Bijlage III Verhuurverordening gemeente Arnhem 2025

Onderbouwing vergunningplicht voor verblijfsruimten arbeidsmigranten

De algemene verhuurvergunning dient, krachtens de Wet goed verhuurderschap, ingesteld te worden op basis van leefbaarheidsproblematiek. Bij een verhuurvergunning arbeidsmigranten wordt er gewerkt met andere invoeringscriteria. In de handreiking goed verhuurderschap van de VNG is opgenomen dat de invoering van een vergunningstelsel arbeidsmigranten proportioneel en noodzakelijk dient te zijn.

Beschermen arbeidsmigranten

De verhuurvergunning arbeidsmigranten is een instrument die over de gehele gemeente wordt ingesteld via de verhuurverordening. De invoering van de vergunning arbeidsmigranten heeft in eerste plaatst als doel het beschermen van de arbeidsmigranten als huurders (consumentenbescherming in Europeesrechtelijke zin). Daarom geldt het invoeren van een verhuurvergunning voor arbeidsmigranten voor de hele gemeente waar een dergelijke vergunning wordt ingesteld via de huisvestingsverordening. Hiermee is de invoering gericht op het beschermen van arbeidsmigranten tegen onwenselijk verhuursituaties. De huurdersrechten worden via het vergunningstelsel geborgd en heeft als doel slecht verhuurderschap te voorkomen.

Noodzakelijk en proportioneel

In Arnhem constateren wij met grote regelmaat dat arbeidsmigranten verblijven in woningen van slechte kwaliteit. Daarnaast constateren wij dat arbeidsmigranten kwetsbaar zijn voor uitbuiting of misleiding doordat zij niet op de hoogte zijn van de (lokale) wetgeving op het gebied van huurrecht en/of de taal niet voldoende machtig zijn. Dit creëert onwenselijke situaties zoals:

• - Slecht verhuurderschap;
• - Uitbuiting;
• - Afhankelijkheidsrelatie;
• - Geen (vast) huurcontract;
• - Niet (de mogelijkheid hebben tot het) inschrijven op hun huuradres
• - Te hoge huur;
• - Wonen in slecht onderhouden woningen (gezondheidsrisco’s);
• - Leefbaarheidsproblematiek.

De bovenstaande signalen komen bij ons binnen via de gemeentelijke kanalen en maatschappelijke organisaties. Deze signalen vallen allemaal onder het consumenten(huur)recht en situationeel ook onder het strafrecht.

Blijkens de handreiking goed verhuurderschap van de VNG dient er voor de invoering van een verhuurvergunning arbeidsmigranten door de beleidsmaker(s) stil gestaan te worden bij de onderstaande elementen:

• - Wat is het beoogde doel van de regeling ofwel is de maatregel noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van…?;
• - Rechtvaardigt de ernst van de problematiek de inzet van deze maatregelen…? (proportionaliteit)
• - Kan de problematiek niet met andere (eenvoudiger) middelen bestreden worden…? (subsidiariteit)
• - Is de regeling uitvoerbaar en handhaafbaar

Aan de hand van bovenstaande vier punten volgt hier een onderbouwing voor de invoering de verhuurvergunning arbeidsmigranten.

1.Beoogd doel invoering vergunningstelsel arbeidsmigranten

De gemeente Arnhem staat voor huurders en huurdersrechten. Onderscheidt tussen inwoners van onze stad maken wij niet en het borgen van huurkwaliteit in onze wijken is essentieel. Een gezonde particuliere verhuurmarkt bestaat uit goed verhuurderschap volgens de Wet goed verhuurderschap. Als gemeente willen wij een goede en veilige leefomgeving realiseren middels het verplichte vergunningstelsel voor huisvesting van arbeidsmigranten. Een vergunningstelsel voor huisvesting van arbeidsmigranten is naast een handhaafinstrument ook een instrument om bewustwording te creëren bij particuliere verhuurders. Via het vergunningstelsel dwingen we af dat verhuurders hun zaken goed op orde te hebben.

