Twee-derde van de nieuwbouw is betaalbaar
Uit de woningmarktverkenning en de enquête blijkt dat de vraag naar woningen in het betaalbare segment groot is. Bovendien geldt vanuit het Rijk en de woondeal Noord-Holland Noord het uitgangspunt voor twee-derde betaalbare woningen in de nieuwbouw. Daarom hanteren we bij nieuwbouwprojecten in Enkhuizen de volgende differentiatie:
Segment
%
Minimale oppervlakte GBO
Betaalbaar
minimaal 67%
Sociale huur
min. 35%
min. 50m²
Goedkope koop
min. 10%
min. 50m²
Betaalbare koop + middenhuur
min. 22%
waarvan min. 5% en max. 10% huur
min. 65m2
Vrij segment
maximaal 33%
Vrije sector huur en koop
max. 33%
-
Tabel 1 Differentiatie woningen naar segment in Enkhuizen
Voor de segmenten houden we de volgende definities aan:
Sociale huur: woningen met een huur tot de prijsgrens voor sociale huurwoningen. In 2025 is dit €900,07/maand. Pijsgrens wordt jaarlijks door het Rijk vastgesteld.
Middenhuur: woningen met een huur vanaf de prijsgrens sociale huur tot de liberalisatiegrens. In 2025 is dit €1.184,82 per maand en/of t/m 186 WWS punten. Prijsgrens wordt jaarlijks door het Rijk geïndexeerd.
Goedkope koop: woningen met een V.O.N. prijs van maximaal €283.500 (prijspeil 2025). De maximale V.O.N. prijs is 70% van de landelijke betaalbaarheidsgrens, zoals vastgelegd in Woondeal NHN 2.0. Landelijke betaalbaarheidsgrens wordt jaarlijks door het Rijk vastgesteld.
Betaalbare koop: woningen met een V.O.N. prijs tussen €283.500 en €405.000 (prijspeil 2025). Definitie conform Woondeal NHN 2.0 en concept landelijke Wet Versterking Regie Volkshuisvesting (nog niet vastgesteld). Prijsgrens wordt jaarlijks door het Rijk geïndexeerd.
Vrij segment: woningen in het huursegment met een huurprijs boven de liberalisatiegrens €1.184,82 in 2025) en woning in het koopsegment met een V.O.N. prijs boven de prijsgrens voor betaalbare koopwoningen (€405.000 in 2025). Prijsgrens wordt jaarlijks door het Rijk geïndexeerd.
Nieuwe woningbouwprojecten12Projecten waar op het moment van vaststelling van het woonprogramma nog geen bindende afspraken zijn gemaakt met de gemeente, bijvoorbeeld een intentieovereenkomst, een anterieure overeenkomst. worden getoetst op basis van bovenstaande tabel. We zijn echter ook realistisch. Bij een project van enkele woningen is bovenstaande verdeling niet haalbaar. Daarom geldt de volledige differentiatie alleen bij gebiedsontwikkelingen met meer dan 20 woningen. Bij kleinere ontwikkelingen geldt nog altijd dat twee-derde betaalbaar moet zijn, maar is de invulling van dit betaalbare deel flexibel. In dat geval kan bijvoorbeeld gekozen worden voor alleen koopwoningen in de verschillende segmenten.
Voor bestaande projecten kan de differentiatie niet meer geëist worden, maar zetten we ons in om hier zoveel mogelijk bij aan te sluiten. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om de grote woningbouwontwikkelingen Gommerwijk West-West en Nijevoert.
Goedkope koop, middenhuur en betaalbare koop bij nieuwbouw
Om te zorgen voor voldoende variatie binnen het betaalbare segment zetten we in op het realiseren van goedkope koopwoningen. Minimaal 10% van de nieuw te bouwen woningen realiseren we in het goedkope koopsegment. Daarnaast zetten we in op de realisatie van betaalbare koop en middenhuur. Minimaal 22% realiseren we in het betaalbare koop en middenhuur segment. Hierbij is de middenhuur minimaal 5% en maximaal 10% van het totaal aantal woningen in de ontwikkeling. Hiermee zorgen we ervoor dat er woningen in beide segmenten gerealiseerd worden. Specifiek voor middenhuur onderzoeken we de rol die woningcorporaties kunnen spelen in de realisatie van dit segment.
Differentiatie
Er kunnen zwaarwegende redenen zijn om af te wijken van de differentiatie. Dat kan bijvoorbeeld zijn omdat de businesscase niet uit kan of omdat een ander programma wenselijk is vanuit een maatschappelijke opgave. Denk aan het behoud of versterking van een monumentaal pand of huisvesting van een specifieke doelgroep. Het is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer om de noodzaak hiervan aan te tonen en te onderbouwen (open boeken). Uitgangspunt bij afwijkingen blijft dat projecten zoveel mogelijk tegemoetkomen aan uitgangspunt voor 2/3e betaalbaar.
Afhankelijk van de grootte van het project kan ambtelijk of via het college op basis van de onderbouwing en ambtelijk advies besloten worden tot een afwijking van de gestelde differentiatie:
Bij kleine projecten tot en met 20 woningen kan ambtelijk worden afgeweken van de differentiatietabel.
Bij projecten vanaf 21 woningen vraagt afwijken akkoord van het college van B&W.
Een ander instrument dat gebruikt kan worden bij afwijking van de vastgelegde percentages over betaalbaarheid is een vereveningsfonds. We verkennen het nut en de mogelijkheden voor het opstellen van een vereveningsfonds voor sociale huurwoningen.
