Art. 2.3.2. Actualisatie Omgevingsbeleid 2025 — Het toevoegen van nieuwe woningen in bestaand stedelijk gebied.

Het toevoegen van een nieuwe woning vraagt vaak om een wat meer diepgaande stedenbouwkundige afweging dan splitsing van een bestaande woning. Immers bij splitsing verandert er doorgaans niet zo veel aan het straatbeeld, terwijl dat bij nieuwbouw wel het geval is. Is een lege plek op dit moment een gat in de bebouwing of juist een waardevolle open plek in het dorp of de wijk? En gaat het om een locatie midden in de stad of juist om een landelijke kern? We hanteren daarbij het onderscheid in stedelijk gebied, hoofdkern, dorpskern en landelijke kern: a.) In het stedelijk gebied Oss-Berghem is het toevoegen van een woning op een lege plek mogelijk indien het niet gaat om een waardevolle/ karakteristieke open plek en/of het geen afbreuk doet aan de hoofdgroenstructuur. Denk daarbij aan open plekken in de historische bebouwingslinten zoals bijvoorbeeld de Amsteleindstraat, de Spaanderstraat of de Hescheweg. Dergelijke straten ontlenen hun kwaliteit aan het groene en open karakter en de afwisseling tussen bebouwing en openheid. We willen voorkomen dat we deze dichtbouwen. Daarnaast gelden de groene lobben en stadsparken als waardevol onderdeel van de groenstructuur van het stedelijk gebied. Deze dragen bij aan de identiteit, de nabijheid van groen, gezondheid, het ontmoeten, biodiversiteit en klimaatadaptatie. b.) In de hoofdkernen (Herpen, Ravenstein, Megen, Lith, Geffen) en de dorpskernen (Maren-Kessel, Lithoijen, Oijen, Macharen, Haren, Deursen-Dennenburg, Overlangel) geldt een vergelijkbare afweging als in het stedelijk gebied, namelijk dat het toevoegen van een woning op een lege plek mogelijk is indien deze geen afbreuk doet aan de bestaande ruimtelijke kwaliteit en op een goede manier wordt ingepast. Het verschil met het stedelijk gebied is echter wel dat in de kernen er eerder sprake zal zijn van een waardevolle open plek of een plek die onderdeel uitmaakt van een karakteristiek dorpslint. Bovendien geldt voor de dorpen vaak een wat zachtere overgang van het dorp naar het buitengebied, waarvan het vaak ongewenst is deze te intensiveren naar een harde dorpsrand. c. In de landelijke kernen (’t Wild, Teeffelen, Dieden, Demen, Huisseling, Neerloon, Neerlangel, Koolwijk en Keent) geldt dat woningbouw mogelijk is indien er sprake is van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. In deze kernen geldt de afwisseling tussen open en gesloten, open doorzichten op het buitengebied en oude open erven in de dorpskern in bijna alle gevallen als kwaliteit. Enkel in gevallen dat het gaat om bijvoorbeeld sanering of transformatie van bestaande bebouwing of een oud gat in de bebouwing dat nooit is opgevuld, is het toevoegen van een woning voorstelbaar. Het toevoegen van woningen in het buitengebied is en blijft op basis van het bestaande beleid alleen mogelijk in uitzonderingsgevallen, wanneer dit past binnen de ruimtelijke structuur en leidt tot kwaliteitsverbetering (zoals bijvoorbeeld de sanering van een agrarisch bedrijf) en/of door middel van aanschaf van een Ruimte-voor-Ruimte-titel conform het beleid zoals vastgelegd in de beleidsactualisatie RO 2021 en de provinciale Omgevingsverordening. In alle gevallen geldt dat er sprake moet zijn van een goede ruimtelijke en functionele inpassing. Een woonperceel moet voldoende oppervlakte en frontbreedte hebben en goed zijn ontsloten. Woningen in de tweede lijn, weggestopt achter bestaande bebouwing zijn niet wenselijk (met uitzondering wanneer sprake is van herstel van historische ensembles). En de nieuwe woning moet qua situering en oriëntatie aansluiten in het bestaande straatbeeld. Daarnaast kijken we, in lijn met de geamendeerd aangenomen 'Gebiedsvisie stadjes en kernen’, in welke mate een nieuwe woning aansluit bij de woonwensen en woningbehoefte in de betreffende kern. Daarbij is het uitgangspunt dat een woning dient aan te sluiten bij de actuele behoefte (bijvoorbeeld voor starters of senioren) en echt iets dient toe te voegen aan de woningvoorraad.

Rechtspraak bij dit artikel