Ook tijdelijke inwoners van de gemeente Arnhem zijn onderdeel van onze wijken en hebben een duidelijke plaats binnen het bedrijfsleven van onze stad en regio. Daarnaast zijn arbeidsmigranten maatschappelijk gezien onderdeel van de Arnhemse wijken en dragen zij bij aan een inclusieve gemeenschap.

In Arnhem bejegenen wij iedereen gelijk zonder onderscheidt te maken in afkomst (de basis beginselen van de Grondwet). Dit beginsel is van toepassing op de Arnhemse woningmarkt. Ook arbeidsmigranten hebben recht op goede huisvesting en duidelijke (juridische) afspraken met hun huisbaas. Arbeidsmigranten in Nederland en Arnhem hebben dezelfde huurdersrechten en genieten dezelfde consumentenbescherming van de Europese Unie. In lijn met de Woonvisie 2024 gaan wij voor een ongedeelde stad waar iedereen gelijk is. Uitbuiting, afhankelijkheid van de huisbaas, onduidelijke huurcontracten en slechte woonsituaties zijn onacceptabel uit humaan en juridisch oogpunt. In de praktijk blijkt dat arbeidsmigranten terecht komen in een afhankelijkheidsrelatie of te maken krijgen met slecht verhuurderschap. Arbeidsmigranten zijn vaak afhankelijk van hun werkgever of het uitzendbureau. Naast werk regelen deze vaak ook de huisvesting en de zorgverzekering. Onwenselijke afhankelijkheidsrelaties werkt arbeidsuitbuiting in de hand.

Daarom is het van belang dat er ingegrepen wordt op de Arnhemse woningmarkt. Ingrijpen is mogelijk door het instellen van een vergunningstelsel in de vorm van een verhuurvergunning. Hiermee streven wij de volgende doelen na:

• - Respecteren van de grondwettelijke beginselen van de Nederlandse rechtstaat;
• - Borgen goed verhuurderschap in onze stad;
• - Voorkomen en beëindigen van uitbuiting/ afhankelijkheidsrelaties;
• - Duidelijke en eerlijke huurcontracten;
• - Voorkomen van gezondheid-veiligheidsrisco’s;
• - Het realiseren van goede huisvesting van arbeidsmigranten.

Met de verhuurvergunning voor de verhuur aan arbeidsmigranten kan de gemeente aanvullende voorwaarden stellen aan verhuurders:

• - maximum aantal personen per kamer (voor de gemeente Arnhem één persoon per afzonderlijk afsluitbare ruimte);
• - eerlijke huurcontracten;
• - voorwaarden ten aanzien van sanitair, was- en kookvoorzieningen.

Het verbeteren van de condities waaronder verhuurd mag worden draagt bij aan de rechtspositie van de huurder en de gelijke behandeling op de woningmarkt. Het kaderen en duidelijk maken van de eisen en voorwaarden voor het verhuren van kamers/woonruimtes zorgt voor een level playing field voor verhuurders en borgen van het goed verhuurderschap in de gemeente Arnhem.

Het stellen van duidelijke voorwaarden en normen aan verhuurders aan huurwoningen voor arbeidsmigranten zorgt voor een kwalitatief beter aanbod. Hiermee heeft de verhuurvergunning een regulerende werking voor de Arnhemse woningmarkt. Het verhuren van kamers kan immers alleen nog onder uniforme condities, met de mogelijkheid tot handhaving indien er niet wordt voldaan aan de voorwaarden van het vergunningstelsel.

Rapportages

Uit de regionale handreiking huisvesting internationale werknemers van de Groene Metropoolregio (2022) blijkt de nood voor het realiseren van goede huisvesting voor arbeidsmigranten:” Het tekort aan goede en veilige huisvesting van internationale werknemers leidt tot meerdere problemen in onze regio. Allereerst leidt ondermaatse huisvesting tot gezonds- en veiligheidsrisico’s voor de internationale werknemer zelf en tot overlast voor omwonenden, waardoor de (ervaren) leefbaarheid (in voornamelijk de bebouwde kom) onder druk komt te staan. Een bijkomend probleem is dat, doordat werkgevers (al dan niet genoodzaakt) en huisjesmelkers (al dan niet bewust) woningen opkopen om daar internationale werknemers in te huisvesten, de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor andere inwoners van onze regio in het gedrang komt.”.