Minimale oppervlakte
Wanneer er sprake is van bijzondere woonconcepten, bijvoorbeeld voor ouderen, mensen met een zorgvraag, voor jongeren of een gemengd concept, kan in overleg met de gemeente afgeweken worden van de minimale oppervlakte van 50 m2.
De verhuur van sociale huurwoningen en middenhuurwoningen is de taak van toegelaten instellingen
Om te borgen dat woningen in het sociale- en middenhuur segment terecht komen bij een toegelaten instelling en voor langere tijd in dit segment blijven, stellen we eisen aan de exploitatie en instandhouding van woningen in het sociale en middenhuur segment. Deze eisen zijn opgenomen in onderstaand kader.
Eisen en randvoorwaarden sociale huur en middenhuur
Sociale huur
Sociale huurwoningen worden geëxploiteerd door een toegelaten instelling. Stichting Woondiensten Enkhuizen (Welwonen) heeft hierbij de voorkeur, dan wel een andere toegelaten instelling welke in de regio Westfriesland actief is.
Indien de initiatiefnemer de sociale huurwoningen niet aan een toegelaten instelling overdraagt, moet de initiatiefnemer een gemotiveerde verklaring van enkele toegelaten instellingen kunnen overleggen waarin zij afzien van de sociale huurwoningen.
De grondprijzen van de sociale huurwoningen zijn conform de grondprijzen zoals opgenomen in de gemeentelijke prestatieafspraken.
Aanvangshuurprijs tot maximaal € 900,07 per maand (prijspeil 2025); Daarbij streven we naar een gedifferentieerde huurwoningvoorraad in prijs van woningen tot onderstaande grenzen:
Kwaliteitskortingsgrens (5 tot 10 procent)
Eerste en tweede aftoppingsgrens (60 tot 65 procent)
Liberalisatiegrens (25 tot 35 procent)
Voor de toewijzing van de woningen in de verschillende prijscategorieën worden de regels voor passend toewijzen toegepast. Minimaal 85% van de sociale huurwoningen wordt verhuurd aan huishoudens met een inkomen onder de DAEB-inkomensgrens.
De maximale huurverhoging van de woningen is gebonden aan door de landelijke overheid vast te stellen voorwaarden en regelgeving.
Woningen worden bij voorkeur voor onbepaalde tijd, maar minimaal 25 jaar, sociaal verhuurd.
De sociale huurwoningen worden binnen de minimale instandhoudingstermijn via het regionale aanbodsysteem (Woonmatch Westfriesland) toegewezen;
De initiatiefnemer dient binnen de minimale instandhoudingstermijn mee te werken aan de taakstelling en plaatsing van statushouders, urgenten en bijzondere doelgroepen zoals door de gemeente vastgesteld.
Middenhuur
De ontwikkelaar van de woningen spant zich in om de middeldure huurwoningen in eigendom onder te brengen bij een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. Stichting Woondiensten Enkhuizen (Welwonen) heeft hierbij de voorkeur dan wel een andere toegelaten instelling welke in de regio Westfriesland actief is.
De grondprijzen van de middeldure huurwoningen dienen conform de grondprijzen zoals opgenomen in de gemeentelijke prestatieafspraken.
Aanvangshuurprijs conform Wet Betaalbare Huur, tot maximaal € 1.184,82 per maand (prijspeil 2025).
Minimale instandhoudingstermijn van 15 jaar in de gegeven prijsrange van middeldure huurwoningen vanaf € 900,07 per maand (prijspeil 2025) tot maximaal € 1.184,82 per maand en de woning valt op basis van het puntenstelsel onder de grens voor middeldure huurwoningen 186 WWS-punten (prijspeil 2025).
Huurverhoging op basis van de wettelijk toegestane maximale huurverhoging, zoals vastgesteld door de Rijksoverheid, gedurende de minimale instandhoudingstermijn in het middeldure segment.
Tijdens de minimale instandhoudingstermijn geen huuraanpassing bij mutatie.
Appartementen en BeBo’s hebben minimale oppervlakte van 65 m2 GBO.
Starters krijgen steun bij het aankopen van hun eerste woning
Voor starters is het extra moeilijk om een woning te vinden. Daarom is het nodig om starters te ondersteunen bij het aankopen van hun eerste woning.
We realiseren woningen met een goede kwaliteit
We vinden kwaliteit van de woningen belangrijk. We zorgen ervoor dat de woningen die we bouwen fijn zijn om in te wonen, nu en in de toekomst voor verschillende doelgroepen. Met name voor woningen in het betaalbare segment is dit een aandachtspunt. Door de druk op betaalbaarheid zien we dat woningen steeds kleiner worden. Daarom is het uitgangspunt dat sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen in nieuwbouwprojecten in onze gemeente minimaal 50m² zijn. Voor betaalbare koopwoningen en middenhuurwoningen geldt een ondergrens van 65 m2. Daarnaast moeten nieuw gerealiseerde appartementen altijd aan minimaal een BAT1-score13De definitie volgens de checklist Bouw Advies Toegankelijkheid (BAT). voldoen (nultreden).
We benutten de instrumenten om woningen betaalbaar en beschikbaar te houden voor woningzoekenden in Enkhuizen
We benutten instrumenten waarmee we als gemeente gericht kunnen sturen op het betaalbaar en beschikbaar houden van woningen voor de beoogde doelgroep. Bijvoorbeeld: een anti-speculatiebeding, zelfbewoningsplicht of de huisvestingsverordening waarin het mogelijk is om een deel van de woningen in Enkhuizen met voorrang toe te wijzen aan inwoners van de gemeente. Waar nuttig en noodzakelijk maken we gebruik van deze instrumenten.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies