In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de term grondexploitatie. De term grondexploitatie geeft wel eens verwarring in de communicatie, wat begrijpelijk is aangezien het woord in verschillende contexten kan worden gebruikt. In dit hoofdstuk wordt kort toegelicht wat een grondexploitatie is en in welke contexten deze term gebruikt wordt.
Grondexploitatie kan op de volgende wijzen worden opgevat:
Grondexploitatie als ‘project’
Een grondexploitatie is een door de gemeenteraad vastgesteld ‘project’ gericht op de productie van bouwgrond. Het doel van een grondexploitatie is een financieel en ruimtelijk kader te bieden voor de gebiedsontwikkeling.
Grondexploitatie als ‘activiteit’
Grondexploitatie is ook een ‘activiteit’ van een gemeente of derde. De activiteit bestaat uit het ontwikkelen van bouwgrond voor gebieden waar gewoond, gewerkt of gerecreëerd moet gaan worden. Daarbij worden diverse werkzaamheden uitgevoerd, te denken valt aan planvorming, de verwerving van de gronden en opstallen, het bouwrijp maken en het woonrijp maken.
Planvorming: werkzaamheden hebben onder andere betrekking op de communicatie binnen het project, het uitvoeren van onderzoeken, het vormgeven van het plangebied (qua structuur en ontwerp), het verkopen van de bouwgrond en de begeleiding op de uitvoering van het bouw- en woonrijp maken. Het zwaartepunt van de werkzaamheden ligt in de beginfase van het project, vóór het bouw- en woonrijp maken.
Bouwrijp maken: werkzaamheden hebben betrekking op de sloop van opstallen, het saneren van de bodem, het vormgeven van het plangebied door grondwerk en het aanleggen van de basisinfrastructuur zoals kabels, leidingen en fundering van wegen. De werkzaamheden vinden in de tijd voorafgaand aan de uitgifte van de grond plaats.
Woonrijp maken: werkzaamheden hebben betrekking op de aankleding van het plangebied. Dat houdt in dat het openbaar gebied wordt voorzien van de noodzakelijke verharding, verlichting, groenbeplanting en meubilair zoals bankjes en speeltoestellen. De werkzaamheden voor het woonrijp maken volgen qua tijd in principe op de bouw van het vastgoed in het gebied.
Grondexploitatie als ‘document’
Er wordt met de term grondexploitatie ook wel een ‘document’ bedoeld. Dit document heeft altijd een vaste opbouw. Na een inleiding volgen de uitgangspunten, de uitleg over de kosten, de opbrengsten, de fasering en de risico’s en kansen. Het document bevat als bijlagen in ieder geval een kaart van het exploitatiegebied en de jaarschijvenstaat. Deze jaarschijvenstaat is het hart van de grondexploitatie begroting: het onderbouwt het saldo op contante waarde en vormt de verbinding met de jaarrekening en de begroting. Andere relevante onderdelen van de grondexploitatiebegroting worden ook toegelicht, zoals de uitgangspunten van de grondwaardeberekeningen en een raming van de civiele kosten. Zodra het grondexploitatiedocument door de raad is vastgesteld vormt het samen met de grondexploitatiebegroting een grondexploitatiecomplex zoals bedoeld in de BBV.
Het resultaat (saldo) van de grondexploitatiebegroting wordt netto contant gemaakt en kan winstgevend of verlieslatend zijn. Met netto contant maken wordt bedoeld dat het verwachte resultaat van de grondexploitatie na de volledige looptijd van de ontwikkeling wordt gecorrigeerd voor rente- en inflatie-invloeden naar de waarde van het heden.
Met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 4.2.1 Ow) zal bij een functiewijziging ook beoordeeld moeten worden of een functiewijziging ook binnen een redelijke termijn uitgevoerd kan worden. Met een grondexploitatie kan de economische uitvoerbaarheid aangetoond worden. Indien bij het Omgevingsplan in het kader van kostenverhaal ook een kostenplan moet worden vastgesteld dan kan de grondexploitatie hiervoor de basis vormen.
Hoofdstuk 2 › Paragraaf 2.3
Artikel 2.3.1
Wat is een grondexploitatie
Onderdeel van Kadernota Grond 2025