Dit onderzoek van de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen bevestigt de noodzaak van degelijk beleid en het beschermen van arbeidsmigranten. Daarnaast bevestigt dit onderzoek dat arbeidsmigranten te maken krijgen met ondermaatse huisvesting. Aanvullend wordt het beeld bevestigd dat slechte huisvesting invloed heeft op de leefbaarheid in de wijk. Een oplossing voor deze geschetste problemen is het realiseren van voldoende kwalitatieve huisvesting, aldus het rapport. Hiermee wordt het belang onderstreept van het invoeren en handhaving van een vergunningstelsel voor het verhuren aan arbeidsmigranten in de gemeente Arnhem.

De noodzaak van goede huisvesting van arbeidsmigranten blijkt daarnaast uit de volgende twee rapporten voortvloeiend uit de commissie Roemer:

• - “Geen tweederangsburgers. Aanbevelingen om misstanden bij arbeidsmigranten in Nederland tegen te gaan” (2020)
• - Jaarrapportage arbeidsmigranten 2023: 3 jaar na Roemer.

Deze rapportages bevestigen het beeld van de situatie van arbeidsmigranten in Nederland zoals geschetst in deze onderbouwing. Het verbeteren van de rechtspositie van arbeidsmigranten begint met zelfstandige huurcontracten. Daarnaast is het belangrijk dat de huisvesting minder afhankelijk wordt van de werkgever (de ongewenste afhankelijkheidsrelatie). Na beëindigen van de arbeidsovereenkomst blijkt uit deze rapportages dat de huurovereenkomst ook beëindigt kan worden. Dit zorgt voor een afhankelijkheidsrelatie en verzwakt de positie van huurders/arbeidsmigranten.

Blijkens de Jaarrapportage arbeidsmigranten 2023: 3 jaar na Roemer is de Wet goed verhuurderschap een effectief middel om de huisvestingsituatie van arbeidsmigranten te verbeteren. De geschetste situatie door de commissie Roemer is van toepassing op de Arnhemse woningmarktsituatie en benadrukt de urgentie van ingrijpen om maatschappelijke en sociaal-economische problemen te voorkomen. Als gemeente Arnhem willen wij deze elementen bestrijden door het invoeren van de verhuurvergunning arbeidsmigranten.

2.Rechtvaardigt de ernst van de problematiek de inzet van deze maatregelen…? (proportionaliteit)

Bij de invoering van een verhuurgunning arbeidsmigranten moet de afweging gemaakt worden of dit instrument proportioneel is voor het probleem dat bestaat in de gemeente Arnhem. Ingrijpen in de verhuurmarkt van arbeidsmigranten moet dusdanig zwaarwegend zijn dat het gerechtvaardigd is om een verhuurvergunning arbeidsmigranten in te voeren op basis van de Wet goed verhuurderschap. Dat ingrijpen nodig is blijkt uit de volgende uiteenzetting van het team Veiligheid van de gemeente Arnhem.

