Toetsingskader nieuwe woningen / woonerven in open polderlandschap
Principe nieuwe woningen/ woonerven open polderlandschap
Binnen het open polderlandschap is het toevoegen van bebouwing niet toegestaan zonder dat daarvoor per saldo het bebouwd oppervlak afneemt. De gemeente Zuidplas wil in dit gebied de bebouwing in absolute zin verminderen en stimuleert de sloop van bebouwing door middel van een ruimte-voor-ruimte-regeling. Partijen krijgen daarvoor de mogelijkheid een woning toe te voegen binnen een zoekzone langs de Derde Tochtweg en Knibbelweg aan de zuidwestzijde van het Vijfde Dorp, mits zij voldoen onderstaande voorwaarden:
Het erf heeft een groene, natuurinclusieve uitstraling en zo min mogelijk verharding. Bebouwing wordt landschappelijk ingepast met gebiedseigen erfbeplanting.
De toets op de groene inpassing en het type en soort van erfbeplanting zal door de gemeente gebeuren, zo nodig, in overleg met de provincie.
De bouw van de woning wordt kwantitatief gecompenseerd door:
ofwel de sloop van ca. 5.000 m2 kassen binnen de Groene Schakel;
ofwel de sloop van ca. 1.000 m2 bedrijfsbebouwing binnen de Groene Schakel. Voor het bepalen of sprake is van bedrijfsbebouwing is de bestemming zoals opgenomen in het bestemmingsplan leidend;
Er wordt voldaan aan een ‘goede ruimtelijke ordening’. Dat betekent dat een goed woon- en leefklimaat moet worden gewaarborgd.
Er gaan geen belangrijke doorzichten vanaf de weg naar het open landschap verloren en waar mogelijk worden nieuwe doorzichten gecreëerd.
De nieuwe woning(en) ligt buiten de reserveringszone voor de ecologische verbindingszone (EVZ).
De nieuwe woning(en) wordt gerealiseerd op een bestaand woonerf of op een nieuw woonerf.
Uitgangspunt is een streekeigen erfcompositie:
er wordt aangesloten op de maat en schaal van de bestaande bebouwing en de positie in de omgeving;
het erf kent een eigentijdse interpretatie van agrarische erven met één hoofdwoning op het voorerf en schuurachtige bebouwing (met één of twee woningen daarin) achter op het erf, rondom een collectieve ruimte:
één hoofdgebouw (hoofdzakelijk baksteen, met dakpannen, refererend aan boerderijen) dat georiënteerd is op het polderlint;
ondergeschikte bebouwing (hoofdzakelijk hout en glas, schuurvorm) achter op het erf.
Een (bestaand of nieuw) woonerf waarop een nieuwe woning wordt gerealiseerd is maximaal 50 meter diep. Nieuwe erven zijn 40 meter breed (hart waterlijn tot hart waterlijn), passend in het polderpatroon. Alleen indien een initiatiefnemer maar 1 R-v-R-woning mag bouwen en hij/zij deze niet op het bestaande erf kan realiseren dan is een nieuw erf van 1.000 m2 met daarop slechts 1 woning mogelijk (met de uitstraling van een hoofdgebouw: hoofdzakelijk baksteen, met dakpannen, refererend aan boerderijen, georiënteerd is op het polderlint), onder voorwaarden. Als een initiatiefnemer 2 of meer nieuwe woningen mag ontwikkelen moet worden uitgegaan van bovengenoemd erfprincipe (zie punt 5).
Een (bestaand of nieuw) woonerf waarop een nieuwe woning wordt gerealiseerd, wordt (voor zover ruimtelijk mogelijk) aan alle zijden begrensd door kavelsloten met natuurvriendelijke oevers (flauwe taluds).
Het minimaliseren van het aantal toegangsbruggen. Uitgangspunt is één toegangsbrug per woonerf voor alle woningen op dat erf.
De rooilijn van de nieuwe woning(en) is minimaal 15 meter (gemeten vanaf de hartlijn van het lint).
Nieuwe en eventueel bestaande woningen op een woonerf omvatten samen maximaal 30% van het totale oppervlak van het woonerf.
De nieuwe woning(en) is minimaal energieneutraal en aardgasvrij.
Er wordt aandacht gegeven aan de in de toekomst te verhogen waterpeilen. Hierover vindt afstemming plaats met het hoogheemraadschap.
