De tweede overweging ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening gaat over de algemene leefbaarheid. Deze richt zich op het woon- en leefklimaat van de straat, buurt, wijk en/of kern en gaat dus verder dan alleen het gebouw zelf. Daarvoor brengen we de directe woon- en leefomgeving van de woning in beeld. Doelstelling is om te voorkomen dat het woon- en leefklimaat van de straat, buurt, wijk of kern naar verwachting onevenredig onder druk komt te staan. Ook buurten waar er al sprake is van aantoonbare problemen met de leefbaarheid willen we beschermen. Een straat, wijk of buurt is ontworpen rondom het type woningen dat is gebouwd. Zo sluit de openbare ruimte, het aantal parkeerplaatsen, fietsenstallingen en afvalinzameling aan bij de woningen en is die niet (altijd) bestand tegen een toename van het aantal huishoudens door bijvoorbeeld woningvorming of verkamering. Daarnaast zijn woningen, straten en buurten vaak zo ontworpen dat ze aantrekkelijk zijn voor een bepaalde doelgroep. Een gezin stelt andere eisen aan de woning en woonomgeving dan een student of een oudere. Het veranderen van de woningvoorraad kan leiden tot een botsing van leefstijlen. De ouderen en kleine kinderen gaan bijvoorbeeld op tijd naar bed, terwijl studenten ’s avonds en ’s nachts nog graag een feestje vieren. Bovendien zijn er verschillen zichtbaar in de ruimtelijke opbouw van gebieden binnen Pijnacker-Nootdorp. Deze verschillen werken door in de afwegingen rondom de fysieke leefomgeving en lichten we hieronder toe:
De bebouwde kom
In de bebouwde kom staan de woningen dicht bij elkaar. Rijtjeswoningen, appartementen, twee-onder-eenkapwoningen en vrijstaande woningen wisselen elkaar af. We willen voorkomen dat er clusters ontstaan van woningen die anders worden gebruikt dan door één huishouden. Daarom stellen we als eis dat er binnen een straal van 50 meter vanaf de perceelsgrens zich geen andere woning mag bevinden die reeds is verkamerd (zie paragraaf 4.3), gevormd (zie paragraaf 4.4) en/of toeristisch wordt verhuurd (zie paragraaf 4.6).
Het buitengebied
In het buitengebied staan de woningen veel verder van elkaar. Op enkele rijtjes van geschakelde (voormalige) arbeiderswoningen zijn het vrijwel allemaal vrijstaande woningen. Percelen met een breedte van 25 meter of meer zijn geen uitzondering. Ook hier willen we clustervorming voorkoming. Rekening houdend met deze extensievere ruimtelijke opbouw stellen we hier als eis dat er binnen een straal van 250 meter vanaf de perceelsgrens geen ander woning mag bevinden die reeds is verkamerd (zie paragraaf 4.3), gevormd (zie paragraaf 4.4) en/of toeristisch wordt verhuurd (zie paragraaf 4.6).
Het glastuinbouwgebied
In het glastuinbouwgebied staan vooral bedrijfswoningen. Dat zijn woningen voor huishoudens van wie de aanwezigheid noodzakelijk is in verband met het bedrijf dat ter plaatse wordt uitgeoefend. Deze woningen hebben dan ook een bestemming ‘Glastuinbouw’ en door middel van een nadere aanduiding is in het omgevingsplan aangegeven dat een bedrijfswoning is toegestaan.
Wanneer de bestemming van een bedrijfswoning wordt gewijzigd in burgerwoning stijgt de waarde van deze woning en komt deze buiten het bereik van de tuinder te liggen. Bij herstructurering vormt de woning dan mogelijk een extra belemmering. Gezien de belangrijke economische functie van onze glastuinbouwgebieden willen we de bestemming van de bedrijfswoningen alleen wijzigen onder de voorwaarden die reeds in het omgevingsplan zijn opgenomen3 https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/documenten/NL-IMRO-1926-62112-4003-2/regels?regelsandere=regels&locatie-stelsel=RD&locatie-x=88486&locatie-y=447747&session=7a5ede5a-fafd-471c-ae32-57cb39795748 (artikel 4.4.2). Ook wanneer de bestemming bedrijfswoning gehandhaafd blijft, willen we het gebruik van de woning door ‘derden’ (niet verbonden met het bedrijf) niet toestaan. Dit kan namelijk aanzienlijke gevolgen hebben voor het bedrijf. Er moet dan namelijk vanuit milieuwetgeving een ruime afstand worden gehouden tot het bedrijf waar de woning toe behoorde. We willen alleen toestaan dat mensen wiens aanwezigheid noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering ter plaatse zich daar mogen vestigen.
Voor de eerste bedrijfswoning geldt dat deze altijd bewoond moet worden overeenkomstig het omgevingsplan. Dat wil zeggen dat het een woning is in of bij een gebouw of op of bij een terrein, kennelijk slechts bestemd voor één persoon of gezin, van wie huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of terrein, noodzakelijk is4 https://ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.1926.62112-4003/r_NL.IMRO.1926.62112-4003_1.1.html#_1.12_bedrijfswoning. Nu komt het regelmatig voor dat een bedrijf beschikt over meer dan één bedrijfswoning. Met deze beleidsnota willen we de mogelijkheid bieden om de tweede (derde of vierde etc.) bedrijfswoning te gebruiken voor de huisvesting van mensen die noodzakelijk zijn voor de bedrijfsvoering van het bedrijf dat daar gevestigd is, maar die samen geen gezin/huishouden vormen. Dat betekent dat het moet gaan om mensen die werkzaam zijn op hetzelfde bedrijf en perceel als de betreffende bedrijfswoning. Daarmee wordt de bestemming dus niet veranderd, maar wordt wel een ontheffing verleend van de eis dat deze bewoond moet worden door een huishouden. Vanuit het oogpunt van leefbaarheid stellen we ook hier als eis dat er binnen een straal van 50 meter vanaf de perceelsgrens geen ander woning mag bevinden die reeds is verkamerd (zie paragraaf 4.3), gevormd (zie paragraaf 4.4) en/of toeristisch wordt verhuurd (zie paragraaf 4.6).
Voor woningen die gelegen zijn in het glastuinbouwgebied, maar al bestemd zijn als een burgerwoning stellen we dezelfde eisen als aan woningen in de bebouwde kom.
Met de algemene leefbaarheidstoets willen we overlast zoveel mogelijk voorkomen. Daarom moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan. Bovendien worden de eisen verbonden aan de omgevingsvergunning zodat bij eventuele overtreding de vergunninghouder hierop aangesproken kan worden.
Algemene Leefbaarheidstoets
Voor woningen binnen de bebouwde kom en burgerwoningen in het glastuinbouwgebied geldt dat zich binnen een straal van 50 meter vanaf de erfgrens geen woning mag bevinden die reeds is verkamerd (zie paragraaf 4.3), gevormd (zie paragraaf 4.4) en/of toeristisch wordt verhuurd (zie paragraaf 4.6);
Voor woningen in het buitengebied geldt dat zich binnen een straal van 250 meter vanaf de erfgrens geen woning mag bevinden die reeds is verkamerd (paragraaf 4.3) en/of toeristisch wordt verhuurd (zie paragraaf 4.6);
Voor bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied geldt dat zich binnen een straal van 50 meter vanaf de erfgrens geen bedrijfswoning mag bevinden die reeds is verkamerd (zie paragraaf 4.3), gevormd (zie paragraaf 4.4) en/of toeristisch wordt verhuurd (zie paragraaf 4.6). Bovendien mag alleen de tweede (derde, vierde etc.) bedrijfswoning anders worden gebruikt indien deze gebruikt wordt voor de vestiging van mensen die noodzakelijk zijn voor de bedrijfsvoering van het bedrijf dat daar gevestigd is. Dat betekent dat het moet gaan om mensen die werkzaam zijn op hetzelfde bedrijf en perceel als de betreffende bedrijfswoning.
We wegen de (indicatieve) trends die naar voren komen uit de meest recente data over leefbaarheid. Hierbij gaat het o.a. over de leefbaarheidsmonitor en de Leefbarometer. We analyseren de mogelijke relatie van deze trends met (verzoeken tot) verandering van de woningvoorraad;
Er zijn geen leefbaarheidsproblemen zichtbaar op basis van een analyse van de meldingen/klachten van overlast in de betreffende wijk;
Er is voldoende parkeergelegenheid voor auto’s, zoals opgenomen in, de op het tijdstip van indiening van de vergunningaanvraag geldende parkeerbeleid (Nota Parkeernormen);
Er zijn voldoende stallingsmogelijkheden voor fietsen, scooters en brommers in het gebouw of op het perceel, waarbij iedere bewoner minimaal één fiets, scooter of brommer kan stallen in het gebouw of op het perceel;
De afvalvoorzieningen hebben voldoende capaciteit om het afval van de extra huishoudens te kunnen verwerken;
In het kader van veiligheid en overlast wordt door de verhuurder en huurder in ieder geval voldaan aan de volgende huis- en leefregels:
afvoer en opslag van (grof)vuil en afval vindt zodanig plaats dat geen overlast voor de buurt ontstaat. Hieronder wordt tevens verstaan het op tijd weghalen van de afvalcontainer van de aanbiedplaats zodra deze geleegd is;
fietsen, motorvoertuigen of andere vervoersmiddelen worden alleen neergezet op die plaatsen die blijkens aanwijzing hiervoor zijn bestemd. Het plaatsen van fietsen, motorvoertuigen en andere vervoersmiddelen op de openbare weg en/of stoep is niet toegestaan;
de huurder is verplicht om gemeenschappelijke ruimten en de daarvan al dan niet deel uitmakende vluchtwegen vrij te houden van voorwerpen;
de huurder onthoudt zich van gedragingen die naar gangbare maatstaven overlast veroorzaken aan andere huurders in het complex of aan derden in de nabije omgeving. Zoals geluidsoverlast door bijvoorbeeld muziek en geuroverlast door bijvoorbeeld het gebruik van een vuurkorf.
Hoofdstuk 2. › Paragraaf 2.2
Artikel 2.2.2
Algemene leefbaarheid
Onderdeel van Beleidsnota woningvoorraad Pijnacker-Nootdorp