“We treffen arbeidsuitbuiting aan in woningen, in de horeca, massagesalons en bedrijventerreinen. Maar de omstandigheden waarin (arbeids-)migranten veelal werken, zijn Nederland en Arnhem onwaardig. Daarom maken we het de uitbuiters moeilijker, spreken we uitzendbureaus aan op hun verantwoordelijkheid en laten we (arbeids-)migranten weten dat ze welkom zijn en recht hebben op een goed werkend leven hier. Bij de komst van de vluchtelingen uit Oekraïne hebben we voorlichtingsbijeenkomsten georganiseerd over welke rechten en plichten zij in Nederland hebben o.a. op het gebied van werk. Dit doen we ook bij (arbeids-) migranten. Aan de hand van het stappenplan dat is ontwikkeld door de universiteit Tilburg en CoMensha zorgen we ervoor dat migranten welkom zijn in Arnhem en weten welke rechten en plichten zij hebben volgens Nederlandse maatstaven. Daarbij maken we eveneens gebruik van het rapport van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten. Genoemde rapporten ondersteunen ons in het weerbaar maken van (arbeids-)migranten tegen personen en werkgevers die misbruik willen maken van hun kwetsbare positie. Ook kunnen wij als gemeente voorwaarden scheppen. Zo hebben we recent nieuw beleid ontwikkeld omtrent kamerverhuur in woonwijken om de concentratie en overlast te beperken. Ook verbeteren we hun omstandigheden, zodat ze niet afhankelijk hoeven te zijn van hun uitbuiters”

Bovenstaande toont aan dat het onderwerp sterk speelt in de gemeente en er al veel gedaan wordt om de kwetsbare positie van arbeidsmigranten de versterken. De genoemde middelen en acties hebben helaas een beperkte preventieve werking. De verhuurvergunning is geeft hier een invulling aan.

Met betrekking tot arbeidsuitbuiting zien we het volgende:

• - Arbeidsmigranten raken hun werk kwijt en daarmee ook de woning en belanden op straat zonder vangnet;
• - Uit de integrale controle in woningen blijkt dat arbeidsmigranten in (te) kleine ruimtes worden gehuisvest;
• - Buitenlandse werknemers worden onderbetaald, werken geregeld illegaal (zonder geldige verblijfsvergunning) en hebben geen contracten = geen rechtszekerheid. We treffen hen aan in de horeca, massagesalons en bedrijventerreinen.

Meer dan een op de zeven uitzendbureaus, ongeveer 15 procent, overtreedt bewust de wet, volgens een inschatting van de Nederlandse Arbeidsinspectie. Daarmee zou Nederland rond de 2.500 malafide uitzendbureaus tellen. Niet alleen de uitwassen – onderbetaling, te lange werkdagen, slechte huisvesting – zijn een probleem. Arbeidsmigratie is ook zélf een structureel probleem, zegt Rits de Boer, Inspecteur-Generaal van de Arbeidsinspectie (NRC, 17-11-2022). Uitzendbureaus en/of werkgevers zijn zoals eerder gesteld vaak verweven met de woonplek van arbeidsmigranten. Dit zorgt naast onveilige werksituaties ook voor een precaire balans voor arbeidsmigranten. Arbeidsmigranten zijn immers afhankelijk van hun werkgever/uitzendbureau voor (goede) huisvesting.

Om (woon)overlast en uitbuiting tegen te gaan organiseert de gemeente Arnhem een pandenoverleg waaraan partners met toezichthoudende bevoegdheden deelnemen ten behoeve van integrale bestuurlijke controles. Dit zijn o.a. toezichthouders en/of medewerkers van de afdeling Veiligheid, de afdeling Burgerzaken, de omgevingsdienst regio Arnhem (ODRA), de arbeidsinspectie (NLA) en de politie. Het doel van het pandenoverleg is het signaleren en waar nodig gezamenlijk interventies inzetten ten behoeve van het aanpakken van panden waaruit overlast en vermoedelijk onveilige situaties voortkomen.

In de periode 2019-2023 zijn er 294 panden aangemeld vanuit maatschappelijke organisaties en inwoners om te controleren op strafbare feiten. Dit toont aan dat huisvesting samengaat met signalen zoals overlast of uitbuiting.

3.Kan de problematiek niet met andere (eenvoudiger) middelen bestreden worden…? (subsidiariteit)

In de gemeente Arnhem hebben wij reeds een aantal instrumenten ingesteld om de woningmarkt te beschermen. Denk hierbij een het facetplan woningsplitsing en verkamering, de opkoopbescherming en het Meldpunt foute verhuurders. Ondanks de regulatie van de Arnhemse woningmarkt constateren wij dat het verbeteren van de positie van arbeidsmigranten problemen met zich meebrengt. Handhaving op huurcontracten is niet mogelijk via een facetplan of de opkoopbescherming.