De plek waar kassen en/of bedrijfsbebouwing zijn/is verwijderd, wordt (voor zover gelegen buiten het woonerf waar de nieuwe woning wordt gerealiseerd) ingericht met natuurtypen die passen bij de visie voor de zone, bijvoorbeeld bloemrijke graslanden en/of natte (moeras)natuur. Hieronder valt ook de ecologische verbindingszone.
Een nieuw initiatief draagt bij voorkeur, naast het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, ook bij aan andere doelstellingen op het gebied van duurzaamheid (met uitzondering van zonnevelden), biodiversiteit en/of recreatie (met uitzonderingen van recreatiewoningen).
Toetsingskader bestaande grondgebonden agrarische bedrijven open polderlandschap
Principe grondgebonden agrarische bedrijven open polderlandschap
Voor bestaande grondgebonden agrarische bedrijven is een kleinschalige uitbreiding mogelijk onder ten minste de volgende voorwaarden én passend binnen de geboden ruimte van het vigerende bestemmingsplan:
Bestaande en nieuwe bebouwing wordt landschappelijk ingepast.
De toets op de (groene) inpassing van (nieuwe) bebouwing en het type en soort van erfbeplanting zal door de gemeente gebeuren, zo nodig, in overleg met de provincie.
Uitbreiding van het oppervlak aan bebouwing bedraagt maximaal 10% van het bestaande bebouwde (legale) oppervlak. Een toename van meer dan 10% aan bebouwing wordt minimaal 1:1 gecompenseerd door de sloop van andere bedrijfsbebouwing in de Groene Schakel;
Uitbreiding van het oppervlak aan verharding (bebouwing plus overige verharding) bedraagt maximaal 10% van het bestaande verharde (legale) oppervlak. Een toename van meer dan 10% aan verharding wordt minimaal 1:1 gecompenseerd door het verwijderen van andere verharding in de Groene Schakel;
De uitbreiding draagt bij aan de in het Masterplan Middengebied benoemde:
Transitie naar een agrarische bedrijfsvoering die past bij hogere waterpeilen;
en/of aan verbreding van de huidige bedrijfsvoering met kleinschalige recreatieve en/of maatschappelijke nevenactiviteiten (uitspanning, B&B, landwinkel, kinderopvang, speeltuin, etc.).
De uitbreiding vindt plaats aan de achterzijde van het erf, achter de woonbebouwing aan het lint. Zo blijven belangrijke doorzichten vanaf het lint behouden, evenals de karakteristieke erfopzet met een voorerf (wonen) en een achtererf (bedrijf).
De uitbreiding vindt plaats buiten de reserveringszone voor de ecologische verbindingszone (EVZ).
Er wordt aandacht gegeven aan de in de toekomst te verhogen waterpeilen. Hierover vindt afstemming plaats met het hoogheemraadschap.
Bij voorkeur wordt de bebouwing ook gebruikt voor het opwekken van duurzame (zonne-)energie.
Provinciaal beleid voor uitbreiding van ‘bestaande grondgebonden agrarische bedrijven’
Daarnaast geldt de uitbreiding van ‘bestaande grondgebonden agrarische bedrijven’ de volgende voorwaarden uit artikel 6.18 van de Omgevingsverordening Zuid-Holland:
Nieuwe agrarische bebouwing is alleen mogelijk als deze noodzakelijk en doelmatig is voor de bedrijfsvoering van volwaardige agrarische bedrijven
Nieuwe agrarische bebouwing, uitgezonderd kassen en schuilgelegenheden voor vee, wordt geconcentreerd binnen een bouwperceel van maximaal 2 hectare
Bij een volwaardig agrarisch bedrijf wordt ten hoogste één agrarische bedrijfswoning toegelaten
Voor verbredingsactiviteiten bij agrarische bedrijven geldt dat de agrarische functie de hoofdfunctie van het bedrijf dient te blijven en dat de bedrijfsvoering van omliggende agrarische bedrijven niet mag worden belemmerd
Nieuwe geitenhouderijen wordt uitgesloten als hoofdtak en als neventak, evenals uitbreiding of ingebruikname van bebouwing ten behoeve van een bestaande geitenhouderij, tenzij het aantal geiten niet toeneemt.
Hoofdstuk 4. › Paragraaf 4.2
Artikel 4.2.1
Open polderlandschap
Onderdeel van Toetsingskader Groene Schakel