Art. 2.1 Woonprogramma Enkhuizen 2025 - 2029 — Analyse huidige situatie en opgaven

Grote druk op woningvoorraad, zowel in de sociale huur als in de koopsector De druk op woningen in het betaalbare segment (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) in Enkhuizen is groot. Bijna 30 procent van de woningvoorraad in Enkhuizen bestaat uit sociale huurwoningen. Ondanks dat dit percentage hoger is dan in veel regiogemeenten, moeten woningzoekenden lang wachten voor een sociale huurwoning. De gemiddelde inschrijftijd voor een sociale huurwoning voor woningzoekenden in Enkhuizen is 12 jaar. De actieve zoektijd – dat is de duur vanaf dat iemand actief op woningen reageert tot het moment dat er een woning is gevonden – is gemiddeld 5 jaar6Data Stichting Woondiensten Enkhuizen (Welwonen), 2024. Uit de woningmarktverkenning blijkt geen grote vraag naar middenhuurwoningen. Toch geeft 22% van de respondenten uit de enquête aan dat er woningen in het middenhuursegment bij moeten komen. Ook blijkt uit gesprekken dat middenhuurwoningen voor bepaalde doelgroepen wenselijk zijn. Bijvoorbeeld starters die voor het eerst op zichzelf gaan wonen en geen huis willen of kunnen kopen of huishoudens die met spoed een woning zoeken. Ook in de koopsector is het vinden van een betaalbare woning lastig. De afgelopen jaren steeg in Enkhuizen de huizenprijs flink. De gemiddelde WOZ-waarde steeg tussen 2019 en 2024 van €206.000 naar €321.0007CBS (2024): WOZ-waarde per gemeente. Hiermee is de WOZ-waarde procentueel ca. 4% punt meer gestegen dan op landelijk niveau. De vraag naar een betaalbare koopwoning is groot. Uit de analyse blijkt dat veel starters het liefst een woning kopen. Starters zijn grotendeels aangewezen op woningen in het goedkope en betaalbare segment. Omdat zij geen woning verkopen, is extra belangrijk dat de woning op basis van het inkomen te financieren is. Ook voor een deel van de ouderen die door wil stromen naar een kleinere/beter passende woning is aanbod in het goedkope en betaalbare koopsegment van groot belang. Beperkte doorstroming zorgt voor onvervulde woonbehoeften Zowel in de huur- als koopsector stokt de doorstroming. Door stijgende prijzen in de koopsector lukt het mensen steeds later om vanuit een sociale huurwoning door te stromen naar een koopwoning. In de sociale huursector wordt de doorstroming daardoor beperkt. Hier ervaren met name jongeren en starters de gevolgen van. Ook andere doelgroepen die plotseling op zoek zijn naar een woning hebben het moeilijk. Binnen de koopsector zien we dat kleine, oudere huishoudens vaak wonen in een grote eengezinswoning. Een deel van hen wil verhuizen, maar doet dit niet omdat het aanbod van kleinere woningen, zoals levensloopbestendige appartementen of seniorenwoningen, beperkt is of onvoldoende aansluit bij de woonwensen. Ook hier zorgt het ontbreken van doorstroom ervoor dat uiteindelijk starters moeilijk de woningmarkt kunnen betreden omdat er weinig woningen vrijkomen. Vergrijzing vraagt om variatie aan levensloopbestendige woningen Het grootste deel van de inwoners uit de regio een voorkeur heeft voor een grondgebonden woning (56%) en koopwoning (68%)8Woningmarktverkenning gemeente Enkhuizen, Sweco (2024). Zie bijlage.. Dit sluit goed aan bij het huidige woningaanbod. Er is echter ook een groep inwoners die de voorkeur geeft aan een huurwoning en appartement. Met name de groep ouderen heeft vaker dan gemiddeld een voorkeur een huurwoning (50%) en een appartement (48%). Bij het bouwen gericht op ouderen is het belangrijk om oog te hebben voor de verschillen in woonwensen en financiële situaties van ouderen om de diverse doelgroepen te bedienen. Meer aanbod voor jongeren en starters Naast inzet op doorstroming is er ook meer aanbod nodig specifiek gericht op jongeren en starters. Dit kan gaan betaalbare huur- en koopwoningen geschikt voor één of tweepersonen, maar ook woonvormen bestaande uit kleinere woningen met gezamenlijke voorzieningen kunnen bijdragen aan het woningtekort voor deze doelgroep. Bestaande afspraken over betaalbaarheid Het is zaak om de komende jaren te zorgen voor voldoende betaalbare woningen. Hierover zijn ook op landelijk en regionaal niveau afspraken gemaakt. In de Woondeal Noord-Holland Noord9Maart 2023 is afgesproken dat er wordt toegewerkt naar 30% sociale huurwoningen in de totale woningvoorraad en dat twee-derde van de nieuw te bouwen woningen in het betaalbare segment10Betaalbaar is: Sociale huurwoningen tot maximale prijsgrens sociale huur (€900,07/maand, 2025), middenhuur (tussen maximale prijsgrens sociale huur en liberalisatiegrens (t/m 186 WWS-punten; max. €1.184,82, 2025) en betaalbare koop tot €405.000, 2025. De betaalbaarheidsgrenzen worden jaarlijks door het Rijk gedefinieerd. gerealiseerd wordt. In Enkhuizen zetten we in op groei van het aandeel betaalbare woningen in onze gemeente. Daarom streven we ernaar om 35% van de nieuw te bouwen woningen te realiseren in het sociale huursegment. Naast het bouwen van voldoende betaalbare woningen, zijn er ook instrumenten om woningen betaalbaar te houden en terecht te laten komen bij woningzoekenden met een inkomen dat hierbij aansluit. Momenteel maken we al gebruik van de mogelijkheid om bij nieuwbouwwoningen in de betaalbare sector een anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht op te leggen. Daarnaast hanteren we bij realisatie van woningen in het sociale- en middenhuur segment een instandhoudingstermijn van respectievelijk minimaal 25 en 15 jaar. Deze instrumenten zijn vastgelegd in de ‘Beleidsregels Zelfbewoningsplicht en Anti-speculatiebeding, Gemeente Enkhuizen’11Beleidsregels Zelfbewoningsplicht en Anti-speculatiebeding, gemeente Enkhuizen https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR682254/1. Vakantieverhuur In maart 2024 heeft de gemeenteraad de motie ‘Inperken verhuur van volledige woonhuizen via Airbnb’ aangenomen. De motie constateert dat in Enkhuizen sommige reguliere woningen in hun geheel worden verhuurd aan toeristen, waardoor deze woningen (tijdelijk) aan de reguliere woningmarkt worden onttrokken. Dit kan, in een krappe woningmarkt, een prijsopdrijvend effect hebben en kan leiden tot minder beschikbaarheid van woonruimte voor mensen die zich voor langere tijd in Enkhuizen willen vestigen.’ De wetgeving (Wet toeristische verhuur van woonruimte) biedt gemeenten de mogelijkheid om regels te stellen ten aanzien van vakantieverhuur van woonruimte. De raad heeft met de motie het college verzocht om het verhuren van volledige reguliere woonhuizen via websites zoals Airbnb (of andere platformen) in beginsel te beperken tot maximaal drie maanden per kalenderjaar en dit op te nemen in het woonbeleid. Hiermee wil de raad reguleren dat reguliere woningen beschikbaar en betaalbaar blijven voor inwoners die hier daadwerkelijk (langdurig) willen wonen.

Rechtspraak bij dit artikel