Als we het in de context van de beleidsactualisatie hebben over het splitsen van een woning gaat het niet om kamerbewoning, inwoning of mantelwonen, maar echt om het splitsen van een bestaand pand (al dan niet door sloop- en nieuwbouw) in meerdere zelfstandige woningen in bestaand stedelijk gebied. Voor kamerbewoning, inwoning en mantelwonen hebben we al andere beleidskaders. Bij woningsplitsing gaat het bijvoorbeeld over de verbouwing van een vrijstaande woning naar een twee-onder-een-kap woning (verticale splitsing) of de splitsing van een woning in een boven- en beneden woning of toevoegen van een extra bouwlaag (horizontale splitsing/optopping). In sommige gevallen gaat het ook verder dan een individuele woning en gaat het een woningbouwcomplex of een woonblok (bv eigendom van een coöperatie). Belangrijke afwegingen daarbij zijn met name de toename in verkeer en- gebruiksdruk, de woonkwaliteit en de ruimtelijke en stedenbouwkundige inpassing.
a.) Toename in verkeer- en gebruiksdruk: als gevolg van splitsing van woningen in meerdere eenheden/optopping zal de gebruiksdruk ter plekke toenemen. Immers daar waar voorheen één huishouden kon worden gehuisvest, worden dat er nu twee of meer. Die toename in gebruiksdruk moet passen in de omgeving. Dat wil zeggen dat de parkeerdruk van bewoners en bezoekers hetzij op eigen terrein, hetzij in de openbare ruimte kan worden opgevangen en dat voldaan moet worden aan het gemeentelijke parkeerbeleid. Ook moeten de woningen individueel goed bereikbaar zijn vanaf openbaar gebied en moet er ruimte zijn voor het stallen van fietsen, scootmobielen en een opstelplaats voor kliko’s of vuilniszakken.
b.) Woonkwaliteit. Ook na splitsing dienen de woningen van voldoende kwaliteit te zijn. Daarbij hanteren wij een ondergrens van circa 50 m2 woonoppervlakte per woning. Binnen die oppervlakte is het mogelijk om een woning met alle noodzakelijke basisvoorzieningen voor een één of twee persoons huishouden te realiseren zoals een woonkamer/keuken, badkamer en één of twee slaapkamers. Daarnaast dient een woning te beschikken over een buitenruimte (tuin, terras of balkon), voldoende daglichttoetreding en een berging, bijvoorbeeld voor het stallen van fietsen.
c.) Ruimtelijke en stedenbouwkundige inpassing. De vraag of intensiever gebruik ruimtelijk of stedenbouwkundig past hangt af van de ligging en de omgeving. In centrumgebieden waar doorgaans reeds sprake is van intensiever gebruik zal de splitsing van een pand eerder passen dan in een woonwijk. Bovendien willen we ook het aanbod betaalbare grondgebonden eengezinswoningen behouden. Bij verticale splitsing (bijvoorbeeld een vrijstaande woning splitsen naar een tweekapper) is het zaak dat beide woningen een voldoende groot perceel overhouden, dat de woningen een passende frontbreedte hebben en dat er twee volwaardige woningen ontstaan. Exacte maten en afmetingen zijn daarbij op voorhand lastig te geven. Dat hangt af van de situatie ter plekke. Zo is bijvoorbeeld in de dorpen de aanwezigheid van een voortuin tussen voorgevel en straat kenmerkend. Splitsing mag er dan niet toe leiden dat de voortuin geheel als parkeerplaats gebruikt gaat worden.
Naast splitsing van een woning zien we vaak verzoeken voorbijkomen voor de omzetting in gebruik. Dus bijvoorbeeld van detailhandel of horeca naar wonen. De wenselijkheid en de juridische borging daarvan hangt af van de locatie. Als het gaat om een (vaak historisch gegroeide) solitaire detailhandel- bedrijf- of horecavestiging ergens in een woonwijk dan zal omzetting in veel gevallen voorstelbaar zijn. Borging vindt dan plaats middels het wijzigen van het omgevingsplan zodat de vaak niet (meer) passende horeca, detailhandel of bedrijfsfunctie komt te vervallen. Gaat het om een locatie in het hoofd- buurt- of dorps (winkel) centrum dan is het veelal wenselijk om van het bestemmingsplan/ omgevingsplan af te wijken door middel van een omgevingsvergunning, zodat de onderliggende winkel- of horecafunctie overeind blijft en voor toekomstig gebruik beschikbaar blijft.
Hoofdstuk 2. › Paragraaf 2.3
Artikel 2.3.1.
Het splitsen van woningen in meerdere eenheden.
Onderdeel van Actualisatie Omgevingsbeleid 2025