Als gemeente is het mogelijk om te handhaven op basis van het BBL of op basis van omgevingsvergunning. Sinds de invoering van het verplichte Meldpunt Foute Verhuurders in de gemeente (op basis van de Wet goed verhuurderschap) hebben inwoners/arbeidsmigranten een meldpunt om intimidatie en discriminatie te melden bij de Huurdersbalie. Dit is echter wel een proces via de huurcommissie. Deze doelgroep heeft soms geen huurcontract of weet de route naar het meldpunt niet te vinden. Bovendien hebben zijn de huurders bang hun werk en/of woonruimte te verliezen. Dit is daarom maar een beperkt effectief middel om misstanden aan de voorkant aan te pakken als gemeente. Voor het verbeteren van de positie van arbeidsmigranten is een instrument nodig met een preventief en normerend karakter zoals een verhuurvergunning arbeidsmigranten.

Voor handhaving op woonoverlast en huurdersrechten is een andere verhouding tot de particuliere markt nodig. Indien een verhuurder eenmaal een omgevingsvergunning heeft, dan is lastig om de huurdersrechten te borgen. Daarnaast is er een woningvoorraad van woningen die al tientallen jaren in de verhuur zijn. Ingrijpen op de verhuurmarkt om excessen te voorkomen bij arbeidsmigranten is als gemeente lastig onder de huidige voorwaarden.

Willen wij als gemeente publiekrechtelijk handhaven dan is een vergunningstelsel met een verhuurvergunning voor arbeidsmigranten nodig.

Hiermee wordt het voor de gemeente mogelijk om preventief en handhavend op te treden tegen malafide verhuurders en uitbuiting of ongewenste situaties te voorkomen. Het instrument van een verhuurvergunning voor arbeidsmigranten is subsidiair omdat er geen ander effectief middel is om dit te bewerkstelligen.

4.Is de regeling uitvoerbaar en handhaafbaar

Voor het invoeren van het vergunningstelsel arbeidsmigranten is zorgvuldig onderzoekt gedaan door de gemeente naar de benodigde middelen voor het invoeren van een vergunningstelsel. Zowel aan de hand van gesprekken binnen de gemeente, met gemeenten in het land als middels literatuur van de VNG en BZK is ingeschat gedurende 1 jaar hoe het vergunningstelsel vorm gegeven dient te worden. Daarnaast is een vooronderzoek gedaan van 6 maanden naar het invoeren van een vergunningstelsel met aansluitend inhoudelijke uitwerking van 6 maanden.

De gemeente zal de handhaving en vergunningverlening in eigen beheer nemen om zo snel en effectief te kunnen reageren op ontwikkelen zonder afhankelijkheid van de capaciteit en prioriteit bij de omgevingsdienst of een externe partij. Het aanvraag- en beoordelingsproces zelf is uitvoerbaar vormgegeven. Voor de uitvoering van het vergunningstelsel zijn zowel incidentele als structurele middelen beschikbaar gesteld door het college om de continuïteit te garanderen. Op deze manier borgen wij een duurzame en kwalitatieve invoering en uitvoering van het vergunningstelsel.

Het zelfde geldt voor de handhaving - ook hier worden structureel extra middelen voor ingezet. Door een kwalitatief goed beoordelingsproces wordt bovendien de druk op handhaving verlicht.

Omdat het een nieuwe situatie is, zal een multifunctioneel team vanuit Veiligheid, Vergunning & Handhaving, Wonen en JZ als lerend team regelmatig evalueren en bijsturen om het proces verder te optimaliseren. Er is gekozen om de algemene verhuurvergunning pas in te voeren als de verhuurvergunning arbeidsmigranten voldoende ‘staat’.