Artikel 5.3 Kempische visie op wonen 2024-2028 – Volkshuisvestingsprogramma en uitvoeringsprogramma

We zien woningbouw als kans om meer diversiteit aan te brengen in de woningvoorraad. Specifiek in de buurten met een relatief hoog aandeel 19 80% of meer van de voorraad corporatiewoningen in Bladel (kern) en Eersel (kern) zien we het aandeel van kwetsbare bewoners toenemen. Tegelijkertijd zien we in een aantal dorpen dat er behoefte is aan sociale huur om starters te behouden. Daarom voegen we in buurten met veel sociale huurwoningen bij inbreiding juist middenhuur en betaalbare koop toe. In gebieden of dorpen met weinig sociale huur maar waar we wel behoefte zien, krijgt het toevoegen van 30% sociale huur bij nieuwbouw juist extra aandacht. Dit vullen we in bij het maken van prestatieafspraken met de corporaties. In deze gesprekken vragen we corporaties ook de bestaande voorraad met de betaalbaarste huurwoningen goed te spreiden via prijsbeleid. Dit betekent mogelijk wel dat we corporaties vragen enkele woningen onder de streefhuur te verhuren.

Enkel inzetten op spreiding van de betaalbare voorraad is niet voldoende. Ook in 2030 zullen er buurten zijn met een hogere concentratie kwetsbare bewoners. Dit vraagt om een bredere aanpak. Dit werken we samen met corporaties en huurdersverenigingen uit in de prestatieafspraken. We richten ons in eerste instantie op de gebieden waar vitaliteit/leefbaarheid het meest onder druk te staan. Denk bijvoorbeeld aan Eersel Zuid of in Bladel de omgeving van De Smelen, De Rogter en het Zeuvenspent.

In enkele kernen zien we nu al een grotere instroom van mensen uit de regio. Als er hier (betaalbare) woningen vrijkomen, komen starters uit het dorp er niet altijd meer tussen. Niet in alle kernen is het mogelijk om (op korte termijn) veel woningen toe te voegen. Bovendien duurt het maken van nieuwe woningbouwplannen vaak jaren. De aangepaste Huisvestingswet (2024) biedt meer ruimte om woningen met voorrang toe te wijzen aan mensen met lokale, maatschappelijke of economische binding20 De Huisvestingswet 2024 blijft uitgaan van het vrijheid van vestigingsbeginsel. Dit betekent dat het maximum aantal met voorrang toe te wijzen woningen per segment (sociale huur, middenhuur of betaalbare koop - nieuwbouw) is vastgesteld op 50%. De verplicht urgente doelgroepen zitten hier in het sociale huursegment bij inbegrepen . Naast sociale huur kunnen we bijvoorbeeld ook in de middenhuur of betaalbare koop (enkel nieuwbouw) strakker reguleren. Dit is alleen mogelijk als er aantoonbare schaarste is die leidt tot verdringing. Ook is de maatregel enkel effectief als méér dan 50% van de vrijkomende woningen in een afzonderlijk segment (sociale huur, middenhuur of betaalbare koop) naar mensen van buiten de gemeenten gaan.

Schaarste en verdringing lijken (nog) niet aan de orde

In het sociale huursegment is het aandeel woningen dat corporaties verhuren aan mensen van buiten de gemeenten ongeveer 30%. Inclusief statushouders is dit ongeveer 40%. Onderzoek in de gemeente Eersel laat zien dat het de verwachting is dat dit aandeel de komende jaren stabiel blijft. Hetzelfde onderzoek in Eersel laat zien dat bij nieuwe betaalbare koopwoningen meer dan de helft van de kopers ook in de gemeente woonde toen zij de woning kochten. Van de kopers die buiten de gemeente woonden had een groot deel wel binding met de gemeente (bijvoorbeeld omdat hun ouders daar wonen). Op basis van deze gegevens lijkt het binnen de huidige regelgeving voor sociale huur en betaalbare koop niet doelmatig én mogelijk om meer woningen toe te wijzen aan lokale bewoners. Wel spreken we af met het oog op de schaalsprong er in de toekomst risico op verdringing bestaat. We houden daarom de vinger aan de pols. Indien blijkt dat het aandeel lokaal toegewezen woningen in één van de gemeente onder de 50% zakt, kunnen gemeenten op lokaal niveau besluiten gebruik te maken van de nieuwe ruimte.

We vinden het belangrijk dat woningbouw bijdraagt aan de vitaliteit van de kernen. Met name in de kleine kernen is de woningbouw in aantallen klein. Elke woning die we hier toevoegen telt dus dubbel als bijdrage aan de opgave in die kern. Dit betekent dat het belangrijk is bewoners goed te betrekken. Ook zien we hier ruimte voor innovatieve woonvormen en koopconstructies. Denk aan koopgarantwoningen, hofjes, tiny-houses of andere vormen van collectief particulier initiatief. Als bewoners zelf de eigenaar zijn, is de kans dat het initiatief bijdraagt aan de lokale opgave groter. Dit leidt ook weer tot een grotere verhuisbereidheid binnen de kern. Zo draagt het initiatief ook bij aan doorstroom. Collectief particulier initiatief heeft vaak een steuntje in de rug nodig. We spreken als Kempengemeenten af een positieve grondhouding aan te nemen tegenover deze initiatieven. Dit doen we door in onze toetsingskaders in kleine kernen initiatieven vanuit het dorp prioriteit te geven. Ook bieden we informatie aan (denk aan checklists om tot een goed Omgevingsplan te komen). Tot slot verbinden we initiatiefnemers met partijen die hen kunnen ondersteunen. Denk aan architecten, financieel adviseurs etc.). Op lokaal niveau kunnen gemeenten particulier initiatief via lokaal beleid verder ondersteunen. Denk bijvoorbeeld aan het beschikbaar stellen van gemeentegronden zoals dit nu in Bladel al gebeurt.

We verbeteren de woonomgeving zodat deze toekomstbestendig is voor de komende 25 jaar. In en rondom de woonzorgzones heeft toegankelijkheid en mogelijkheden tot ontmoeten de prioriteit. Denk aan egale stoepen en voetpaden, veilige oversteekplekken en voldoende bankjes met schaduwvoorzieningen om uit te rusten. Dit is overigens niet alleen goed voor mensen met een fysieke beperking, maar voor iedereen. In versteende gebieden kijken we met name naar het toevoegen van groen en klimaatadaptatie. Aanpassingen in de woonomgeving doen we op natuurlijke momenten (werk met werk maken). Denk aan herstructurering, het vervangen van riolering of het verzwaren van het energienet.