Art. 3.2 Beleidsregels generatiewonen en woningsplitsing

Het college van burgemeester en wethouders kan alleen een omgevingsvergunning voor woningsplitsen verlenen wanneer dit niet leidt tot een ongewenste inbreuk op de leefbaarheid in de omgeving van de woning waar woningsplitsen plaatsvindt. Dit houdt het volgende in: Woningsplitsen vindt uitsluitend plaats ingeval van een bestaand hoofdgebouw met een woonbestemming (hierna: bestaande woning), niet zijnde een (agrarische) bedrijfswoning, zoals bepaald door het vigerend planologisch regime; Woningsplitsen op bedrijventerreinen en (agrarische) bedrijfspercelen wordt niet toegestaan; Na splitsing is sprake van volledig zelfstandig bewoonbare, grondgebonden woningen. Nieuwbouwwoningen mogen de eerste vijf jaren na de datum van oplevering niet worden gesplitst. Voor gesplitste woningen geldt een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding voor minimaal vijf jaren na oplevering. Hiertoe sluiten wij met de aanvrager een anterieure overeenkomst. Hierin worden het kettingbeding en de boeteclausules opgenomen, Het splitsen van woningen wordt alleen overwogen wanneer de bouwkundige én functionele splitsing vanaf de begane grond verticaal én over de gehele diepte van de te splitsen woning haaks op de oorspronkelijke voorgevel van de bestaande woning plaatsvindt. Zie hiervoor bijlage 1 met de schematische verbeelding ter verduidelijking. De bij splitsing ontstane woning(en) moeten voldoen aan de eisen die het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) daaraan stelt; Er wordt een erfinrichtingsplan ingediend bij de aanvraag omgevingsvergunning waaruit een goede landschappelijke inpassing van het hoofdgebouw, de verschillende woningdelen, bijgebouwen en verdere erfinrichting blijkt, e.e.a. ter goedkeuring van burgemeester en wethouders; de minimale oppervlakte van de oorspronkelijke woning, zijnde het oorspronkelijk hoofdgebouw, die bouwkundig gesplitst wordt is 200 m² GBO (NEN 2580) De minimale oppervlakte voor de nieuw te vormen woning binnen de bebouwingsstructuur van de te splitsen woning is 60 m² GBO (NEN 2580); De door splitsing ontstane woningen moeten ieder een aparte en zelfstandige hoofdtoegang van en naar buiten hebben op de begane grond. Niet meer dan 10% van woningen in de (woon)straat mogen worden gesplitst. De peildatum voor het vaststellen van dit percentage is de datum van de publicatie van deze beleidsregels. Woningen die worden gesplitst mogen niet bouwkundig aan elkaar grenzen, er wordt alleen medewerking verleend aan het splitsen van vrijstaande woningen; De berekening van de parkeerbehoefte per ontstane woning vindt plaats op grond van de regels die zijn opgenomen in het actuele omgevingsplan. Zijn er in het omgevingsplan geen specifieke regels opgenomen, dan sluiten wij aan bij de door de gemeente gehanteerde CROW normering. Aan die berekende parkeerbehoefte moet worden voldaan op eigen terrein; Het stallen van fietsen vindt op eigen terrein plaats; De initiatiefnemer/aanvrager omgevingsvergunning voor de te splitsen woning, organiseert voorafgaand aan het indienen van een aanvraag omgevingsvergunning buurtparticipatie met de directe woonomgeving. De gemeente wordt door de initiatiefnemer in kennis gesteld van de uitkomsten van die participatie, dit uiterlijk bij de aanvraag van de omgevingsvergunning. Bijbehorende bouwwerken: Wanneer een woning wordt gesplitst dan gelden per dan ontstane woning de in het betreffende Omgevingsplan geldende bouw- en gebruiksregels voor bijbehorende bouwwerken. Dit nemen we mee in de omgevingsvergunning. Hardheidsclausule: het college van b en w kan in uitzonderlijke gevallen gemotiveerd afwijken van deze beleidsregels. Toelichting op 3.2 woningsplitsing Woningsplitsing mag alleen worden toegestaan ingeval van een hoofdgebouw dat in de bestaande Omgevingsplannen is bestemd voor particuliere woonbestemmingen, waaronder stolpen. Er mogen geen particuliere woonfuncties ontstaan bij (agrarische) bedrijfsbestemmingen. Deze zorgen voor een belemmering van de (ontwikkelingen van) de bestaande bedrijfsactiviteiten. Voor het toestaan van aanvullende (agrarische) bedrijfswoningen volgen wij de geldende planologische kaders die in onze Omgevingsplannen zijn vastgelegd. Woningsplitsing leidt tot meerdere volledig zelfstandig te bewonen woningen. Er mag geen sprake zijn van onzelfstandige wooneenheden met gezamenlijke basisvoorzieningen. We willen speculatie met nieuwbouwwoningen tegengaan. Daarom wordt hoe dan ook geen medewerking verleend aan het splitsen van nieuwbouwwoningen binnen vijf jaren na de datum van oplevering van die woningen. Voor de toelichting verwijzen we naar de onder dit punt genoemde beleidsregels voor het tegengaan van speculatie en het borgen van zelfbewoning. We willen voorkomen dat er tweedelijnsbebouwing en/of beneden-/bovenwoningen (appartementen) ontstaan in de linten en de bebouwde kom. Ook ontstaan er bij een voor/achter splitsing ook allerhande beperkingen t.a.v. bebouwings- en gebruiksmogelijkheden en privaatrechtelijke belemmeringen. Eerstelijns bebouwing in de vorm van grondgebonden woningen blijft de norm. Zie hiervoor ook bijlage 1 bij deze beleidsregels voor een schematische weergave. Er is bij splitsing sprake van het realiseren van meerdere brandcompartimenten, Hierbij moet worden voldaan aan het rechtens verkregen niveau vanuit het Bbl, met als ondergrens ‘bestaande bouw’. De door splitsing ontstane woningen zijn volledig zelfstandig, dus inclusief eigen NUTS- en rioolaansluitingen. Het erfinrichtingsplan vormt het document op basis waarvan wij kunnen beoordelen of de gevraagde situatie in overeenstemming is met gemeentelijk beleid t.a.v. landschappelijke inpassing. Wij toetsen hierbij aan de situeringseisen vanuit de geldende omgevingsplannen, de landschappelijke uitgangspunten vanuit (het ontwerp van) de Omgevingsvisie voor de SED gemeenten en de bestaande Structuurvisies per SED gemeente. Voor Drechterland toetsen wij vooralsnog ook aan de Landschapsvisie Polder De Drieban en de Visie op Drechterland (31 mei 2021). Het inrichtingsplan vormt daarbij ook de basis voor het besluitvlak met perceelsindeling zoals die bij de omgevingsvergunning wordt gevoegd. We bieden met dit splitsingsbeleid de mogelijkheid om aanvullende woningen toe te voegen in onze gemeente. We willen hiermee ook bijdragen aan het voldoen aan de blijvende vraag naar betaalbare ééngezinswoningen en woningen voor kleinere huishoudens, zoals we hebben omschreven in onze doelstellingen vanuit ons Woonprogramma 2021-2025 (Drechterland). We achten de betreffende minimale oppervlaktes hiertoe toereikend en voldoende flexibel. We willen voorkomen dat appartementsvorming/beneden-bovenwonen ontstaat. Daarom staan we geen gezamenlijke voordeur toe of hoofdtoegangen anders dan op de begane grond. Elke woning die door toepassing van dit beleid ontstaat heeft daartoe een aparte hoofdtoegang op de begane grond van binnen naar buiten. De woningen die in aanmerking zouden komen voor splitsing zijn vaak gelegen in langgerekte (dorps)lintstructuren. Gegeven de uitstraling van de splitsingsmogelijkheden op het openbaar gebied en de toegenomen druk/vraag op de openbare (nuts)voorzieningen én de riolering achten wij het vooralsnog niet verantwoord om meer dan 10% van de woningen aan één straat te splitsen. Het is voorstelbaar dat in sommige woonstraten om deze reden splitsing helemaal niet mogelijk is. Ter bepaling van de nulsituatie hanteren wij de datum van vaststelling van deze beleidsregels. Rijtjeswoningen en 2-1 kapwoningen worden niet gesplitst. Ten eerste omdat in verreweg de meeste gevallen niet kan worden voldaan aan deze beleidsregels onder sublid ‘i’, maar ook omdat vrijwel meteen problemen ontstaan t.a.v. Parkeerdruk, leefbaarheid, te grote oppervlaktes aan bijgebouwen, toename rolemmers, riolering, nuts etc.. Wij vinden het niet verantwoord om de toename van parkeerdruk door toename van het aantal woningen op het bestaand openbaar gebied af te wentelen. De bestaande parkeervoorzieningen in openbaar gebied zijn afgestemd op het bestaand aantal woningen. Er is in verreweg de meeste gevallen geen rekening gehouden met een toename van het aantal woningen. Om een onevenredige parkeerdruk op openbaar gebied te voorkomen kunnen we uitsluitend medewerking verlenen aan een omgevingsvergunning voor de splitsing van een woning indien er wordt geparkeerd op eigen terrein. Het aantal te realiseren parkeerplaatsen wordt bepaald door de meest actuele CROW norm. Geen nadere toelichting. Wij vinden burgerparticipatie heel erg belangrijk bij woningsplitsing. Daarom moet participatie plaatsvinden volgensde nota ‘Verplichte Participatie’ (Drechterland https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR709424) en de handreikingen op de gemeentelijke website: (https://www.drechterland.nl/bestuur-en-organisatie/participatie/) Een omgevingsvergunning voor het splitsen van een bestaande woning wijzigt de doelbestemming niet. De maximaal toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken onder de ter plaatse geldende bestemming geldt nog steeds voor één hoofdgebouw. Wanneer we vergunning verlenen voor het splitsen van een woning, dan stellen we ook een besluitvlak op waaraan we in de voorwaarden het maximaal aantal m2 aangeven per dan ontstane achtererf. Dit besluitvlak omvat aldus het gehele te splitsen perceel met daarin opgenomen welke gronden bij welke woning gaan horen en op welke gronden welke maximale m2 aan bijbehorende bouwwerken betrekking hebben (inclusief bestaande bijbehorende bouwwerken). Wij zijn zeer terughoudend met het aanmerken van een situatie als ‘uitzonderlijk’. Deze beoordeling is aan b en w.

Rechtspraak bij dit artikel