Art. 06.02 Huurbeleid Vastgoed Gemeente Valkenswaard

Het totaal van alle relevante kosten vormt de kostprijs. De huurprijs moet deze kosten dekken. De Wet Markt en Overheid schrijft niet voor binnen welke termijn deze dekking gerealiseerd moet worden (de zogenoemde beschouwingsperiode), noch op welk aggregatieniveau de kostendekkendheid moet plaatsvinden. Daarnaast is het van belang om vast te stellen hoe toekomstige (verduurzamings)investeringen en indexatie in de huurprijs moeten worden verwerkt. Afschrijvingskosten Voor de berekening van de afschrijvingskosten wordt afgeweken van de methodiek die momenteel binnen de gemeente wordt gehanteerd. Boekhoudkundig rekent de gemeente voor rente en afschrijving met een lineaire methode. Tijdens de werksessie is door meerdere stakeholders nadrukkelijk de voorkeur uitgesproken voor de toepassing van de annuïtaire methode bij de huurprijsberekening. Deze methode leidt tot een stabielere kapitaallast gedurende de looptijd en sluit daarmee beter aan bij het uitgangspunt van uitlegbaarheid en transparantie. Een belangrijk voordeel van de annuïtaire methode is dat de jaarlijkse kapitaallasten gelijk blijven. Bij de lineaire methode nemen de lasten jaarlijks af, terwijl de huurinkomsten als gevolg van inflatie juist stijgen. Dit veroorzaakt op termijn een oplopend verschil tussen baten en lasten. Dit is in strijd met het uitgangspunt en transparantie. Daarnaast zijn de kapitaallasten bij de annuïtaire methode in het eerste jaar lager dan bij de lineaire methode. Dit heeft een dempend effect op de aanvangshuur, wat met name relevant is bij nieuwbouwprojecten of ingrijpende verduurzamingen. Aggregatieniveau Het doorberekenen van de kosten kan op verschillende niveaus plaatsvinden: per contract, gebouw, deelportefeuille of voor de volledige portefeuille. De meest zuivere benadering is om de kosten zo specifiek mogelijk toe te wijzen. De Wet Markt en Overheid staat toe om op een hoger niveau – bijvoorbeeld deelportefeuille – de kosten te aggregeren en gelijkmatig te verdelen over de gebouwen, mits deze betrekking hebben op dezelfde markt. Dit kan bijvoorbeeld bij de verhuur van sporthallen. Het advies is om de kosten door te berekenen op gebouwniveau, om vervolgens de huurprijs op VHE-niveau vast te stellen. Dit wordt beschouwd als de meest nauwkeurige en transparante methode. Bovendien brengt het doorberekenen van kosten op (deel)portefeuille niveau extra complexiteit met zich mee bij mutaties in de portefeuille. Indien een relatief duur gebouw wordt toegevoegd neemt de kostprijsdekkende huur voor alle gebouwen toe. Dat is niet goed uitlegbaar en niet volledig transparant. Beschouwingsperiode De beschouwingsperiode is de tijdshorizon waarover wordt beoordeeld of de kosten worden gedekt door de baten. In het geval van de kostprijsdekkende huursystematiek gaat het om de periode waarin de kosten van het gebouw – de exploitatielasten en kapitaallasten – moeten worden gedekt door de huurinkomsten. Een korte beschouwingsperiode (bijvoorbeeld 1 jaar) vereist dat de kosten vrijwel direct worden terugverdiend via de huurprijs. Een langere beschouwingsperiode (bijvoorbeeld 20 jaar) biedt daarentegen ruimte om de lasten over een langere termijn te spreiden. Dit maakt het mogelijk om met een lagere aanvangshuur te starten, waarbij de kostendekkendheid over de gehele periode alsnog wordt bereikt, mede door jaarlijkse indexatie. Het nadeel van een langere beschouwingstermijn is dat de kosten voor de baat uitgaan. In het begin ontstaat er dus een negatief saldo, dat brengt risico’s met zich mee voor de gemeente. De Wet Markt en Overheid geeft aan dat kosten meerjarig berekend mogen worden. Op basis van een meerjarige raming kunnen de totale kosten voor een beschouwingsperiode berekend worden. Hieruit volgt een gemiddeld jaartarief dat voldoende is om de totale kosten te dekken. Welke beschouwingsperiode daarbij gehanteerd moet worden is niet voorgeschreven. In de volgende paragraaf zijn rekenvoorbeelden met verschillende beschouwingsperioden uitgewerkt om het effect van de duur van de beschouwingsperiode te illustreren. Het advies is om met de beschouwingsperiode aan te sluiten bij de duur van het huurcontract. De beschouwingsperiode is niet hetzelfde als de afschrijvingsperiode. De afschrijvingsperiode betreft de boekhoudkundige levensduur van een investering, waarin de waarde geleidelijk wordt afgeboekt. Terwijl de afschrijvingsperiode zich richt op waardevermindering over tijd, richt de beschouwingsperiode zich op de termijn waarbinnen de kosten financieel moeten worden terugverdiend via de huurinkomsten. De duur van beschouwingsperiode kan dus afwijken van de afschrijvingsperiode. Toekomstige investeringen De Wet Markt en Overheid schrijft niet voor of en hoe toekomstige investeringen moeten worden meegenomen in de berekeningssystematiek. De wet biedt echter wel ruimte om rekening te houden met toekomstige investeringen en de bijbehorende kapitaallasten. Een belangrijk voordeel van het meenemen van toekomstige investeringen is dat de huurprijs voor een langere periode op voorhand kan worden vastgesteld. Een nadeel is echter dat de omvang en het moment van toekomstige investeringen vooraf vaak lastig in te schatten zijn. Bovendien leidt het opnemen van toekomstige investeringen in de huurprijs tot een verhoging van de aanvangshuur. Dit kan bij huurders het gevoel wekken dat zij ‘recht’ hebben op een toekomstige renovatie, omdat zij daar al (deels) voor betalen. Het advies is daarom om in het geval van een herinvestering de kostprijsdekkende huur op dat moment opnieuw te berekenen. Een huurverhoging die volgt op een concrete investering is doorgaans goed uitlegbaar aan huurders. Investeren tijdens een lopend huurcontract brengt een risico met zich mee: als de huurder niet bereid is mee te werken, is er geen mogelijkheid om het contract tussentijds te herzien. Het advies is daarom om hierover bij aanvang duidelijke afspraken te maken. Indien dat niet mogelijk is, kan het verstandig zijn om de investering uit te stellen tot het einde van de contractperiode of tot een afgesproken herzieningsmoment. Indexatie Huur- en exploitatielasten worden jaarlijks geïndexeerd om inflatie en kostenstijgingen te volgen. Kapitaallasten worden niet geïndexeerd, omdat deze gebaseerd zijn op historische investeringskosten en gedurende de looptijd vastleggen. Het advies is om voor indexatie aan te sluiten bij de standaard indexatie methodiek van de Raad Ontroerende Zaken, namelijk de consumentenprijsindex (CPI). Deze index wordt standaard gehanteerd in huurcontracten.

Kostenverrekening

Rechtspraak bij dit artikel