligplaatsen.2121 Indien een bestaande jachthaven meer van de bestaande ligplaatsen voor toeristische verhuur inzet is dat lastig inzichtelijk en wordt dit daarom niet meegerekend en kan dat waarschijnlijk binnen de mogelijkheden van het omgevingsplan, wat betekent dat geen toets hoeft plaats te vinden.
  • - Juiste locatie (zie ook 4.3 en bijlage 5)
    • - Voor eventuele uitbreidingen van jachthavens stuurt het logiesbeleid niet op specifieke locaties. De gemeente ‘s-Hertogenbosch kan op andere gronden bepalen dat er jachthavens bij moeten komen, dat zouden dan goede locaties zijn voor deze ligplaatsen.
  • - Passende transformatie (zie ook 4.4)
    • - N.v.t.
  • - Specifieke aanvullende criteria (zie ook 4.5)
    • - N.v.t.
  • - Gewenste aanvullingen (zie ook Hoofdstuk 4.6)
  • - Om een vernieuwend, kwalitatief en gedifferentieerd aanbod te realiseren zijn de volgende gewenste aanvullingen opgesteld:
    • - Er wordt ingezet op de doelgroep kwalitatieve verblijfsbezoeker: bezoekers die ons culturele en bourgondische profiel zeer bewust als bestemming kiezen en onze stad op duurzame en verantwoorde wijze gebruiken. Dit kun je doorvertalen naar de groepen Achievers en Creatives uit het doelgroepsegmentatiemodel van Glocalities.
    • - Het is een uniek bedrijfsconcept met een hoge eigen aantrekkingskracht door bijvoorbeeld de combinatie/samenwerking met andere activiteiten/faciliteiten, het design, merk of kwaliteitsniveau, placemaking.
    • - In geval van uitbreiding: de uitbreiding zorgt voor conceptuele vernieuwing binnen het bestaande bedrijf.
    • - Het initiatief zorgt voor een kwaliteitsimpuls aan de directe omgeving (veiligheid, openbare functies, herbestemming erfgoed, architectonisch bijzonder).
    • - Er is sprake van transformatie van een bestaand gebouw, anders dan transformatie van (zelfstandige) woonruimte naar logies.
    • - De ondernemer richt zich op duurzame en sociaal ondernemen (bijvoorbeeld energiemaatregelen, waterbeheer, afvalreductie, samenwerking met lokale ondernemers, inclusief arbeidsmarktbeleid).

Nota bene:

  • - Volledigheidshalve wordt vermeld deze logiestypen vallen onder het regime voor watertoeristenbelasting en een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd.
  • - In de plantoets wordt het plan op meerdere aspecten dan alleen bovenstaand toetsingskader beoordeeld, zoals parkeernormen, bouwvolume en indien van toepassing een Bibob-toets.